Argentina

Acceder

Inicio
Perfil de David0772

David0772

Se registró el 15/05/2017

Publicaciones

1,233

Recomendaciones

Seguidores

999,999

Posición en Rankia

999,999

Posición último año

Resumen

Comentarios 8

Recomendados 191

Guardados 1

David0772 28/02/26 16:50

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

1. PyGResultados récord, con mejoras en todas las magnitudes, a pesar de la ralentización en la facturación: +20% EBITDA, +20% EBIT y +26% Resultado neto Aquí pongo un poco de perspectiva sobre cómo han evolucionado las cifras absolutas de EBITDA y EBIT estos últimos años. La tendencia es bastante clara... En cuanto al reparto geográfico del EBITDA, vemos una concentración casi total de negocio en España y Portugal: Pero lo más curioso ha sido la excepcionalidad de este último trimestre del año, con cifras de rentabilidad y márgenes extraordinarias: Como se puede ver los márgenes EBITDA/Ventas generales han escalado casi el 6,5% y en la construcción pura y dura casi al 6%, márgenes EBIT/Ventas del 4,35% generales y 4% en construcción, con casi 28,5M de EBITDA y 13M de beneficio neto. Esto significa que si GSJ consiguiera durante el 2026 mantener estas cifras el EBITDA podría superar fácilmente los 100M y el beneficio neto los 50M. Aquí vemos como el 4T -25 en términos absolutos. Se sale del mapa de estos últimos años: Y es la construcción la que más ha contribuido a estos registros, ella sola ha generado este 4T 24,2M de EBITDA, con márgenes del 6%, nunca vistos estos años: 2. Cash Flow Pues esta foto no deja de sorprender… Si la posición neta a 31-12-24 era de 373M, un año después ha sido de 504M. La gráfica con su evolución impresiona… A 01-01-25 la empresa tenía en sus cuentas corrientes 481M, y un año después 621M, 140M de incremento. Esto es lo que ha pasado: Es decir, el negocio propio ha generado una caja de casi 77M, el circulante 105M, el pago de impuestos a su vez ha detraído 22M. Se han destinado fondos netos a inversiones por algo más de 9M, se han repartido dividendos por 12M, y la financiación ha aportado 1,5M. Esto explica los 140M de incremento en sus cuentas bancarias este año. De estos 140M, vemos que el negocio ha creado 77M, y el circulante 105M. Por tanto, vemos el peso que ha tenido la gestión del circulante en la generación de la caja, con un menor saldo de clientes en 40M, y un incremento de anticipos recibidos de clientes de más de 60M. El saldo de acreedores comerciales y existencias no ha tenido variaciones significativas, por lo que quiero entender que se está cobrando las facturas algo antes de clientes, y que se está instaurando una nueva política de cobro con anticipoas en algunas obras. La empresa trabaja con unas necesidades operativas de financiación brutalmente negativas, apoyado por un negocio que transforma en caja la gran parte de su EBITDA El flujo de caja libre ha sido de más de 150M en un solo año, una barbaridad… El Flujo de caja libre acumulado estos últimos diez años ha sido de 1.095 M: 642M de destinaron a pagar deudas financieras junto con sus intereses, 39M a dividendos y 414M a incrementar el saldo de la tesorería. 3. Activos. Valor contable vs valor razonable Muchos activos siguen encontrándose infravalorados: 3.1 “Terrenos y construcciones” incluye principalmente un importe de 48.784 y 49.514 miles de euros, a 31 de diciembre de 2025 y 2024, respectivamente, correspondiente al coste neto de los terrenos que posee el Grupo a través de su participación en el grupo “Carlos Casado, S.A.”, principalmente suelos de uso agropecuario localizados en la zona del Chaco, en Paraguay. El valor razonable de estos activos, de acuerdo a valoración interna realizada por la dirección del Grupo, excede a su valor neto contable. Y tanto... hace un año notificaron esto al mercado en Buenos Aires: Y en las cuentas anuales de Carlos Casado se indica igualmente… El 27 de febrero de 2025 se informó a la Comisión Nacional de Valores y a Bolsas y Mercados Argentinos S.A. la venta de 367,1624 hectáreas, y el importe total de la operación arrojó un precio medio promedio de USD 1.500 por hectárea. Al 30 de junio de 2025, la Empresa posee 199.727 has. Brutas totales en el Chaco Paraguayo. De este total, 159.013 hectáreas cuentan con licencia ambiental 3.2 Empresas asociadas El valor en libros de CMNN es de 52M. A precios del 2019 su valoración rondaba los 170M. En la actualidad podría estar entre los 250-300M fácilmente. Por otra parte, nótese como el 20% que Panammerica Mail está completamente provisionado. El valor contable era de 43M, pero en la actualidad, por la situación de Argentina en contabilidad está valorado en 1M 3.3 El valor razonable de los inmuebles de uso propio (edificios corporativos) del Grupo al 31 de diciembre de 2025 y 2024 asciende a 33,5 y 32,4 millones de euros, respectivamente, de acuerdo a las valoraciones realizadas por un experto independiente (“Instituto de Valoraciones, S.A.”). El coste neto en libros de estos elementos a 31 de diciembre de 2025 y 2024 asciende a 15,1 y 14,9 millones de euros, respectivamente 3.4 Al 31 de diciembre de 2025 y 2024, forman parte del coste de las inversiones inmobiliarias un importe aproximado de 14,7 y 17,2 millones de euros, respectivamente, que corresponden al coste del suelo. Al 31 de diciembre de 2025 y 2024, el valor razonable de las inversiones inmobiliarias del Grupo que se desprende de los estudios indicados anteriormente ascendía a 97,1 y 96,9 millones de euros, respectivamente, en su mayor parte correspondiente a las inversiones inmobiliarias del Grupo en Argentina 3.5 Al 31 de diciembre de 2025 y 2024, el valor razonable de las existencias inmobiliarias del Grupo que se desprende del estudio indicado anteriormente asciende a 131,8 y 121,7 millones de euros, respectivamente 3.6 A 31 de diciembre de 2025, el importe total de las bases imponibles negativas pendientes de compensar acreditadas por las sociedades del Grupo asciende a 328.300 miles de euros. Por prudencia valorativa, estas BIN no están recogidas en balance 4. Cartera de obra Sigue disparada, con más de años de cartera de obra asegurada. El volumen contratado se ha duplicado estos últimos cinco años: En cuanto a la distribución, vemos un peso mayoritario de la construcción sobre el resto de las áreas operativas, una concentración nacional/internacional alrededor del 80%-20% y un peso del cliente privado/público del 70%-30% de forma aproximada. La empresa informa además: Adicionalmente, con fecha 5 de enero de 2026, el Grupo ha resultado adjudicatario de un contrato de concesión en Chile, que incluye la realización del proyecto, construcción y operación durante un período de 20 años del establecimiento penitenciario de Copiapó, estimándose una cartera total por importe de 510 millones de euros Este contrato modificaría sensiblemente estas distribuciones, y equilibra los pesos por áreas, distribución geográfica y tipología del cliente, y eleva por encima de los 4.000M la cartera de obra. 5. Conclusiones Los resultados han sido sorprendentemente buenos, sobre todo los de este 4º trimestre, que empiezan a augurar un muy buen 2026. Sí que es cierto que la facturación no ha crecido, posiblemente por las estrecheces del mercado y las dificultades de producción, pero el dato que hay que vigilar no es tanto la facturación como la cartera de obra, que sigue creciendo de forma constante. Además, es una obra a la que cada vez se le saca más rendimiento. Como elemento decepcionante sin duda, la racanería de dividendo propuesto, 0,18€ por acción, idéntica a la del ejercicio pasado, que apenas supondrá una salida de tesorería de 12M, equivalente a un pay-out del 30% y a un 8% de todo el flujo de caja libre generado en el año… en fin, las cosas de Grupo San José. Espero que las próximas semanas Banco Sabadell actualice de forma consistente la última valoración de la empresa. No espero que los activos ocultos se pongan en valor de la noche a la mañana, pero sí el negocio y las perspectivas, que han mejorado y mucho. Nada más. La acción después de mucho tiempo parece que despierta, y aunque ha subido mucho estos últimos trimestres, sigue muy lejos de cualquier valor razonable que queramos estimar. Un saludo

David0772 16/02/26 11:52

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

No es oro todo lo que reluce. Es cierto GSJ se ha visto revalorizada en más de un 54% este último año, pero es que ACS lo ha hecho en un 100%, Acciona un 75%, Ferrovial un 42% y Sacyr un 32%. El IBEX en general lo ha hecho en un 37%, y el IBEX sectorial construcción un 66%. Y en los últimos cinco años, el IBEX se ha revalorizado un 120%, y valores como ACS un 300%, Ferrovial un 200%, Sacyr un 125%, y el IBEX sectorial construcción un 181%... GSJ un 77%. Por tanto, las cosas hay que ponerlas en su contexto. A pesar de ello, el interés está ahí, así lo demuestra el importante incremento de volumen de contratación: en estos dos últimos años han cambiado de manos casi 28 millones de títulos, 12 millones en el 2024 y 16 millones en el 2025, frente a los poco más de 11 millones movidos durante los años 2022 y 2023. Si tenemos en cuenta que en teoría solo hay un free float de unas 23 millones de acciones, los movimientos son importantes. Y el volumen este primer mes y medio del año ha sido de 2,2 millones de acciones, que tampoco está nada mal. Por tanto, es posible que el mercado sí se está fijando en ella, pero ha encontrado mucho papel a la venta todo este tiempo. La razón quizás la debamos buscar en lo ocurrido durante el 2019, y el famoso “amago” de canje del préstamo participativo por nuevas acciones, y que nunca llegó a realizarse porque la familia en el último momento prefirió deshacerse del 14,45% de Madrid Nuevo Norte, evitando que entraran en circulación un gran número de nuevas acciones, algo que hubiera puesto en cuestión el control de la familia Rey.-Debemos recordar que durante el 2019 se movieron más de 41 millones de acciones. Entraron manos muy fuertes pensando en disputar el control de la compañía. Solamente en julio del 2019 se intercambiaron casi 6 millones de acciones, casi la totalidad de ellas compradas entre 8 y 9 euros… Por tanto, es posible que estemos en estos momentos ante la última gran resistencia de envergadura. Después, entre los 9 y los 12€, apenas se movieron 350.000 acciones allá por el 2009, con lo que podríamos pensar que estamos muy cerca de entrar en subida libre. Y tendría su sentido, porque ahora mismo GSJ, como hemos visto, ha quedado bastante rezagada con respecto a la media del sector, aun teniendo unos fundamentales excepcionales.Un saludo.

David0772 02/02/26 06:22

Ha recomendado Re: Grupo San Jose (GSJ) de Valuemad

David0772 23/11/25 10:52

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Resultados sorprendentemente buenos con una mejora sensible de todos los márgenes por encima del 20%: El EBITDA/Ventas pasa del 4,31 al 5,27% (+22,3%), el EBIT/Ventas pasa del 2,7 al 3,4% (+26,4%), el Resultado antes de impuestos/ventas pasa del 2,7 al 3,3% (+26%) y el Resultado neto pasa del 2 al 2,4% (+16%) Si descendemos a un análisis por trimestres estancos: Si el 2T fue algo flojo, este 3T la mejora es evidente, con márgenes muy similares a los obtenidos en el 1T. Y si desglosamos por actividades: La construcción vuelve a recuperar márgenes de forma consistente, incluso con cifras mejores en EBITDA al 1T. El resto de actividades parecen perder relevancia, eclipsadas por del buen desempeño de la construcción. Es cierto que lo inmobiliario ha dejado de aportar por el agotamiento de las promociones en Perú, pero ya se informó de la compra de un nuevo suelo hace algunos meses, con lo que vamos a esperar que puedan empezar también a aportar su granito de arena los próximos ejercicios. Concesiones parece haber mejorado también, y aporta casi el 10% del resultado neto global del grupo. Pero antes de seguir, me ha llamado la atención una “coletilla” que han añadido este trimestre en el informe de gestión, dentro del área inmobiliaria, y que es la primera vez que la veo: La cifra de ingresos correspondiente a la actividad inmobiliaria del Grupo en los tres primeros trimestres del ejercicio 2025 procede, en su mayor parte, de la actividad que el Grupo lleva a cabo en Perú (entrega de viviendas en la promoción “Condominio Nuevavista”, en Lima, Perú), así como de la actividad de gestión patrimonial en Argentina. Sigo pensando que una “normalización” de la situación económica y social en Argentina podría poner en valor una seria de activos cuyo valor actual es próximo a cero, y que dicho valor podría fácilmente superar la cotización actual del grupo. Así que habrá que estar atentos a lo que vaya ocurriendo, y a los pasos que la compañía esté dispuesta a dar. Y aunque ya todos sabemos que en GSJ la comunicación con el mercado y accionistas no es precisamente una de sus fortalezas, sí que me ha parecido que la introducción de esa breve referencia en el informe de gestión pueda no ser casual y adelante novedades más pronto que tarde. Si volvemos al análisis del trimestre y ponemos en perspectivas estas cifras, vemos cierta ralentización en las ventas.: Y en cuanto al EBITDA, parece que se estabiliza alrededor de lo 20MM€ trimestrales, con un 5% de margen: Por su parte, la cartera de obra sigue creciendo de forma continua, como vemos, se ha casi doblado en cinco años: La creación de caja ha vuelto a ser muy potente este trimestre, casi 40MM€ en un solo trimestre, y ya atesora 437MM€, 6,72€ acción. Sobran las palabras… En resumen, está siendo un año magnífico, y salvo debacle este último trimestre, podemos esperar unas cifras de cierre históricamente buenas en todas sus magnitudes. Es cierto que la facturación parece haberse frenado algo, pero la cartera de obra sigue creciendo a buen ritmo, lo cual tarde o temprano acabará reflejándose en una mejora de las cifras de ventas Antes de acabar, y con respecto al comentario que he hecho más arriba sobre el suelo de Argentina, he recopilado el impacto de la última promoción inmobiliaria en Perú “Condominio Nuevavista”. Fue un proyecto que arrancó en el 2018, y que constaba de 1.104 viviendas y 94.434 m2 construidos, y que se encuentra ya construido y casi finalizado. A grandes números, y con una pandemia y una crisis inflacionaria de por medio… Es decir, las 1.104 viviendas han generado durante estos ocho años unos ingresos de 93,4MM€ y un EBITDA de 19,7MM€. El precio medio de cada vivienda ha sido de 85.000€, y por término medio, cada una ha reportado un EBITDA de 17.900€. He hecho el mismo cálculo suponiendo que no hubiera que haber comprado el suelo, y el EBITDA por vivienda sería de unos 30.000€m o 355€ de EBITDA por m2 construido. Aquí no está incluido el beneficio de GSJ por la construcción de las viviendas, pero que como hemos visto, no debe estar muy alejado de un EBITDA/ventas del 5%, que sobre 93MM€, sería unos 4,5MM€ más de EBITDA (recuerdo que el EBITDA, entre otras cosas, no tiene en cuenta ni los costes financieros ni los impuestos sobre beneficios) La transformación urbana de la Tablada consta de 1.541.257 m2 edificables y 20.000 viviendas. Y el suelo se encuentra ya pagado. Un saludo.

David0772 09/08/25 07:09

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Buenos días Obiku. La estructura de circulante de GSJ, en términos muy generales y sin entrar en detalle, es la de disponer de unas necesidades operativas de financiación negativas, es decir, no debe buscar financiación para desarrollar su actividad, todo lo contrario, la estructura de su negocio, siempre que haya crecimiento de su actividad, le supone una fuente de financiación extra. Fíjate que la facturación del 2021 al 2024 ha pasado de 927MM€ a 1.557MM€, lo que ha provocado que la simple variación del capital circulante haya producido unos 130MM€ adicionales de caja.En cuanto a lo que comentas de OEPC, obra ejecutada pendiente de certificación, bueno, tienes razón es que es una partida muy difícil de cuantificar realmente y que hay que coger con alfileres, pero que contablemente está como ingreso, como debe ser, puesto que está ejecutada y se han incurrido en los gasto para su ejecución: Si están los gastos contabilizados, deben estar también los ingresos correspondientes. Y en cuanto a la OCPE, esto es, obra certificada pendiente de ejecutar, cuyo importe está sobre los 169MM€, está contablemente recogida como un menor ingreso, y es normal, ya que no se han incurrido todavía en ningún coste para ejecutar la obra.Por otra parte es cierto que esta partida a 31-12-22 estaba en 74MM€ y a 31-12-24 en 158MM€, que es un crecimiento del 113%. Pero ten en cuenta también que la facturación del área de construcción se ha incrementado casi un 50% en dos años, algo que puede explicar en parte este incremento. Y este efecto no ha ocurrido en la OEPC, pero insisto que es una partida muy subjetiva y difícil de evaluar.De cualquier forma, e imaginando que fuera cierta la hipótesis que comentas de que los 100MM€ de GAP entre OEPC y OCPE correspondieran a ingresos ocultos, o estuvieran motivados para la creación de un colchón, el impacto sobre EBITDA, suponiendo un margen EBIDTA/Ventas de 5%, sería de apenas 5MM€ estos dos últimos años, y sobre el beneficio neto 2-2,5MM€, cifras para mí poco significativas.Un saludo

David0772 02/08/25 15:25

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

1. PyGNo podemos decir que haya sido un mal semestre, a pesar de la ralentización en la facturación, sobre todo si lo comparamos con el periodo equivalente del ejercicio pasado. Ha habido una notable mejora del los márgenes EBITDA/Ventas y EBIT/Ventas que han pasado del 4,13 al 5,19% y del 2,9 al 3,4%. El beneficio antes de impuesto también se ha visto mejorado, no así el resultado neto, que por temas fiscales extraordinarios del 2024, se ha visto reducido en un 20% Pero si hacemos un análisis inter-trimestral, sí que observamos cierto deterioro en las cifras: Curiosamente la facturación del 2T-25 ha sido intensa y muy superior a la del 1T, sin embargo, los márgenes generales sobre EBITDA y en especial sobre EBIT, han estado claramente por debajo a los de los dos trimestres anteriores. Observamos como la construcción ha sido la responsable del paso atrás este trimestre, no tanto en márgenes EBITDA, como en márgenes EBIT, que se han reducido a más de la mitad con respecto a los dos trimestres anteriores, repitiendo cifras del mal 3T-24. Todo parece indicar que le motivo han sido diversos deteriores comerciales surgidos este trimestre. Por tanto, depende de que fechas usemos para la comparación, el análisis podría ser más o menos benévolo.En términos generales, y echando la vista más atrás, todo parece indicar cierta estabilidad en la facturación, entre los 350-400 Mn€ trimestrales: Por su parte, la cartera de obra parece igualmente que tiende a estabilizarse sobre 3.300-3.400 Mn€, dejando atrás los crecimientos experimentados unos años atrás, debidos, seguramente, más a incrementos de precios a consecuencia de la inflación en el sector que al incremento de nuevas unidades de obra. En cuanto al EBITDA y márgenes EBITDA/Ventas, la media de estos últimos trimestres parece fluctuar con picos de entre el 4,5-6% Más variabilidad parece tener el EBIT, debido principalmente al surgimiento de deterioros de obra, que curiosamente, parece tener patrones recurrentes de máximo y mínimos, como si la empresa decidiera en un determinado trimestre dotar las provisiones por deterioro y hacer limpieza de armario… y este año parece que ha tocado en este 2T: 2. Cash flowEn cuanto a la caja, en este caso no hay duda, GSJ sigue generando cash flow de forma intensa. Esto ha pasado estos últimos seis meses: Las cuentas tesoreras se han visto incrementadas en 33Mn€, a pesar de un saldo neto de inversiones con salida de tesorería de algo más de 12Mn€. El flujo de caja libre ha sido de 38Mm€ en solo seis meses. Las pociones activas serían de 514Mn€ de efectivo, 8,7Mm€ de activos financieros corrientes, y 124MM€ de deuda financiera, de las que más de 100Mm€ vencen en el 2039. El FCL me ha parecido siempre uno de los valores críticos a tener en cuenta en cualquier empresa. Viene a indicar la cantidad de efectivo que es capaz de generar, teniendo en cuenta su circulante y sus necesidades de inversión. Con esos flujos, la empresa debe retribuir su deuda financiera, a sus accionistas, o en su caso, atesorarlo en sus cuentas financieras. GSJ ha generado estos últimos diez años 982Mn€ (y le falta todavía un semestre para acabar el año, con lo que es más que probable que llegue a los 1.000Mn€), de los cuales unos 640Mn€ han ido a cancelar deuda e intereses financieros durante este periodo, 38,5Mn€ a retribuir a sus accionistas, y el resto, 286Mn€ a engordar sin aparente sentido sus cuentas bancarias. La media anual que GSJ ha sido capaz de generar ha estado rondando los 100Mn€ anuales. Si extrapolamos solamente los últimos cinco años, en los que ya no ha tenido que destinar fondos a cancelar deuda, el flujo de caja libre ha sido de 448Mm€, a falta del segundo semestre del 2025, lo que nos vamos a una media anual también durante este periodo cercana a los 100Mn€ anuales. Un sinsentido, teniendo en cuenta que, a pesar de la revalorización de la cotización estos últimos meses, la compañía cotiza por poco más de 400Mn€. La muestra palpable de toda esta exuberancia son los más de 520Mn€ que GSJ guarda en tesorería, cantidad que, si nadie lo remedia, podría fácilmente ir incrementándose a una media anual cercana a los 100Mn€, salvo que cambie drásticamente la política retributiva a los accionistas, o salvo se proceda a realizar inversiones significativas los próximos años, con el retorno consiguiente los años venideros. 3. BalanceEl balance sigue presentando una imagen muy robusta, con un Patrimonio neto “contable” de 237Mn€, con muchos activos netamente infravalorados. El fondo de maniobra es de 220Mm€ (194Mn€ hace seis meses), apuntalado por más 514Mm€ de efectivo y activos líquidos, que junto con la ausencia de deuda financiera en el corto o medio plazo, no deja dudas sobre la solvencia de la compañía Como todos los semestres, se han actualizado las valoraciones de activo, que son informativas, ya que no suponen ninguna modificación del balance ni impacto alguno sobre PyG: Al 30 de junio de 2025 y al 31 de diciembre de 2024, el valor razonable de los activos inmobiliarios de uso propio del Grupo que se desprende de los estudios indicados anteriormente asciende a 33,1 y 32,4 millones de euros, respectivamente. El coste neto en libros de estos elementos a 30 de junio de 2025 y a 31 de diciembre de 2024 asciende a 14,9 millones de euros. Al 30 de junio de 2025 y al 31 de diciembre de 2024, el valor razonable de las inversiones inmobiliarias del Grupo que se desprende de los estudios indicados anteriormente asciende a 116,3 y 96,9 millones de euros, respectivamente. Al 30 de junio de 2025 y al 31 de diciembre de 2024, el valor razonable de las existencias inmobiliarias del Grupo que se desprende del estudio indicado anteriormente asciende a 141,7 y 121,7 millones de euros, respectivamente. Por otra parte, la empresa informa de que finalmente se ha quedado solamente con uno de los dos suelos inmobiliarios que había señalado en Lima, lo cual implica la continuidad del área inmobiliaria los próximos años A 31 de diciembre de 2024, la sociedad del Grupo “San José Inmobiliaria Perú, SAC” tenía suscritos dos contratos de opción de compra de terrenos, por un importe total de 22,8 millones de USD, con el objeto de dar continuidad a la actividad de construcción y promoción que está llevando a cabo esta sociedad en los últimos años. Durante el primer semestre del ejercicio 2025, ha vencido y se ha descartado uno de los dos y, con respecto al otro contrato, el Grupo ha ejecutado la opción, procediendo a la compra de un suelo en Lima, Perú, por importe de 13.250 miles de USD, estando actualmente en desarrollo. 4. ConclusionesPoco más que decir. Este parece que ha sido un trimestre de saneamiento en general, pero que no ha alterado de forma significativa la marcha de la empresa. No creo que podamos esperar grandes crecimientos orgánicos, pero sí en cambio cierta estabilidad del negocio, con márgenes EBITDA/ventas estabilizados entre el 5-6%, que podrían arrojar fácilmente unos 80Mn€ de EBITDA anuales, junto con unos flujos de caja libre alrededor de los 100Mn€ al año. Todo esto con el negocio recurrente de la compañía, y sin afloramiento alguno de cualquiera de los activos "durmientes"..Un saludo.

David0772 30/07/25 09:25

Ha recomendado Re: Grupo San Jose (GSJ) de Obiku

David0772 25/05/25 08:01

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Los resultados de este primer trimestre no arrojan ninguna sorpresa. Siguen dentro de la senda de mejora marcada estos últimos trimestres. Comparativa resultados 1T24/1T/25 Comparativa resultados 1T24/1T/25 El 1T del 2024 fue un trimestre muy bueno, y observamos como prácticamente se replican las cifras, incluso con una leve mejoría. Si analizamos la serie temporal de facturación trimestral sí que puede apreciarse una leve bajada de actividad (409 Mn€ frente a 366Mn€) con respecto al trimestre anterior, que fue de récord. Pero observamos también que los primeros trimestres del año suelen ser estacionalmente algo más débiles que el resto. No podemos decir que el dato de actividad haya sido ni mucho menos malo. Veremos el resto de trimestres cómo evolucionan, pero teniendo en cuenta que la cartera de obra sigue incrementándose, casi un 5% este trimestre, podemos seguir presuponiendo incrementos de actividad para este 2025 con respecto al 2024 Cifras de negocio trimestrales Cifras de negocio trimestrales El margen EBITDA/Ventas se ha mantenido prácticamente igual al del primer trimestre del ejercicio pasado (5,5%), así como el EBITDA en términos absolutos, que está alrededor de los 20MM€ trimestrales. Si echamos la vista atrás, este 1T 25 ha estado algo por debajo de las del trimestre anterior, a pesar de ello, siguen siendo cifras muy buenas. Si el EBITDA del 4T del 2024 (24,6 MM€) fue el más alto de los últimos años, el obtenido este trimestre sería el segundo mejor de la serie histórica con 20MM€. Por tanto, no podemos decir que el dato haya sido malo. EBITDA intertrimestral EBITDA intertrimestral En cuanto al EBIT, vemos que en términos absolutos nos encontramos en máximos históricos, alrededor de los 16MN€ trimestrales. Los márgenes son montañas rusas y tienen mucha variación trimestral, aunque parecen estar estabilizándose por encima del 4% EBIT intertrimestral EBIT intertrimestral Si nos centramos ahora en la construcción pura y dura, que representa el 90% de la facturación, la mejora tanto en EBITDA como en EBIT es más que evidente: +20% en EBITDA, +29% en EBIT y casi el +60% en el resultado antes de impuestos: Resultados Área Construcción Resultados Área Construcción Dependiendo del trimestre con el que nos comparamos, las conclusiones serán distintas, porque si comparamos estas cifras con las del 4T del año pasado, el análisis no sería tan benévolo. EBITDA construcción intertrimestral EBITDA construcción intertrimestral EBIT construcción intertrimestral EBIT construcción intertrimestral De cualquier modo, en ambas métricas, la tendencia de estos últimos trimestres es positiva, más allá de los vaivenes intertrimestrales. Si hacemos una comparativa con las cifras aportadas por otras constructoras nacionales en cuanto a los márgenes EBITDA/Ventas de su rama de “construcción pura y dura” obtenidos este 1T 25, observamos que GSJ se encuentra dentro de los parámetros normales del sector. Comparativa márgenes construcción Comparativa márgenes construcción En cuanto a la generación de caja, sigue sumando, aunque a un ritmo algo inferior al de trimestres pasados Evolución caja neta Evolución caja neta Es cierto que este último trimestre “solo” ha sumado 7MM€, pero si miramos los últimos doce meses, la generación de caja neta ha sido de 69MM€, y todo ello después de repartir dividendos y acometer la inversión por la compra de los terrenos a ADIF de CMNN. Por tanto, para mí son resultados muy continuistas que hablan de un negocio constructor con muy buena salud y con márgenes en consonancia con el mercado. No podemos olvidar que llevamos varios trimestres con cifras absolutas muy buenas, apoyadas por una actividad récord. El resto de actividades, aunque parecen cada vez más residuales, han aportado al grupo algo más de 4,6MM€ de EBITDA y 3MM€ de resultado neto, cifras similares al del trimestre pasado.El precio de la compañía parece resucitar de las catacumbas, impulsado estos últimos meses por un fuerte incremento en el volumen de contratación, lo que sugiere cierto interés por parte del mercado. Aun así, GSJ parece seguir siento un iceberg en el solo una parte de su valor se encuentra visible a ojos del que lo quiera ver, quedando el resto oculto debajo de las aguas. No encuentro un motivo específico que explique el renovado interés mostrado por el mercado, más allá de la patente mejora en la situación económica de Argentina. Pero que en mi opinión deberíamos esperar a las elecciones legislativas de octubre para ver si realmente los argentinos siguen apostando por Javier Milei y sus reformas. Solo con el control del legislativo podría cimentar un cambio estructural que permitiera un despegue consistente y duradero en el tiempo de la economía. Si esto ocurriera, y el mercado se percatara de ello, podrían aflorar varios cientos de millones de dólares, que llevan sepultados allí durante décadas.Un saludo.

David0772 03/03/25 14:00

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

1. Pérdidas y Ganancias Resultados récord históricos en cuanto a facturación, y muy buenos en cuanto a EBITDA, EBIT y beneficio neto, impulsados por un fuerte incremento de la actividad, principalmente en la rama constructora, aunque con márgenes todavía algo por debajo de los buenos años “precovid”: Hay que tener mencionar que este último trimestre del año ha sido especialmente bueno, tanto en facturación como en márgenes, en especial de la construcción, lo cual esperemos abra una puerta a una normalización de estos últimos de cara al 2025. Los márgenes EBITDA/Ventas y EBIT/Ventas de la construcción han sido del 5,20 y 4%, respectivamente, cifras que hacía mucho tiempo no se veían. En cuanto a la cuenta de PyG completa:Observamos que la mejora con respecto al año anterior ha sido general en todas sus magnitudes: +16% en facturación, +19% en EBITDA, +25% EBIT y +51% en resultado neto. A destacar los resultados financieros, que han pasado de restar 6,3MM€ a restar tan solo 0,485MM€, con unos ingresos financieros disparados a consecuencia de las fuertes posiciones de caja:En la partida “Intereses de créditos” del ejercicio 2024 y 2023 se incluye, principalmente, los intereses de imposiciones a plazo y depósitos. Igualmente se incluye los intereses de demora reconocidos por aplazamiento de cobros acordado con clientes.2. Cash Flow La generación de caja sigue siendo muy intensa, y todo ello a pesar de las fuertes inversiones… El negocio de la empresa ha generado 122MM€, frente a los 103MM€ del año pasado, de los cuales 58MM€ han provenido de circulante. Las inversiones por su parte han consumido unos 30MM€ (compra de suelo CMNN, entre otras operaciones), lo que equivale a un Flujo de Caja Libre de 92MM€, frente a los 125MM€ del año pasado. Si a este Free Cash Flow le restamos los algo más de 15MM€ que ha drenado la parte financiera, incluido dividendos pagados, y los 2,1MM€ de las diferencia de cambio, llegamos a unos 74MM€ de caja generada este 2024, frente a los 100MM€ del año pasado. Con estas cifras, así quedaría su posición neta de tesorería: 490MM€ de posiciones activas (+19%), y una deuda de 117MM€ (+1,2%), lo que hace una posición neta de 373MM€, un 26% más que el ejercicio pasado. Así ha evolucionado su caja estos últimos diez años: 3. Activos En Balance siguen apareciendo importantes activos, algunos de ellos, como sabemos, sin una valoración adecuada Al 31 de diciembre de 2024 y 2023, el valor razonable de las inversiones inmobiliarias del Grupo que se desprende de los estudios indicados anteriormente ascendía a 96,9 y 89,1 millones de euros, respectivamente, en su mayor parte correspondiente a las inversiones inmobiliarias del Grupo en Argentina. En dicho importe, a 31 de diciembre de 2024 y 2023, se incluyen 46,7 y 44,1 millones de euros, respectivamente, correspondientes al valor, al porcentaje de participación del Grupo, de las inversiones inmobiliarias de las sociedades asociadas. En cuanto al área agropecuaria (Carlos Casado): El importe de las ventas del Grupo derivadas de su actividad agropecuaria durante el ejercicio 2024, ascienden a 2.496 miles de euros, aportando un resultado negativo de explotación por importe de 2.060 miles de euros (7.286 miles de euros y un beneficio de 2.560 miles de euros, respectivamente, en el ejercicio 2023). A 31 de diciembre de 2024, las sociedades del Grupo Casado aportan activos no corrientes y corrientes al Grupo por importe de 52,2 y 13,8 millones de euros, respectivamente (48,2 y 13,8 millones de euros, a 31 de diciembre de 2023), siendo el importe de los pasivos no corrientes y corrientes de 2,5 y 8,7 millones de euros, respectivamente (1,6 y 5,3 millones de euros, a 31 de diciembre de 2023). Y con lo que respecta a las inversiones inmobiliarias, y el valor de los inmuebles para uso propio: Al 31 de diciembre de 2024 y 2023, el valor razonable de las existencias inmobiliarias del Grupo que se desprende del estudio indicado anteriormente asciende a 121,7 y 127,5 millones de euros, respectivamente. El valor razonable de los inmuebles de uso propio (edificios corporativos) del Grupo al 31 de diciembre de 2024 y 2023 asciende a 32,4 y 31,4 millones de euros, respectivamente, de acuerdo a las valoraciones realizadas por un experto independiente (“Instituto de Valoraciones, S.A.”). El coste neto en libros de estos elementos a 31 de diciembre de 2024 y 2023 asciende a 14,9 y 15,2 millones de euros, respectivamente. Y en cuanto a las sociedades en las que grupo participa de forma minoritaria, las dos que considero más relevantes son:La participación en Crea Madrid Nuevo Norte, está valorada contablemente en 45,7MM€. Panamerican Mail, que posee en principal centro comercial de Buenos Aires, tiene un valor neto contable de 1,8MM€, con una fortísima “dotación” por encontrarse donde se encuentra, sin que se haya todavía notado ninguna mejora “contable” por la mejoría en ciernes de la economía Argentina. Otra inversión que realizó la empresa a finales de año ha sido: En diciembre de 2024, la sociedad participada del Grupo “Constructora San José, S.A.” ha suscrito acciones representativas del 7,99% del capital social de la sociedad “Nueva Marina Real Estate, S.L.” por importe de 6.960 miles de euros, sociedad cuyo objeto social es principalmente la promoción inmobiliaria. Por lo que he podido averiguar se trata de un proyecto para levantar 870 viviendas en Málaga, al lado del mar, en una zona en plena expansión. Y aunque la participación es minoritaria, alrededor del 8%, ha supuesto el desembolso de unos 7MM€. Todo lo que sea mover tanta caja excedentaria me parece positivo y si además eso pudiera llevar aparejado un suculento contrato de ejecución de obra de más 116.000 m2, que deben suponer varios cientos de millones de obra, pues miel sobre hojuelas. https://andaluciaeconomica.com/tag/nueva-marina-real-estate-sl/ En lo que respecta a la situación fiscal, por la retrocesión del TC del RDL 2/16, la empresa indica: Respecto a los ejercicios 2016, 2021 y 2022, ejercicios que no se encontraban dentro del alcance de las actuaciones de inspección, el Grupo estima que el importe de BIN adicionales que podrían haber compensado las sociedades españolas que lo componen estaría en torno a los 40 millones de euros, teniendo un efecto en cuota de aproximadamente 10 millones de euros. Debido a que el Grupo no tiene certeza del momento y procedimiento para su reconocimiento por parte de la Agencia Tributaria, a 31 de diciembre de 2024 no se ha considerado virtualmente cierta su obtención, calificando este activo como contingente. Quedan por tanto unos 10MM€ pendientes de considerar como ingresos en PyG en años venideros.4. Cartera de Pedidos La cartera de pedidos ha aumentado en casi un 20% este ejercicio, pasando de 2.662MM€ a 3.188MM€ y sigue muy expuesta a la construcción pura y dura. La actividad que más ha tirado del crecimiento ha sido la construcción (+20), por la rama de civil y residencial, seguida de concesiones (+66). La cartera de energía en cambio ha disminuido un 12%.En cuanto al ámbito geográfico, el mercado nacional ha crecido un 11% y el internacional un 63%, aunque como vemos, se trata de una cartera muy concentrada en el mercado doméstico. Y en cuanto a la tipología de cliente, lo privado supone un 60% y lo público un 40%, frente a una 70-30 del año pasado. El crecimiento este 2024 ha venido principalmente de la mano del sector público. 5. ConclusionesEs difícil encontrar algún “pero” a estos resultados, más allá de lo costoso que está resultando recuperar márgenes. La facturación se encuentra disparada en niveles récord, con una tasa de crecimiento compuesto desde el 2021 del 18% … y el EBITDA y EBIT recuperan en términos absolutos las cifras de los mejores años:Y no mejoran más porque cuesta levantar márgenes. Como vemos en el histórico, aún queda camino por recorrer… Importante recordar que los márgenes de este 4T han sido del 6% EBITDA/Ventas, y del 4,2% EBIT/Ventas, cifras mucho más parecidas a las obtenidas durante la etapa "precovid". De poder mantener la tendencia durante el 2025, y con la facturación claramente por encima de los 1.500MM€, las cifras absolutas de EBIT, EBITDA y resultado neto, así como el flujo de caja, se dispararían. Nada más que reseñar. La acción se ha visto revalorizado cerca de un 50% estos últimos doce meses, teniendo en cuenta dividendos. Los resultados presentados vuelven a ser excelentes en todas las magnitudes, con un 4T que invita al optimismo, así que vamos a esperar una tendencia similar para este 2025, y que el año que viene, por estas fechas, estemos alrededor de los 9€, cifra todavía muy por debajo de cualquier valoración racional que en estos momentos queramos realizar de la compañía Un saludo.

David0772 05/01/25 13:51

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Una vez traspasados definitivamente los terrenos de ADIF a CreaMNN, creo que es buen momento para actualizar el valor que podrían tener esos suelos a día de hoy. Lo que voy a hacer es tratar de calcular el valor del suelo, ya recalificado y con sus costes de urbanización asignados, es decir, listo para ser edificado, basándome en la publicación hace unos años del contrato de compraventa, donde aparecían los m2 edificables que contenía cada sector, así como su uso, y toda la información que ha ido apareciendo en prensa sobre el proyecto, que ha sido por cierto muy extensa. Lo más difícil es estimar los precios de venta actuales de esos m2, básicamente porque el mercado se encuentra en plena ebullición, y no es fácil encontrar referencias que puedan servir de comparación.¿Cuánto ha costado el suelo?984.225.200€: 210.000.000€ que se debieron pagar a la firma del contrato, y el resto aplazado a 20 años a un tipo de interés del 3%, con garantía hipotecaria, lo que supone una carga de intereses de 261.234.773€. A esto hay que añadir la entrega de parcelas urbanizadas sometidas a algún régimen de protección pública con una edificabilidad de 100.000 m². Este pago en especie se ha valorado en otros 67.493.718 €, por lo que el precio total es de 1.312.953.691 €¿Qué recibe CreaMNN a cambio?A cambio de este precio, CreaMNN recibe 1.485.304m2 de edificabilidad bruta dentro del proyecto. ¿Cuánto cuesta la urbanización?A finales del 2018 se estimaba que la urbanización de todo el proyecto ascendería a 1.187MM €. Vamos a actualizar esa cifra e incrementarla un 20% para adaptarla a precios actuales, hablaríamos entonces de 1.475MM€. Además, hay que tener en cuenta 220MM € que CreaMNN asume exclusivamente (no se repercuten a otros propietarios) para obras del Metro y del Canal de Isabel II en el ámbito. Este canon es fijo, esto es, el promotor asume como máximo el importe arriba reseñado. Por tanto, urbanizar todo el proyecto, si se hiciera en el momento presente podría costar 1.695MM¿Cuánto valdría el suelo recalificado y urbanizado?El diario “Cinco Días” publicó a finales del 2018 una estimación del valor que podría tener el suelo dispuesto para ser edificado. Son precios completamente desfasados, así que he tratado de actualizarlo a lo que podría pagarse en la actualidad. Empezando por el producto “Premium” de vivienda libre, rescato un artículo del Confidencial de hace unos meses:https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2024-11-13/casas-lujo-barrio-prime-salamanca-mercado-inmobiliario_4001595/Habla de operaciones incluso de 25.000 -30.000€m2…. una locura. Vamos a suponer un precio de venta medio de vivienda libre para la zona dentro del Centro de Negocios de una media 12.000€/m2 construido, que para nada sería un disparate. Con un coste de construcción y otros gastos (licencia, proyecto…etc) de 3.000€, y un beneficio del promotor del 20% del precio de venta 2.400€, nos quedaría un coste de suelo ya urbanizado de 6.600€/m2 construidoEn cuanto a los precios de vivienda libre en los otros sectores, las Tablas, Malmea, San Roque y Tres Olivos, parece razonable, en función a la oferta actual, precios de venta sobre los 5.000€-6.000€. Si partimos de la cifra más baja y estimamos unos costes de construcción y otros gastos de 2.000€, y un beneficio del promotor de 20% del precio de venta, esto es, 1.000€, nos iríamos a una repercusión del suelo por término medio de 2.000€/m2 construido. He visto algún anuncio con parcelas en venta en dicho sector, alrededor de 1.200€/m2, pero aparte de este precio, habría que asumir las importantes cargas urbanísticas que hemos visto y que pueden rondar otros 1.000€/m2 construido, por tanto, no parece que los 2.000€ que he señalado estén muy alejados de la realidad.Para los más de 800.000 m2 de suelo terciario en los alrededores de la Estación de Chamartín, calle Agustín Foxá (nuevo centro neurálgico de toda la zona) y Centro de negocios. Estaríamos hablando de una nueva zona prime de Madrid. Como referencia he encontrado algunas operaciones recientes de Colonialhttps://www.libremercado.com/2024-03-22/colonial-vende-tres-plantas-de-un-edificio-de-madrid-con-un-valor-de-19-millones-de-euros-7110540/19MM€ por 2.000 m2, hablaríamos de un precio de venta de 9.500€ m2/construidoAdemás, Colonial, en su presentación de resultados del 3T del 2024, informó de las últimas transacciones realizadas en Madrid de suelo terciario: Vemos dos operaciones, una hecha a 8.333€/m2 y otra a 33.333 €/m2 Incorporo además una estimación del precio de suelo “prime” terciario, usando datos de CBRE:Vemos como Madrid “Prime” se sitúa alrededor de los 10.000€ el m2. Si estimamos unos costes de construcción y gestión de unos 2.000€/m2 y un beneficio del promotor del 20%, esto es, 2.000€, hablaríamos de una repercusión del suelo prime de 6.000€. Vamos a ajustar algo este valor dejarlo en 5.000€/m2 para el Centro de negocios, y para C/Agustín Foxá y 3.000€ para la nueva Estación de Chamartín. Para la zona de las Tablas, Malmea, San Roque y Tres Olivos, estimaré 1.500€ el m2 de media.Por último, en cuanto a los precios de vivienda de protección pública a precio limitado (VPPL) y vivienda de protección pública básica (VPPB), he usado las medias reseñadas por Cinco Días del 2018, y le he añadido uno 20%. Tendríamos para el centro de negocios unos precios de suelo urbanizado de 1.098€ para VPPL y 790€ para VPPB. Y para el resto, 981€ VPPL y 720 VPPB. De todas formas, el peso de la vivienda protegida es bastante residualCon todo esto, estimaría un valor de venta actual del suelo adquirido por Crea Madrid Nuevo Norte de unos 5.835MM€. Nótese que con estos datos más del 80% del valor del proyecto está en la zona de la Nueva estación de Chamartín y sobre todo el Centro de Negocios, el resto es prácticamente residual y aportará mucho menos valor. Del mismo modo, el 75% del valor del desarrollo recaerá sobre el suelo terciario, y un 24% sobre la vivienda libre, todo eso si no hubiera durante el desarrollo algún tipo de cambio de usos, puerta recientemente abierta por la Comunidad de Madrid.Con todo ello, y a modo de resumen:Es decir, estimo que el valor neto por los casi 1,5MM2 de edificabilidad bruta que tiene CreaMNN dentro de Madrid Nuevo Norte sería de 2.877MM€. El comprador que asuma este precio, además, durante los veinte años de duración del proyecto, afrontaría el resto del pago del suelo, esto es, los 1.312MM€ e irá asumiendo paulatinamente los costes de la urbanización que ascenderían a 1.645MM€. El precio total de adquirir y desarrollar el suelo sería 5.835MM€, a pagar, más o menos, un 50% en el momento de la compra, y el otro 50% aplazado a veinte años, a un tipo de interés fijo del 3%. Estaría comprando el suelo a 3.9326€/m2, ya urbanizado, con pago aplazado a veinte años incluido. Y 1.485.000 m2 que tendría después que construir. Los precios de venta actuales de todo el sector estimo, con los cálculos que he hecho, en unos 12.000MM€, que equivaldría a unos 8.000€/m2 construido de media. Como hemos visto antes, más del 80% en zonas prime, por lo que la repercusión, a precios 2024 del m2 del suelo ya urbanizado sería de un 50% del precio estimado de venta. Ahora bien, hay que tener en cuenta que los ingresos no empezarán a repercutir en el proyecto de forma significativa hasta la década siguiente, por lo que la cifra de ingresos se verá sensiblemente mejorada por la simple depreciación de la moneda vía inflación. Volvamos a recordar que más del 80% de la facturación es “prime” ¿Cuánto podrán valer esas viviendas o esas oficinas o superficie comercial dentro de 10-15 años? No es descabellado que la facturación total, una vez acabado el proyecto, esté cerca de los 20.000MM€ (13.000€/m2) o incluso supera esa cifra, con lo que habría sido una ganga comprar el suelo a este precio, y encima de forma aplazada. Se trata de una inversión ideal para cualquier fondo que busque protección inmobiliaria frente a la inflación. Hay que tener en cuenta que París o Londres se manejan cifras de ventas el m2 prime entre 25.000 y 30.000€ m2.BBVA expresó hace tiempo su voluntad de deprenderse de todo, o de una parte significativa del 75% de Madrid Nuevo Norte. No sé finalmente qué va a ocurrir, o a qué precio se cerraría la operación, pero en mi opinión, el proyecto, tal y como está, debería venderse entre los 2.500 y 3.000 MM de euros, no menos, y no sería en absoluto un mal negocio para el comprador, todo lo contrario.GSJ no ha manifestado en ningún momento interés por una posible venta… bueno, en realidad nunca manifiesta nada, así que habrá que asumir que es de su interés seguir con el proyecto, que no sería mala decisión.Lo que sí es cierto es que en caso de que BBVA se desprenda de parte o la totalidad de sus acciones en Crea Madrid Nuevo Norte, en GSJ, poseedor del 10%, debería aflorar un valor oculto (250-300MM€) que podría equivaler prácticamente a su cotización actual Un saludo.

David0772 29/12/24 14:21

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Gracias por la apreciación, sé que la compañía tenía más superficie alquilada por la zona, pero no sabía dónde.En cuanto a los costes de construcción, pues sí, es posible que sean más económicos de lo que he reseñado, y más si construyen en altura, como parece ser. He tratado de ir a grandes números. Lo que he querido poner de relieve es la brutalidad de valor oculto que puede haber en ese activo, aunque el cálculo pueda estar subestimado en algunos cientos de dólares por m2.Un saludo.

David0772 28/12/24 15:09

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Buenas tardes, está claro que cualquier valoración que se haga en la actualidad de GSJ debería estar bastante por encima de los 10€ por acción, por mucha prudencia o calzador que uno quiera incluir en su análisis, sobre todo ahora que MNN se encuentra encarrilada.Pero es que además, y nadie habla de ello ni se tiene en cuenta, sigue existiendo un tremendo potencial en Argentina, y que podría empezar a ver la luz a poco que Javier Milei pueda enderezar el rumbo de su economía. Para mí existen tres activos relevantes en aquel país: Por un lado, Panamerican Mail. Es una sociedad participada por GSJ de la que, entre otras inversiones inmobiliarias, cuelga el 20% del centro comercial más grande de Buenos Aires. Con una superficie de 189.609 m2, 49.700 M2 alquilables, 2500 plazas de aparcamiento https://www.grupo-sanjose.com/p_DOT-BAIRES-SHOPPING-BUENOS-AIRES_49 El valor actual de esa participación, con todos los ajustes habidos y por haber, es de tan solo 4MM€, a pesar de un valor teórico contable de 42MM€. Ni que decir tiene la revalorización que podría tener el activo en caso de mejora de la economía, debería superar al VTC aquí indicado. En segundo lugar, Carlos Casado. Aunque las 200.000 hectáreas se encuentran en Paraguay, cotiza en la bolsa argentina. Ocurriría lo mismo, una vuelta del país a los mercados internacionales con una estabilización de su moneda podría disparar su valoración. Y por último, y el más importante, el suelo ubicado en La Tablada, Buenos Aires: Lleva veinte años dormitando en el balance de GSJ, pero podría despertar en cualquier momento si las condiciones generales de la economía argentina mejoraran, como parece ser que puede ocurrir. Hay además que tener en cuenta que hasta hace poco ha estado en marcha en el país lo que se ha llamado “blanqueo de capitales”, que pretende que afloren capitales que hasta ahora permanecían ocultos, a cambio del pago de un impuesto especial sin más sanción ni repercusión judicial. Hasta septiembre de este año la economía argentina había aflorado algo más de 20.000 millones de dólares, fondos que muchos expertos creen puedan acabar por volcarse en mercado inmobiliario. Si a todo esto le sumamos que las arcas de GSJ se encuentran hasta arriba, y con capacidad de poder invertir, pues es ahora o nunca. De hecho, todo hace indicar que están avanzando con el proyecto. Después de varios años han actualizado la página web con nueva infografía, y ahora puede observarse cómo quedaría el encaja de las viviendas, junto con la integración del lago existente. El proyecto constaría de unas 20.000 viviendas, con algo así como 1.500.000 m2 de superficie construida, que equivaldría casi a construir un barrio nuevo. Es cierto que se encuentra en una zona deprimida (barrio de la Tablada), pero está bien comunicada con el centro de Buenos Aires. Es habitual el encapsulado de las urbanizaciones con un perímetro cerrado, como parece indicar el proyecto, así que los tiros podrían ir por ahí. https://www.grupo-sanjose.com/p_TRANSFORMACION-URBANA-LA-TABLADA-BUENOS-AIRES_8 Ya en el 2022 se publicó algo con respecto al inicio de las obras, pero imagino que la situación del país en aquellos tiempos no era la más propicia https://noticiaslainsuperable.com.ar/2022/01/25/se-avanza-en-un-proyecto-para-construir-mas-de-20-000-viviendas-en-el-ex-regimiento-de-tablada/ ¿Y cuánto valor puede contener este nuevo barrio? Hay que tener en cuenta que no habría que hacer ningún desembolso por el suelo, ya que se encuentra comprado y pertenece en un 100% a GSJ. Los costes de ejecución de obra por m2, según he podido averiguar por varias fuentes, y como ha ocurrido en casi todas partes, se han disparado estos últimos años: https://www.mercadolibre.com.ar/blog/re-cuanto-esta-el-metro-cuadrado-de-construccion Finalmente, en 2024, el costo de construcción en Argentina ha alcanzado niveles récord, con un promedio de USD 1,200 por metro cuadrado en Buenos Aires. Si bien el aumento en términos nominales no ha sido tan dramático como en los años anteriores, el precio en dólares de todos los insumos se ha disparado, debido a que el valor de esta divisa se mantiene planchado, pero sigue habiendo una inflación que no retrocede. https://www.infobae.com/economia/2024/11/29/los-costos-en-pesos-suben-menos-que-la-inflacion-pero-el-dolar-se-plancho-cuanto-cuesta-hoy-construir-una-vivienda/ “Hoy el m2 está entre USD 1.300 y USD 1.500 en obras premium, lo que impacta en las nuevas edificaciones. Nosotros, que también somos desarrolladores, tenemos terrenos adquiridos, pero esperamos que esa ecuación sea más conveniente y se acerque a los USD 900” No están muy alejados de los que tenemos por aquí, así que vamos a suponer unos 1.200 US$, más 200US$ de urbanización, proyectos, licencias… etc. Hablaríamos de unos costes de ejecución de unos 1.400 US$/m2 construido. Y no debemos olvidar que la ejecución del proyecto la realizaría GSJ como constructora, esto es, sería un valor añadido que quedaría “en casa” En cuanto a los precios de venta, pues hay mucha dispersión, en función de la zona en la que ubique la promoción. Este gráfico es de enero de 2024, con lo que tiene casi un año de desfase. Parece que las cifras de enero de 2024 indicaban unos precios que en ningún caso estaban por debajo de 2.000 US$/m2. También hay que tener encuenta que antes del COVID, era complicado conseguir vivienda en la región de Buenos Aires por menos de 2.500 US$/m2. Así que poniéndonos en el peor de los escenarios, y vendiendo a 2.000US$/m2, podríamos estar hablando de un margen por m2 construido de 600 US$/m2. Por tanto, es muy posible que solamente este activo tenga en realidad mucho más valor que el 10% que GSJ mantiene en MNN, y sobre el que el mercado parece haber puesto el foco estas últimas semanas... Y hasta más incluso más de lo que actualmente cotiza GSJ. Un saludo y felices fiestas.

David0772 23/12/24 14:30

Ha comentado en el artículo Liquidez para eventos inesperados: Berkeley.

A ver… me autoedito… acabo de darme cuenta que el balance colgado en la web de la CNMV viene expresado en dólares australianos, no euros (siempre he creído que toda sociedad que cotizara en el mercado nacional tenía que expresar sus cuentas en euros ¿?…) , así que el patrimonio neto es de 0,12€/acción, y la caja algo más 0,10€/acción. Por tanto, en el caso más desfavorable, y partiendo de un precio actual de 0,20€/acción, hablaríamos de una pérdida de alrededor del 50%, no del 25%, como indicaba. Sigue pareciéndome una inversión razonable, sobre todo si uno cree en un posible cambio de ciclo político durante el año que viene.

David0772 23/12/24 13:54

Ha recomendado Liquidez para eventos inesperados: Berkeley. de theveritas

David0772 23/12/24 13:10

Ha comentado en el artículo Liquidez para eventos inesperados: Berkeley.

Buenas tardes, después de leer su artículo, me ha picado la curiosidad. He de decir que apenas le he dedicado unas cuantas horas de estudio, pero la ecuación rentabilidad/riesgo, a priori, no me parece nada despreciable, y podría estar lista para invertir "ya"Resumiendo... Hablamos de 445 MM de acciones en circulación y una capitalización de algo menos de 90MM€. A cambio, no hay actividad, pero tenemos este balance a 30-06-24: El patrimonio neto es de 85MM€, que equivale a 0,19€/acción, y dispone en caja 77,3 MM€, esto es 0,17€ por acción. 1.) Escenario desfavorable Si nos vamos al peor de los escenarios, esto es, la imposibilidad de explotar la mina, y el desistimiento de cualquier acción judicial contra el Estado, la compañía podría disolverse, y repartir entre sus accionistas, gran parte de los 0,17€ por acción que tenía a 30-06-2024. En mi opinión no sería adecuado estimar en el peor de los escenarios un valor de cero, ya que la compañía no tiene deuda, y su patrimonio neto está materializado en un 85% en efectivo. Podemos asignarle un valor de liquidación de 0,15€, que es lo que usted sugiere.Podríamos pensar que si esta situación se prolonga en el tiempo podría ir menguando la caja con los gastos mínimos de funcionamiento, … pero si analizamos el cash Flow: Bueno, pues sorpresa, la compañía debe estar gestionando muy bien su excedente de caja, y este último ejercicio ha conseguido 3,45MM€ de ingresos financieros, …. que ayudan a mantener los casi 5MM€ de costes de estructura. Por tanto, en el último año apenas ha destruido 1,5MM€ de caja. 2.) La mina ve la luz. En ese caso, la misma empresa indica en su web: El proyecto tiene un valor actual neto de 531,9 millones de dólares estadounidenses con una tasa de retorno interna del 60% basada en una tasa de descuento del 8%.Los resultados del estudio de viabilidad definitivo muestran que, tras los diez primeros años, el proyecto es capaz de producir una media de 4,4 millones de libras de uranio al año con unos costes directos de 13,30 $ por libra. Durante la producción tendrá unos costes directos totales de 15,06 $ por libra de coste medio, lo que supone una clara ventaja frente al precio spot actual de 20 $ por libra y a los 41$ por libra en los contratos a largo plazo. Pues bien, la propia empresa nos da una idea de su valor una vez puesta en explotación, unos 510MM€, que equivaldría a unos 1,15€/acción. Desconozco cuando fue realizada esa valoración, pero viendo cómo ha evolucionado el precio del uranio, parece que puede haberse quedado bastante desfasada… Quizás sea demasiado optimista estimar un valor de 3€, que equivaldría a unos 1.350MM€, pero entre 1 y 2€, con el uranio a estos precios, no sería ninguna locura.3.) Indemnización del estadoEntiendo que podría ser un escenario intermedio, que podría también multiplicar el valor de la compañía. Es posible que los 1.000 MMUS$ que solicitan en la demanda sea el valor actualizado de la compañía con los nuevos precios del uranio. Es complicado que judicialmente pudieran conseguir una cifra como esa, pero solo llegando a una décima parte, la compañía doblaría su valor. A modo de resumen, y salvo error en mi análisis, no dudo que la acción pueda ser considerada un chicharro en cuanto a volatilidad, pero tenemos que ser conscientes de que carece de deuda, y además cotiza prácticamente a lo que tiene en caja, sin consumir recursos ni generar nuevas pérdidas que supongan salidas significativas de caja. No veo posibilidad real de “quiebra”, ni pérdida de la inversión, salvo el deterioro por el coste de oportunidad de tener la inversión inmovilizada hasta la llegada de acontecimientos, algo que cada inversor tendrá que valorar. Por otro lado, un escenario con un posible cambio de gobierno que diera luz verde a la explotación, y con las estimaciones hechas por la propia empresa, el precio podría converger alrededor del euro fácilmente, pero siempre con un ojo puesto en los precios del uranio en los mercados internacionales, puesto que se trataría de un negocio 100% expuesto al precio de la materia prima. Por tanto, me parece una muy buena idea de inversión, con poco que perder a estos precios (¿25%?) pero con mucho que ganar (¿x5?) si los astros se alinearan, algo que no es para nada descabellado, viendo la situación política actual, y el aroma a cambio de ciclo que se percibe por todos lados. Pero vamos, que bastaría simplemente con la confirmación de un cambio político para un x2 o x3, más allá de que la explotación quede o no autorizada en un futuro por un nuevo gobierno.

David0772 28/11/24 18:43

Ha recomendado Re: Grupo San Jose (GSJ) de reydelfixing

David0772 28/11/24 18:43

Ha recomendado Re: Grupo San Jose (GSJ) de Juliusobserva

David0772 28/11/24 18:43

Ha recomendado Re: Grupo San Jose (GSJ) de Obiku

David0772 23/11/24 09:44

Ha recomendado Re: Grupo San Jose (GSJ) de reydelfixing

David0772 23/11/24 09:44

Ha recomendado San José superará los 1.440 millones de euros de ingresos este año, según analistas de Droblo

David0772 23/11/24 09:44

Ha recomendado Re: Grupo San Jose (GSJ) de reydelfixing

David0772 23/11/24 09:44

Ha recomendado Re: Grupo San Jose (GSJ) de reydelfixing

David0772 23/11/24 09:44

Ha recomendado Re: Grupo San Jose (GSJ) - Resultados a 30 de Septiembre 2024 de reydelfixing

David0772 23/11/24 09:43

Ha recomendado Re: Análisis resultados 3tr-24 Grupo San José de Roberttito1981

David0772 23/11/24 08:08

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Buenos días. No soy especialista en fiscalidad, y menos en grupos consolidados, que son extremadamente complejos. Es cierto que GSJ tiene bases imponibles negativas a nivel de grupo de unos 391MM€, repartidas de la siguiente forma: A cierre del 2022 tenía algo así como 475MM€, por tanto, durante el 2023 aplicaron 84MM€. Y el crédito fiscal contabilizado era a 31-12-2023 era de 11,7MM€ frente a 14,8MM€ que había a finales del 2022. Y si te fijas también, en el 2019, con la venta del 15% de MNN la empresa ganó 176MM€, pero solo pagó de impuesto de sociedades unos 13MM€, lo que equivales a un tipo efectivo de poco más del 7%. Por tanto, poco a poco, y conforme a la legislación fiscal, las va aprovechando como buenamente puede. Hay que tener en cuenta que GSJ, como muchas otras empresas, tiene que operar en este país dentro de un verdadero infierno fiscal. GSJ. Opera además en muchos países sin acuerdos para evitar la doble imposición, con lo que pagan impuestos allí y aquí. Fíjate en las tasas efectivas de impuestos pagadas por las compañía: 32% en el 2023, 39% en el 2022, 39% en el 2021 y 38% en el 2020… El estado se lleva casi un 40% del beneficio que tanto esfuerzo cuesta generar. Si a esto le sumamos las cargas sociales de los empleados o los impuestos derivados de reparto de dividendos o plusvalía de capital y un largo etcétera… es una verdadera expoliación lo que sufre cualquiera inversor https://www.youtube.com/watch?v=Edtv0qe3LhM Este año el tipo efectivo está siendo algo inferior, motivado por la devolución de impuestos que se produjo el semestre anterior, si no, que no te quepa duda que estaríamos otra vez cerca del 40%.Lo bueno es que todavía nos quedan 12,5MM€ por recibir: Durante el primer semestre del ejercicio 2024, y referido a los ejercicios para los que se ha cerrado las actuaciones de inspección que estaban abiertas (ejercicios 2017 a 2020), se ha estimado por parte de la Agencia Tributaria la aplicación de mayor importe de bases imponibles negativas en dicho período por importe total de 17,7 millones de euros, habiéndose registrado un ingreso por impuesto de sociedades por importe neto de 5,2 millones de euros. Y además, podrían venir 10MM€ adicionales… Respecto a los ejercicios 2016, 2021 y 2022, ejercicios que no se encontraban dentro del alcance de las actuaciones de inspección, el Grupo estima que el importe de BIN adicionales que podrían haber compensado las sociedades españolas que lo componen estaría en torno a los 40 millones de euros, teniendo un efecto en cuota de aproximadamente 10 millones de euros. Debido a que el Grupo no tiene certeza del momento y procedimiento para su reconocimiento por parte de la Agencia Tributaria, a 30 de junio de 2024 no se ha considerado virtualmente cierta su obtención, calificando este activo como contingente. Un saludo.