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David0772 15/05/21 09:51

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Como no quiero ser injusto a la hora de criticar el hermetismo y oscurantismo de Grupo San José, y que ya ni se dignen a responder a los mails o llamadas de teléfono de sus pequeños accionistas, me ha parecido interesante seleccionar aquellas empresas que cotizan en bolsa española con una capitalización a cierre del mercado de ayer entre los 200 y 800M€, para comprobar cuáles son las que están informando a sus accionistas sobre la marcha de sus negocios durante este primer trimestre del 2021, a pesar de no estar obligadas a ello:Me parece que las conclusiones son muy claras. Son 26 empresas, de las que Vértice, Arima, Barón de Ley (en proceso de exclusión), y Ecoener (que acaba de salir en mayo a bolsa) no han presentado resultados, al menos por ahora. Pero es que incluso empresas mucho más pequeñas como Deoleo, Ezentis, Biosearch, Vocento, Renta Corporación…etc están cumpliendo con sus accionistas e informando, aunque sea de forma breve y concisa, de cómo se están recuperando después del varapalo originado por el COVID GSJ capitaliza cerca de los 400M€ y debería tener en mira aspirar a mucho más, porque lo vale, y sin embargo parece empeñada en tratar de pasar lo más desapercibida posible, como si no existiera, o como si fuera la misma de cuando cotizaba por debajo de los 65M€, hace no demasiado. Puedo entender que la marcha de un trimestre no es significativa en sí, ni que vaya a haber grandes sorpresas, aunque la comparativa con el 1tr-20 debería ser bastante positiva, todo hay que decirlo, lo que me decepciona es la dejadez y la falta absoluta de respeto hacia sus accionistas minoritarios, y por ende el efecto disuasorio que esta actitud tiene sin duda sobre el mercado.Pues nada, a seguir así, con tanto oscurantismo y misterio pronto nos convertiremos en el Palmar de Troya de la Bolsa española

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David0772 16/04/21 13:06

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

No puedo estar más de acuerdo con la empresa en la importancia de preservar liquidez, y más en los tiempos que corren, tanto por seguridad como para poder aprovechar oportunidades, o poder materializar inversiones sobre activos que ya posee (DCN, terrenos de Buenos Aires, Carlos Casado…etc). De hecho ahora mismo GSJ debe ser una de las compañías más seguras para invertir, con casi el 50% de lo que capitaliza en caja.Pero dicho esto, creo también que la empresa debería tener más empatía hacia sus accionistas, y al menos ser consciente de la frustración que nos supone el nulo interés que parece demostrar día tras día en ponerla en valor. No hablo de fuego artificiales, ni de manipulación, me refiero simplemente a establecer cierta fluidez comunicativa con el mercado y con los accionistas que no tienen sillón en el consejo, más transparencia. Creo que bastarían con medidas sencillas como organizar algún “investor day”, o encargar a alguna agencia un informe de valoración , con la oportuna explicación de los activos ocultos con los que GSJ cuenta, tan escondidos en lo más profundo de la memoria de sus cuentas anuales. O algo tan básico en cualquier cotizada como mostrar su plan estratégico, porque si la memoria no me falla, el último publicado creo que data del… ¿2009?Tampoco es admisible que la compañía no haya realizado todavía ningún “contrato de liquidez”, y más sabiendo que cuenta y ha contado con autorización (y caja) para hacer autocartera. Es incomprensible que sigamos sin este instrumento, porque si uno de los grandes problemas de esta acción es de liquidez en la negociación diaria del valor, sobre todo en determinados periodos, esta operativa pondría sobre la mesa una forma sencilla de mitigar esta estrechez, lo que permitiría a cualquier inversor no verse atrapado días o semanas para adquirir o deshacerse de una posición relativamente moderada de acciones, sin que la cotización sufra fuertes oscilaciones de precios. Pero por motivos que desconozco, al menos hasta ahora, esta medida tan común en muchas otras compañías, ni está ni se la espera.A todas estas cuestiones la compañía responde siempre que el mercado es soberano, y que no pueden influir sobre él. Qué gran verdad. Pero cuando escucho eso me entra la risa floja, y no puedo evitar acordarme de la misteriosa revalorización durante gran parte del 2019, sin noticias especiales que la justificaran, curiosamente cuando Jacinto Rey necesitaba que el precio de la acción estuviera lo más arriba posible, de cara a que el canje del préstamo participativo evitara la emisión de un número demasiado elevado de acciones, y poder mantener el control de la compañía junto a las Hermanas Sánchez Avalos, aunque después no le hiciera falta por la venta del 14,45% de DCN a Merlín. Pero bueno, el trabajo al final quedó hecho, por si acaso. Pero ya digo, como no hay evidencia de lo contrario, me muerdo la lengua y asigno el fenómeno a la pura casualidad, al mercado soberano.En fin, por supuesto que hay que felicitar la gestión de la compañía estos últimos años y reconocer que la evolución de sus magnitudes ha sido espectacular, pero Grupo San José debe entender también que si esto no acaba trasladándose al precio, el trabajo se queda a medio hacer, al menos a ojos de sus sufridos accionistas minoritarios.Un saludo.

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David0772 01/03/21 13:17

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

A ver, deduzco por tu post que tanto para ti como para tu amigo, que trabajó en Merlín Propertes, DCN no vale nada. Bien, es un a opinión que no comparto. Vamos por partes.Merlín cuantificó hace algunos meses cuánta caja iba a comprometer para Madrid Nuevo Norte, y la fijó en 410M€, de los que 168M€ los había usado para comprar su participación del 14,45% en DCN, por tanto, deja 242M€ para la compra del suelo a ADIF y el resto de necesidades de financiación que requerirá la obraFuente: https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/02/27/companias/1582830164_751960.htmlPor una simple regla de tres, si Merlin necesita 242M€ para cubrir su 14,45%, GSJ que tiene un 10% necesitará 167M€, cuando dispone a 31-12-20 de unos 360M€ de posiciones activa, o casi 280M€ de disponibilidades de caja (gracias al préstamo adicional de 86M€ que le hizo Merlin para devolver en el 2039 junto con sus intereses). Por tanto, es una inversión perfectamente digerible, sin recurrir ni siquiera a endeudamiento. Y en cuanto a que puede crear un “agujero muy gordo”, pues no acabo de entenderlo, porque aun en ese escenario desfavorable que indicas, y que matizaré más adelante, de que casi “lo comido por lo servido”, y el beneficio sea cero, la inversión seguirá ahí, y al menos podría recuperar lo invertido. Solo destruiría esos 167M€ si esos activos valieran cero, escenario que habría de enmarcar en una situación de apocalipsis (meteorito, guerra nuclear, estallido de la caldera de Yellowstone etc…). En cuanto a las perspectivas que tu amigo y tú manejáis de caída de precios de activos inmobiliarios, hombre, hay que tener en cuenta que el proyecto empezará a ver algo de luz al menos dentro de 7 u 8 años, y se desarrollará por otros 10 años al menos. Extrapolar la situación actual a un futuro tan lejano me parece muy aventurado. Una vez dicho esto, no cabe duda que los efectos de la pandemia pueden cambiar la forma que tenemos de trabajar, pero ni las oficinas físicas ni las relaciones personales van a desaparecer. En todo caso se transformarán hacia espacios mucho más enfocados a las personas y a su confort. Pienso que por esa razón MNN tiene más una oportunidad que una debilidad en este aspecto. Hay que tener en cuenta que la oferta terciara de Madrid está muy envejecida, de hecho, es habitual que se hayan tenido que acondicionar viejos pisos para ubicar oficinas céntricas, son lugares incómodos, con poca luz, dificultad de aparcamiento y no adecuadamente preparados para trabajar. MNN va a dotar a Madrid de una oferta nueva y moderna, que es lo que las empresas van a demandar los próximos años. Serán espacios luminosos, por la construcción en altura, divisibles, con servicios comunes, con aparcamientos, restaurantes, gimnasios, viviendas incluso, un parque central inmenso que tendrá un bonito impacto visual, paradas de metro, buses, amplias zonas peatonales y con la estación de Chamartín y el AVE en los alrededores y a 10-15 minutos de Barajas, uno de los aeropuertos más importantes de Europa. Nada que ver la gran mayoría de la oferta de oficinas que hay en la actualidad. No creo que sea necesario un importante incremento de la demanda de suelo terciario los próximos decenios, que algo estoy seguro que crecerá, bastarán con la reubicación de muchas oficinas para satisfacer la oferta de Madrid Nuevo Norte.Con respecto a los números y cifras que manejáis, la verdad es que no me cuadran, así que comparto las mías:Precio del suelo, 1.245M, a pagar en 20 años, incluye gastos financieros del aplazamiento al 3%, con una entrega inicial de 210M y con un pago ya hecho de poco más de 6M, además de 100.000m2 de VPO valorado en 67,5M, total por tanto, 1.312M, a pagar de forma aplazada. A cambio de esta cantidad, DCN titularizaría 1.485.304 m2 de edificabilidad bruta (sin especificar si es de vivienda libre, VPO o terciaria), que es exactamente un 56% del total de edificabilidad del sector en su conjunto que son 2.625.565 m2. La cifra de repercusión es de 1.137,22€/m2 Cargas urbanísticas: Debe hacerse cargo como propietario de su porcentaje sobre 1.187M, a lo que habría que sumar 220M que asume exclusivamente para obras de metro y del Canal de Isabel II en el ámbito. Por tanto, 56% x 1.187M€, más 220M€, hacen un total de 885M€, lo que hace una repercusión de 596€/m2. En vuestros cálculos presuponéis que DCN tiene que hacerse cargo del 100% de la primera cifra, 1.187M€, y no es así, solo debe asumir el 56%, que es el peso que tiene en el sector. Por tanto, los costes del suelo junto con sus cargas urbanísticas serían de 1.312M€ + 885M€, total 2.197M€, a cambio de 1.485.304 m2 de edificabilidad bruta, lo que hace una repercusión de 1.479€/m2, cifra muy alejado de los cálculos ambos manejáis de 2.200€/m2 Por tanto, a cambio de estos compromisos, DCN recibiría 1.485.304 m2 edificables brutos. Pero es una edificabilidad que no puede considerarse homogénea, habrá m2 con escaso valor (VPO) pero una mayoría de ellos serán completamente prime. Veamos cómo se distribuye:En la Nueva estación de Chamartín: 180.000 m2 edificables brutos, que deben ir, al menos 150.000 en C/Agustín de Foxá, que con la nueva estación va a ser una zona absolutamente revalorizada. Si no fuera así, se establecería una indemnización de 131M a favor de DCN, independientemente de que se obtendrían esos m2 en otra ubicación.Centro de negocios: 821.093m2 edificables brutosTablas: 210.778 m2 edificables brutos-Malmea-San Roque-Tres Olivos, 273.433 m2 edificables brutosFuentes : https://es.scribd.com/document/396395555/Convenio-entre-Adif-y-DCN-para-la-Operacion-Chamartin?secret_password=BZ66fzyNwX8DvdArgtLv#fullscreen&from_embedhttp://prensa.adif.es/ade/u08/GAP/Prensa.nsf/Vo000A/0172DB0FF707D3C1C125837000639EA1?OpendocumentTampoco me acaba de cuadrar la cifra que decís de ingresos del proyecto que estimáis en 4.000€/m2. No me cabe duda que las obligaciones de VPO y cesiones (20% en total) van a estar muy por debajo de esa cifra, pero la gran mayoría de los m2 van a ser “Premium”, lo que subirá notablemente la media.Se han publicado muchos informes aproximados de valoración, este de cincodías, sobre información aportada por el Ayuntamiento es bastante claro : https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/10/11/companias/1539279668_781104.htmlComo verás se estiman unos ingresos de 13.198 M€ (10.212M€ de oficinas y 2.982M€ de viviendas), para los 2.657.313 m2 del sector, de los que un 56% son para DCN, incluyéndose las cesiones al Ayuntamiento en vivienda social y VPO. Hay que tener en cuenta que DCN dispone de los suelos de mayor valor y en las zonas más cotizadas. Pero obviemos este hecho, y apliquemos el 56% de peso que tiene en el sector sin ningún tipo de ponderación al alza, nos iríamos a unos ingresos de 56% x 13.198,9M€, que son 7.390M€, 4.977€/m2. Si a esto le restamos los 1.479€/m2 de coste del suelo y cargas urbanísticas, y le sumamos los 1.800€ de coste que habéis estimado de ejecución, nos vamos a un coste de producción de m2 listo para ser vendido de 3.279 €m2, con lo que cada m2 vendido arrojaría de media un beneficio de 1.698€ m2, que sobre los 1.485.304 de m2 de edificabilidad arrojaría un beneficio bruto, estimado de forma muy muy prudente como hemos visto, de 2.520M€. Esto no significa que el valor del proyecto a presente sea ese. Para su cálculo habría que descontar todos los flujos de caja al día de hoy, lo que se hace muy complejo, principalmente porque no sabemos el ritmo de obra ni la imputación de cobros, ni su cuantía por lo voluble que puede ser el precio de venta dentro de diez años, por ejemplo. Lo que sí es cierto es que Merlín ha hecho sus números, y ha estimado que valorar ahora en 1.162M€ (sin valorar el préstamo adicional a tipo de interés preferente y a devolver en 20 años) es un buen negocio, de hecho han comprado a GSJ el 14,45% a ese precio, por lo que podemos estimar que el valor interno que deben manejar es netamente superior, para cambiar simplemente dinero no hubieran invertido.Incluso JP Morgan está animando a Colonial a meterse en el proyecto, recomendación hecha a principios del 2021, en plena pandemia COVID-19: https://www.merca2.es/2020/03/28/jp-morgan-incita-colonial-apueste-madrid-nuevo-norte/El informe Propiedad 2.0: Disrupción elaborado por JP Morgan, y al que ha tenido acceso MERCA2, realiza un estudio sobre la viabilidad de este mega proyecto y la gran oportunidad que supone para empresas como Merlin o Colonial.No quiero acabar este post sin advertir la posible incidencia de una nueva variable que puede aparecer el día menos esperado: la inflación. Cualquiera que esté un poco al tanto de la realidad económica estará preocupado por la masiva cantidad de nueva moneda que los principales bancos centrales del mundo están imprimiendo. Cada vez son más las voces que advierten del resurgimiento de la inflación para los próximos años (cuando no de la hiperinflación), algo por cierto muy deseado por las autoridades, como forma de licuar monetariamente tanta deuda. Pues bien, si ésta aparece, aunque sea de de forma moderada, uno de los activos que pueden verse más beneficiados son los inmuebles, y en especial los “prime”, por su facilidad de generar rentas y por lo sencillo que tienen asimilar la inflación, lo que impediría que pierdan valor real. Para que veamos el impacto que la inflación puede tener sobre las cifras del proyecto, si los 5.000€ de precio medio el m2 de venta le inferimos una tasa media de inflación del 3% los próximos años, dentro de 10 años, su precio sería de 6.719€/m2 y en 20 años 9.030€/m2. Si la tasa fuera del 4%, 7.401€ y 10.955€ respectivamente. Y si fuera por ejemplo del 5%, 8.144€ y 13.266€, cuánta más inflación, por los mágicos efectos que tiene el interés compuestos a largo plazo, más proporcionalmente se verían afectados los ingresos, lo que los dispararía muy por encima de lo que hemos previsto. Debemos de tener también presente que el coste del suelo está ya cerrado sin posibilidad de que suba, y que supone el 40% de los costes totales, sí la ejecución de obras, pero éstas se desarrollarían en su gran parte en una fase temporal mucho más temprana, por lo que recogería el efecto mucho mejor, y también cuantitativamente su peso en mucho menor que el de los ingresos.Estas son las cifras que manejo y que no tengo inconveniente en compartir. Espero haberos tranquilizado. Y como he dicho varias veces, pienso que sería fantástico que GSJ tratara de aumentar ese 10% que en la actualidad tiene, capacidad financiera hay para ello. Un saludo

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David0772 27/02/21 08:47

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Resultados en general muy buenos, con un balance extraordinariamente sólido y activos ocultos dispuestos a aportar valor los próximos años1. Pérdidas y Ganancias La cifra de facturación se ha mantenido prácticamente constante a la del ejercicio pasado, rozando los 1.000M, no así el EBITDA que se ha disparado hasta casi los 75M€, frente a los 52M€ del 2019 (+43%), unas cifras nunca obtenidas por la compañía estos últimos años. Estos 23M€ adicionales se han conseguido, aparentemente gracias a unos mejores costes operativos, gastos de personal (+2) y otros gastos (+11), así como por la partida de “Otros ingresos de la explotación” (+5), junto con los ingresos ordinarios (+3)Cuenta de resultados 2019-20El margen conjunto de EBITDA/Ventas se ha catapultado hasta el 7,8%, históricamente alto, solamente superado el 2015, con casi la mitad de la facturación. El 4T estanco ha facturado 272M€ y ha generado un EBITDA de 37,28M, con un 13,7% de margen, así que lo más probable es que se haya visto influenciado por la imputación del litigio recientemente ganado en Chile por sobre costes en la construcción de dos hospitales, y que han supuesto una indemnización de casi 30M€. Lo normal sería volver a márgenes normalizados de alrededor de un 6-7%. Pero también sería injusto restar mérito a este EBITDA “extemporáneo”, porque la realidad fue que los hospitales costaron más y la diferencia ha sido reconocida por sentencia judicial, con lo que dichos ingresos debieron ser tenidos en cuenta en ejercicios anteriores y como no lo fueron, se reconocen ahora. El EBITDA/ventas medio obtenido en el periodo 2015-20 ha sido del 6,97%Si seguimos bajando por PyG, llegamos a un EBIT de 42,2M€ en el que observamos que los deterioros se han visto incrementados. Si el año pasado restaron 18,1M€, este 2020 lo hacen en 22,65M€, con lo que el bocado al EBITDA es de casi un 30%, aunque inferior porcentualmente al del 2019. Se tratan de deterioros diversos sobre saldos comerciales principalmente, y sobre existencias y valoraciones inmobiliarias en menor medida, pero son cifras dentro de lo normal en el sector.En cuanto a las ramas de actividad, el peso de la construcción sigue siendo primordial, sobre todo en la generación de facturación (90% - 867,6M€) y de EBITDA (70%- 54,4M€)Peso de las actividadesSon márgenes bastante superiores a los obtenidos en ejercicios pasados. Y si comparamos estas cifras con las magnitudes que otras constructoras acaban de publicar para este 2020, ciñéndonos exclusivamente al área de construcción:Principales magnitudes competencia 2020Sin duda es la más pequeña de las que cotizan en bolsa, pero sus márgenes son bastante superiores a los de la competencia, salvo ACS, lo que deja a Grupo San José en bastante buen lugar en cuanto a su eficiencia y competitividad.El resultado financiero por su parte ha restado 6,2M€ este año, frente a los 157M€ que sumaron el 2019 (a consecuencia de la venta del 14,45% de DCN a Merlin, un activo que ha permanecido oculto durante muchos años), con lo que no tiene mucho sentido comparar ambas cifras. Pero si entramos en el detalle, sí que observamos que los gastos financieros han sufrido una considerable reducción pasando de 17,9M€ en el 2019 a 11,47M€ este 2020, lo que supone un ahorro de casi 6,5M€, debido fundamentalmente a la fuerte bajada del endeudamiento financiero. Las diferencia en cambio y ajustes por hiperinflación han restado nada más y nada menos 7,47M€, principalmente por la actividad e inversiones en Argentina. Los ingresos financieros por su parte han sumado 12,86M€. Después del ajuste impositivo observamos que el beneficio neto ha quedado finalmente en 22M€, frente a los 163M€ del ejercicio anterior, que como hemos dicho, incluía la plusvalía de la venta del 14,45% de DCN, con lo que tampoco tiene mucho sentido comparar ambas cifras. 2. Cash-FlowLa generación de caja este 2020 ha vuelto a ser abrumadora:Generación de cajaEl negocio por sí solo ha generado 74,5M€ (cifra similar al EBITDA), la materialización de inversiones ha aportado 24,2M€, por lo que el Flujo de Caja libre se ha ido a 98,7M€ (1,51€ por acción), que es un yield de casi el 30%, si tenemos en cuenta los precios de cotización de la compañía el pasado viernes. Ha destinado 26,1M€ al servicio de la deuda y 6,7M€ ha ido a parar a sus sufridos accionistas vía dividendos, así como 13,6M€ para cubrir variaciones de tipo de cambio, con lo que la compañía se ha encontrado al final del ejercicio con 52,3M€ más de “Efectivo y activos líquidos”. Deuda financiera neta 2019-20La posición neta de tesorería ha pasado de 125,7€ a 194,2M€. Aunque si quisiéramos saber con qué disponibilidad líquida real cuenta la empresa para los próximos años, deberíamos también incluir los 86M€ prestados por Merlin Properties, cuyo capital e intereses no habría que devolver hasta el 2039, con lo que tendríamos una disponibilidades de 280M€.GSJ se ha convertido estos años en una máquina perfectamente engrasada para generar caja:Generación de caja periódo 2015-20Hablamos de un Flujo de Caja Libre de 632 millones de euros generados en estos últimos 6 años, o lo que es lo mismo: 9,72€ por acción. 3. Balance Muy similar al del año pasado. El Fondo de Maniobra se ha visto incrementado en casi 15M€, y está ahora en 160M€, y el patrimonio neto está casi en 170M€, con una deuda financiera neta negativa, como ya hemos visto, con lo que la solvencia está fuera de cualquier duda.Balance de situación 2019-20Es improbable que un escenario desfavorable pueda poner en jaque la compañía en estos momentos, por la solidez de su balance y su caja, y porque ha demostrado todos estos años una gran resiliencia, incluida la vivida por la pandemia. Sí que es verdad que la crisis inmobiliaria del 2008 la cogió “a pie cambiado”, sobre todo por la indigestión que le supuso la compra tan apalancada de “Parquesol”, pero lo que fue su negocio “core”, que es la construcción-concesiones-energía, se mantuvo siempre en número negros y generó, como hemos visto, grandes cantidades de efectivo.Para una correcta lectura del balance y del valor de la compañía, debemos de tener en cuenta que existen muchos activos que se encuentran valorados contablemente a precios históricos, y que no reflejan su valor real. A modo de ejemplo y repasando la memoria que aporta la compañía:- 10% de DCN, con un valor neto contable de tan solo 14,5M€ (nota 11 de la memoria), cuando Merlín pagó 169M€ por el 14,45% en 2019, con lo que dicha participación debe tener en el mercado una valoración muy superior a la registrada contablemente, valor que se irá incrementando paulatinamente conforme el proyecto Madrid Nuevo Norte vaya avanzando. https://distritocastellananorte.com/el-proyecto/ - Diversas inversiones inmobiliarias que se destinan principalmente a alquiler (186.526 m2), ubicados principalmente en Argentina y contablemente con un valor de 11,9M€ (devaluadas por el peso argentino), y sobre los que la compañía indica un valor razonable según diversos informes de tasación independientes, en 83,7M€ (nota 10 de la memoria). https://www.grupo-sanjose.com/p_DOT-BAIRES-SHOPPING-BUENOS-AIRES_49 - En cuanto a las existencias, valoradas contablemente en 89,2M€, pero tasadas en 145,6M€ y entre las que se encuentran los siguientes terrenos que se encuentran en gestión urbanística o fase finalista y que su destino será la venta o la promoción directa, todo libres de cualquier deuda hipotecaria, así como producto en construcción o terminados pendientes de venta (nota 12 memoria): o Finca en Sevilla, “La Tablada Hispalis”, 149.619 m2 de superficieo Parcelas urbanas en Valladolid, 74.505 m2 de superficieo Parcelas en Madrid y Málaga de 3.965 m2 y 9.532 m2 respectivamenteo Suelo de uso residencial en Salvador de Bahía, Brasil con una superficie edificable de 30.285 m2o Suelo en Buenos Aires de uso residencial y comercial de 808.102m2 de superficie y 1.650.000 m2 de edificabilidad. https://www.grupo-sanjose.com/p_PARQUE-LAGOS-TRANSFORMACION-URBANA-LA-MATANZA--BUENOS-AIRES_8o Suelo rústico en el Concello de Redondo (Portugal) de 2.997.478 m2.o Edificios de viviendas en Larrein, Boronbizkarra (Vitoria) y Lagos (Portugal) En cuanto a la deuda financiera, la de largo plazo, 108M€, tiene su mayor vencimiento en el 2039, en el que vencerán 86M€, a lo que hay que añadir 58M€ de vencimientos a corto plazo, que no suponen ningún problema puesto que la compañía dispone de 360M de posiciones activa de liquidez. 4. CARLOS CASADOQuiero aprovechar este análisis para dar algo de visibilidad a la actividad agropecuaria del grupo, que al no consolidar, siempre suele pasar desapercibida (vuelca en PyG en su parte más baja, dentro “Rdos. de participadas”). Son muchas grandes fortunas las que se han lanzado últimamente a la compra de tierras, entre ellos Bill Gates, que ha reconocido disponer ya de casi 100.000 hectáreas, así que creo que es oportuno hablar de ello.Esta rama la gestiona mediante la sociedad Carlos Casado (CADO), de la que GSJ controla un 50%, y que cotiza en la bolsa de Buenos Aires. Su principal activo es una finca de más de 200.000 hectáreas en el Chaco paraguayo, 132.000 de ellas con autorización para su explotación (licencia ambiental). Para que nos hagamos una idea, posee un tamaño similar a la provincia de Guipúzcoa o a la isla de Tenerife. En la actualidad explota casi 6.700 hectáreas dedicadas al cultivo, principalmente soja, y en menor medida maíz y trigo. Productividad y reparto de tierrasExisten además más de 4.000 hectáreas destinadas a la ganadería, con más de 5.000 cabezas que se incrementan año a año: Evolución de la cabaña bovinaPor la estacionalidad de sus cultivos, el ejercicio contable 2020 se cierra a 30-06. Debido principalmente a la fuerte sequía que ha azotado la zona este año pasado y que ha disminuido a menos de la mitad el rendimiento Tn/ha habitual, los resultados de esta temporada han sido negativos en algo más de 0,3M€, sobre una facturación de algo más de 4,3M€, todo al cambio peso argentino/euro a 30-06-20. El ejercicio 2019 fue más normal y el beneficio neto fue de unos 5,66M€, (repartiéndose 1M€ de dividendo, el resto se quedó en la empresa para financiar su crecimiento) con una facturación de casi 15M€, al cambio de 30-06-19. Hay que tener en cuenta la dificultad de valorar monetariamente los resultados al encontrarse expresados en pesos argentinos, una moneda que acostumbre a perder la mitad de su valor con respecto al euro todos los años, lo que añade mucha complejidad a cualquier análisis que queramos hacer sobre las cifras reales de la compañía.A pesar de todo ello, e independientemente de la moneda argentina, las previsiones para este 2021 son muy positivas, principalmente por el fortísimo incremento del precio de la soja, que este año se sitúa por encima de los 500US$ la tonelada (a unos 300 US$ se vendió la cosecha en el 2019), y por una meteorología algo más benigna, lo que podría catapultar a la compañía a unos resultados históricos esta campaña. Evolución precio de la soja en el mercado de Chicago (US$/tn) en 2020Carlos Casado es uno de sus grandes activos estratégicos de GSJ, según el propio Jacinto Rey, aunque capitalice actualmente poco más de 30M€. Es una empresa que está muy penalizada por cotizar en la bolsa de Buenos Aires y en una moneda colapsada, a pesar de que sus ingresos los percibe íntegramente en dólares USA y guaraníes paraguayos, moneda esta última mucho más estable que el peso argentino. Pero no debemos pasar por alto el gran potencial que tiene el activo a largo plazo, ya que apenas está aprovechando el 10% de la extensión de la finca. Y tampoco debemos olvidar que, colindante a los terrenos, transcurrirá el llamado “Corredor bioceánico”, una carretera que unirá los puertos chilenos del Pacífico y los brasileños del atlántico, facilitando la salida de la producción agrícola y ganadera, sobre todo a mercados asiáticos, y en especial China, que necesita todos los años ingentes cantidades de soja con las que alimentar su cabaña porcina.https://www.carloscasadosa.com/index.php 5. ConclusiónResultados muy buenos en términos generales, con un negocio constructor con márgenes estrechos, pero como hemos visto por encima de la media con la que trabajan otras compañías del sector, y que junto con el resto de áreas (concesiones, energía e inmobiliario) aseguran un EBITDA y unos flujos de caja muy estables, al igual que la cartera de obra, con actividad asegurada para dos años:La situación del balance como hemos visto también es de absoluta robustez, sin ningún tipo de estrechez en la tesorería y con la mayor parte de la deuda financiera con vencimiento en el 2039. La compañía cuenta además con importantes activos no valorados adecuadamente y con recursos más que de sobra para que puedan generar mucho valor los próximos años.Grupo San José ha adelantado este año su Junta General de accionistas a marzo, en la que va a proponer otro prudente reparto de dividendos de 0,10€ por títulos, así como renovar la autorización para poder comprar autocartera hasta el 10% de su capital social. Vamos a confiar también en que se muestren más comunicativos y arrojen algo de luz sobre qué estrategia van a seguir a partir de ahora y qué uso van a dar a tanto exceso de liquidez.Un saludo

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David0772 16/02/21 10:42

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2021/02/12/mercados/1613152505_195103.htmlVamos a confiar que la modificación aprobada de la normativa Mifid 2 pueda impulsar la elaboración de análisis de ciertas empresas de capitalización reducida que han estado huérfanas de seguimiento durante mucho tiempo, y que ayuden a ponerlas bajo el foco de la comunidad inversora a partir de ahora. Esperemos también que GSJ esté entre las elegidas.Creo que el caso de Biosearch es un síntoma de lo mal que funciona nuestra bolsa (hay otros muchos ejemplos como Europac, Natra... etc), y de la falta de análisis y conocimiento que hay sobre el mercado en general, más allá de una docenas de valores que todo el mundo parece seguir y que canaliza la inmensa mayoría de los flujos de inversión de capital. Existen sin embargo otro muchas cotizadas que, como almas en pena, transitan por los mercados completamente invisibles. Y en este caso ha tenido que venir un fondo irlandés para aflorar el valor de Biosearch, pagando unos múltiplos razonables y para nada disparatados por la empresa granadina, y que ha sabido ver valor en lo que la gran mayoría de inversores y casas de análisis nacionales no han visto, mención aparte de Ana González de Lighthouse, que ha sido la única analista que lleva algún tiempo siguiendo el valor y que emitió ayer mismo como colofón un estupendo análisis explicando la operación.https://www.ieaf.es/images/IEAF/LIGHTHOUSE/2021/bios_20210216_1.pdf

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David0772 06/02/21 08:42

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Buenos días Fierru, me alegro volver a verte por aquí. Hace algunos meses ya subí un post al respecto:https://www.rankia.com/foros/bolsa/temas/2605974-grupo-san-jose-gsj?page=194Resumiendo…1.) Para una constructora cotizar en bolsa es fundamental porque otorga visibilidad y seguridad a sus clientes, y más si se quiere aspirar a contratos de cierta envergadura. No debemos olvidar el esfuerzo que supone llegar hasta aquí. 2.) Dudo mucho que a las hermanas Sánchez Avalos con algo más del 16% de la compañía les haga gracia después de muchos años malvender sus acciones al precio que les diga la familia Rey. 3.) Lanzar una OPA de exclusión a precio de derribo va a suponer una belicosidad judicial asegurada con los minoristas, lo acabamos de ver en Natra, que han conseguido reunir un 7,5% de accionistas para demandar al grupo que ha lanzado la OPA. Las cosas ya no son tan fáciles como hace unos años. 4.) Por último, comprar a precio de derribo las acciones que no controla de GSJ, por muy barato que se haga, seguiría suponiendo un desembolso económico importante, que iría indirectamente con cargo a la caja de la empresa, la cual tendría que volver a endeudarse para poder financiar las inversiones que como socio de DCN se le van a exigir. Y seamos claros, Jacinto Rey no tiene detrás el patrimonio de Carlos Slim. Y lo más importante: la familia Rey no tiene necesidad de comprar el resto de acciones para poder hacer y deshacer a su antojo, ya lo hace con su 48,5%, para qué complicarse. Pero bueno, no deja de ser una opinión personal mía. Esto es bolsa, y cualquiera sabe.

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David0772 27/01/21 11:21

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Ya comenté algo de ese tema en un post anterior. Cuando Merlín Properties compró el 14,45% de DCN a GSJ, y se convirtió en accionista, se aseguró el derecho de tanteo sobre cualquier oferta que se pusiera sobre la mesa para el 75% que aún controla BBVA, y como la empresa ha señalado alguna vez, su vocación es la de ser el agente principal del proyecto, no minoritario. Por tanto, salvo que algún otro interesado ponga sobre la mesa alguna oferta disparatada, o que la situación financiera o accionarial de Merlin cambie drásticamente, creo que tarde o temprano Merlín acabará por llegar a un acuerdo con BBVA para comprar la gran parte de ese 75% de acciones que todavía no posee, y no porque BBVA necesite liquidez, sino por exigencias de las autoridades europeas que no ven con buenos ojos que un banco lidere un proyecto inmobiliario de esta envergadura, ya sabemos “zapatero a tus zapatos”. Me parece creíble (y deseable) que GSJ pueda aprovechar ese momento para, de acuerdo con Merlin, no lo tengo tan claro con otro inversor, incrementar de nuevo su participación, y llegar a un 15, 20 ó quizás incluso recuperar ese 25% que tuvo hasta bien entrado el 2019. A esa porción del pastel sí creo que podría llegar sin atragantarse ni cometer errores del pasado. No es ninguna locura basándonos sobre todo en la fortaleza actual de su balance, y en la calidad de los activos en los que invertiría, que le aseguraría buenas plusvalías o suculentas rentas por alquiler los próximos decenios. Pero ya sabemos que los accionistas de GSJ vamos completamente a ciegas con respecto a las intenciones de la compañía, lamentablemente solo nos queda especular y aguardar acontecimientos.Mi opinión es que sería el mejor destino a tanta caja acumulada. Las cifras del proyecto son realmente apabullantes, sobre todo por el precio tan razonable (y aplazado en el tiempo) que se va a pagar a ADIF por el suelo. Su principal inconveniente es el largo plazo de planificación, desarrollo y ejecución, lo que exigirá a los inversores una gran dosis de paciencia, pero el resultado final creo que merecerá la pena porque significará patrimonializar o monetizar edificios de viviendas y oficinas en una de las mejores zonas de Madrid. Tampoco debemos olvidar la posibilidad que tiene GSJ como constructora de poder licitar y ejecutar una parte significativa de la ejecución material del proyecto, lo que podría traducirse en incrementar la cartera de obra en varios miles de millones de euros los próximos años. Por cierto, me he quedado “ojiplático” al ver los precios de las viviendas de lujo recientemente vendidas en el complejo de Canalejas, cerca de la Puerta del Sol: 22 apartamentos de lujo por 93,5M€, a una media de 15.000€/m2, ó el local comercial de los bajos, vendido este verano por 29M€ al fondo alemán Warburg HIH. https://cincodias.elpais.com/cincodias/2021/01/19/companias/1611084200_762174.htmlEn fin, ni Covid-19 ni leches, al final el “ladrillo prime” se convierte recurrentemente en uno de los mejores lugares para diversificar, asegurar y proteger el ahorro, sobre todo en tiempos de tanta incertidumbre. La verdad es que no encuentro mejor sitio para invertir gran parte de los 300M€ que GSJ guarda ociosamente en caja.

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David0772 20/01/21 14:52

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Si lo que estuviera sucediendo fuera lo que he expuesto, sin duda. El problema es que a la compañía le importa un comino el precio de la acción, y por tanto no va a colaborar lo más mínimo en lo que comentas. Y si un grupo de inversores quiere salirse, no es su problema, sobre todo si han entrado subrepticiamente con intención de arrebatarles el control. Otra cosa sería si por cualquier circunstancia GSJ necesitara el precio a un determinado nivel, como pasó durante parte del 2019, seguro que en ese caso serían más colaborativos. Ahora, con el valor a 4,5€, podrían usar la autocartera, por ejemplo, para dar salida y evitar que la acción de desangre, porque no olvidemos que hace algo más de un año la empresa pago a 6,70€ las acciones del participativo para evitar que salieran a negociación y que la familia se diluyera. Por eso digo, interés cero en poner en valor la compañía, al menos en estos momentos.Pero es que aunque no hubiera sido así, ya sabemos que la empresa se comporta de forma completamente autista con el mercado, se limita exclusivamente a dar la información a la que está obligada por ley y nada más. Creo recordar que el último plan estratégico es del 2009, con lo que no sabemos hacia dónde quieren ir, no sabemos qué intenciones tienen con DCN, con Carlos Casado, si van a apostar por más fuerte por concesiones o renovables, o qué piensan hacer con los 300M€ que tienen (bueno, tenemos) en caja. Insisto, 300M€, que se dice muy pronto. Y así es difícil convencer al mercado o a cualquier inversor o mano fuerte para invertir, a pesar de sus buenos fundamentales. Además, pensemos un poco, si a pesar de todo ello cualquier inversor quisiera entrar en la compañía y supiera que hay una ingente cantidad de papel deseando salir, por aburrimiento o porque las cosas no han salido como se esperaba, lo que haría sería ir poniendo el cazo poco a poco, de tal forma que sea el comprador el que pone el precio, no el vendedor. Que puede ser que sea lo que esté pasando, no solo con grandes inversores, sino también con minoristas que desesperados optan por vender, al precio que de vez en cuanto alguna alma caritativa quiera pagar, alma caritativa, esos sí, que tenga a la paciencia como principal virtud.

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David0772 19/01/21 15:36

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

No deja de intrigarme la aparición de un tiempo a esta parte de una serie de inversores supuestamente agazapados durante años. Me refiero especialmente a Juan Villalonga o Javier Tallada, con relaciones ambos en el pasado, tanto de negocios como familiares (excuñados). Aunque el primero sí ha puesto aparentemente sobre la mesa el número de acciones que dispone, del segundo, con más misterio todavía si cabe, desconocemos cuál es su posición real.He podido seguir desde la distancia gran parte de los movimientos de Javier Tallada durante muchos años, y por lo general, o entra en un sitio para una especulación pura y dura de poco tiempo (se maneja muy bien en medios digitales y foros), como hizo en Jazztel, o entra para controlar una compañía, o al menos tener un peso relevante en ella. Por eso me dejó bastante descolocado su entrada a “medias” en GSJ… pero ¿Y si hubiera entrado con un objetivo más ambicioso? Vamos por partes, en octubre de 2019 vencía el préstamo participativo de 114M que llevaba aparejado, en caso de impago, unos derechos de conversión de acciones nuevas a emitir hasta cubrir dicho importe. Gran parte de estos warrants estaban en manos de Bank of America, que, según la prensa de aquella época, apoyaba a su vez a un fondo distressed, y que se hicieron en su momento con los créditos que otros bancos tenían contra la compañía, principalmente Barclays (135M) y Santander (190M), con más de un 50% de descuento, porque allá por el 2014 nadie daba un duro por el futuro de la empresa. Por cierto, Bank of America, unos años antes, ya le había facilitado al Sr. Tallada la entrada en Avanzit, allá por el 2006.Por tanto ¿Y si el fondo que estaba detrás de esta compra tuviese algo que ver con Javier Tallada y allegados? Llegados a este punto quizás habría que señalar la buena relación que guardaba Tallada con Guillermo Mesonero Romanos, vicepresidente del GSJ hasta 2009, imagino que gran conocedor de los interiores de la compañía y de la calidad de algunos de sus activos.Continúo… ¿Y si Javier Tallada y adláteres hubiesen trabajado hasta el 31-10-2019 con la hipótesis de que a las participaciones acumuladas sigilosamente durante estos años podrían sumarse la gran parte de las 17M acciones del préstamo participativo? Hagamos el ejercicio de comprobar cómo hubiera quedado en ese caso la estructura de capital. Por simple aritmética, si sumamos a los 65M de acciones en circulación y las 17M nuevas, Jacinto Rey hubiera pasado a controlar el 39,6%, Hnas. Avalos el 10,9%, los nuevos accionistas del participativo un 20,7%, y el“supuesto “free float, y digo “supuesto” porque no sabemos qué parte de este capital flotante está realmente en manos de minoristas o fondos de inversión no alineados, un 28,8%.Ni qué decir tiene que la lucha que hubo desde marzo hasta finales de octubre por controlar la acción fue considerable, con altos volúmenes (28 millones de acciones durante el periodo), operaciones en bloques (posiblemente usando acciones de las Hermanas Sánchez Avalos, como sugería en un post de hace algún tiempo)…etc, en fin, mucha volatilidad y mucha diversión por cierto, nada que ver con la situación actual… hasta dejar la media de seis meses en 6,70€, lo que conllevaba la consecuente emisión de las 17M de acciones de las que ya hemos hablado. Lo justo para que cuando el canje se produjera, el tándem Rey-Avalos pudieran seguir manteniendo el control de la compañía. Sin embargo, este nuevo escenario hacía que el principal accionista tuviera que depender de la Hermanas Sánchez Avalos, con lo que cualquier venta o bajada de participación hubiera podido comprometer el control de la compañía, sobre todo si el free-float no es tan amplio como se supone. Inquietante para la familia Rey, sobre todo teniendo en cuenta que las hermanas llevan varios años bajando poco a poco peso en la compañía.Pienso que ese teatro de operaciones podría haber resultado muy positivo para el precio de la acción de haberse materializado, en especial para los minoristas no alineados, porque con los nuevos accionistas, la lucha por el control se podría haber trasladado a las pocas acciones realmente en circulación, lo que aseguraría la diversión. Pero como todos sabemos el guión no salió según lo esperado, y a finales de octubre del 2019, después de guardar el más absoluto de los secretos y sin filtración alguna, y de jurar y perjurar la empresa que las nuevas acciones serían emitidas sí o sí, GSJ anunciaba la venta del 14,45% de DCN a Merlin Properties. Y con la liquidez obtenida, eliminaba de un plumazo toda la refinanciación del 2015, incluido el préstamo participativo. Los 17M de acciones que hubieran dado entrada a nuevos accionistas (o reforzar algunos existentes) se esfumaron, asegurándose la familia Rey el control absoluto de la cotizada. Eso sí, los acreedores consiguieron los 114M€ de devolución de préstamo más intereses, pero no el canje por acciones, con lo que si alguien hubiera tenido algún tipo de acuerdo para adquirirlas, todo se hubiera ido al traste. Ahora podemos afirmar que Jacinto Rey usó la venta de las acciones de DCN para retomar el control de la compañía. Cierto es que eliminó el lastre de la deuda y la revistió de una sólida solvencia, pero no es menos cierto que esa decisión lo liberó de tener que compartir (o perder) la gestión de la empresa con nadie ajeno a la familia.Si la estrategia del grupo inversor hubiera sido la descrita, estos hechos lo cambiaban todo. ¿Qué sentido tiene permanecer en la empresa como un mísero minorista bajo una dirección de “ordeno y mando” y sin posibilidad alguna de influir en la compañía? Ninguna. Pero entonces surge el problemón de organizar una retirada medianamente digna, y esto implica tener que colocar en el mercado varios millones de acciones al mejor precio posible.Pero como todos sabemos las acciones de GSJ son tremendamente estrechas, y llegados a este punto, es difícil suponer que Jacinto Rey tuviera algún motivo para facilitar salida alguna a nadie, y más si las intenciones de estos movimientos fueron hostiles. Sabemos además que una vez asegurado el control, la familia Rey no tiene prisas por poner el valor la compañía, porque cuentan con un considerable sueldo, así como un dividendo perfectamente sostenible que pueden convertir en recurrente si lo necesitaran. De este modo podríamos encontrar explicación a la indolencia de la compañía en el cuidado de su precio, así como su frustrante perfil bajo comunicacional con el mercado, especialmente acentuado, por cierto, estos meses. Y me vienen ahora a la memoria los problemas que tuvo Liberbank (obligada por el BCE) para deshacer su posición en GSJ… que por cierto fue salir y el valor dispararse, allá a finales del 2016. Los resultados de esta calamidad saltan a la vista, desde noviembre del 2019 el precio de la acción ha pasado de 8€ a poco más de 4€, con una bajada significativa del volumen, a pesar del cambio brutal que supuso para la compañía la venta parcial de DCN. La acción ha ido estos meses lentamente cayendo en el olvido, con apenas 20M de títulos movidos este 2020, frente a los 41M del 2018, los 33M del 2018 ó los 92M del 2017, dificultando, de haber sucedido las cosas así, una salida fácil a cualquier paquete importante de acciones.Y me chirría la reciente aparición de este grupo, que ahora, indignados, tratan de poner en valor la compañía. Un ejemplo de ello lo tenemos en el intento de dar publicidad al informe de Gotham Insight:https://www.bolsamania.com/capitalbolsa/noticias/analisis-fundamental/grupo-san-jose-la-joya-de-la-bolsa-espanola-segun-gothaminsights-podria-multiplicar-su-cotizacion-por-3--7256788.htmlA ver, que el informe me parece correctísimo y perfectamente defendibles las conclusiones a las que llega, y el valor que confiere a la empresa, pero creo que nada tiene que ver con los analistas de Gotham que destaparon el caso de Gowex, como se ha dado entender, porque curiosamente el Sr. Tallada dispone de una sociedad denominada “Espíritu de Gotham S.L.”, algo así, como “Gotham Insight”, si lo traducimos al inglés.O de Juan Villalonga, su excuñado y compañero de inversiones en otros lares, dando a conocer hace unos meses su participación, y apareciendo en algún que otro medio, pero muy alejado ya de la influencia que un día tuvo.https://blogs.elconfidencial.com/economia/tribuna/2020-11-30/grupo-san-jose-juan-villalonga_2852764/Lo cierto es que estos inversores tienen toda la razón del mundo, porque hay pocas compañías con un balance más solvente. GSJ sigue con grandes activos ocultos en su balance, así como una intacta y gran capacidad de generar caja recurrente, atributos para nada recogidos en el precio. Lo que no entiendo ni tengo claro son los motivos por los que estos señores han permanecido ocultos tanto tiempo, y de repente, se convierten en accionistas activistas, solo después que se esfumara la posibilidad de disputar el control a la familia Rey.Lo más seguro es que este relato aquí expuesto sea solo pura ficción y esté completamente alejado de la realidad, pero podría dar una explicación a lo que está sucediendo.Mientras tanto sigo invertido, pero me cuesta creer que estos nuevos inversores hayan entrado en una compañía tan estrecha y personalista con la intención de ser meras comparsas, con lo que tengo la impresión de que llevan desde finales del 2019 tratando de salirse como buenamente pueden.Un saludo y paciencia.

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David0772 07/11/20 12:32

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

http://enestrado.com/se-propone-que-el-fisco-pague-27-mil-millones-a-concesionaria-cde-aprueba-conciliacion-en-juicio-arbitral-por-hospitales-de-maipu-y-la-florida/ Lo que he querido decir es que cuando la compañía decida reconocer ese laudo, automáticamente debe reconocer su importe total como ingreso, independientemente de que se haya establecido un pago aplazado para la indemnización. Por tanto, si esos 28,5M€ al cambio los hubiera reconocido este trimestre, los ingresos y el beneficio antes de impuestos se hubieran incrementado en esa cuantía. Si suponemos por ejemplo que la tasa impositiva por impuesto de sociedades en Chile fuera del 25%, desconozco ahora el dato, el impacto sobre el beneficio neto sería de 21,375M€, y si se lo sumamos a los 9M€ obtenidos hasta 30-09-2020, el beneficio neto se hubiera ido alrededor de los 30M€.Un saludo

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