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31 de jul a las 05:39 hrs
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Gracias por tu respuesta. El 5% adicional del que hablo sale del siguiente artículo del Reglamento General de Recaudación: Artículo 111 Escritura pública de venta y cancelación de cargas 1. Una vez notificada la adjudicación, el adjudicatario podrá solicitar el otorgamiento de escritura pública de venta del inmueble. El adjudicatario deberá comunicar de forma expresa esta opción en el plazo de 5 días a contar desde la notificación de la adjudicación. En este caso, el adjudicatario, en el referido plazo de cinco días, deberá efectuar un ingreso adicional del 5 por ciento del precio de remate del bien. Con carácter previo a dicho otorgamiento, se remitirá el expediente al órgano con funciones de asesoramiento jurídico para que emita el preceptivo informe en el plazo de cinco días desde la fecha de recepción del expediente de referencia. El órgano de recaudación competente dispondrá lo necesario para que se subsanen los defectos que se observen.
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30 de jul a las 16:40 hrs
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Me autocontesto por si puede serle a alguien de utilidad: Sí, el certificado del acta de adjudicación es directamente inscribible en el Registro. Saludos.
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29 de jul a las 17:53 hrs
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Buenas tardes, [Supuesto: Subasta de plaza de garaje por la Seguridad Social a través del portal BOE] ¿Sabéis si el certificado del acta de adjudicación es suficiente para inscribir en el Registro? Es que no acabo de entender si lo dicho antes es inscribible quién va a pagar y por qué un 5% adicional por tener escritura pública. Saludos.
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29 de jul a las 17:51 hrs
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Buenas tardes, [Supuesto: Subasta de plaza de garaje por la Seguridad Social a través del portal BOE] ¿Sabéis si el certificado del acta de adjudicación es suficiente para inscribir en el Registro? Es que no acabo de entender si lo dicho antes es inscribible quién va a pagar y por qué un 5% adicional por tener escritura pública. Saludos.
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12 de ene a las 13:55 hrs
Ha comentado en el artículo El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas
En este caso no pone nada de igualdad de rango; sólo me llamaba la atención que se "constituyeron" el mismo día, pero claro tiene truco, no es que se constituyan realmente ese día sino que al hacer la segregación se distribuyó la responsabilidad hipotecaria entre las fincas resultantes y por tanto, en ese mismo momento de la segregación es cuando se gravan las fincas "nuevas". Y sí, por la que sale a subasta lo tengo muy claro; es por la primera. PD: Por cierto, ¿cómo sabéis que una persona ha comentado en un blog tan antiguo?, ¿os sale algún aviso? Muchas gracias, un placer. PD2: Al final la pregunta era que si no hay constancia expresa de la igualdad de rangos se entiende que no la hay. Y la respuesta es que sin alusión expresa NO habrá igualdad de rangos.
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11 de ene a las 18:50 hrs
Ha comentado en el artículo El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas
Buenas tardes, Tengo una duda sobre hipotecas con supuesta "igualdad de rangos". Sale a subasta la hipoteca de la inscripción 3ª, constituida el 01/01/2000 (por ejemplo); y en la misma fecha (01/01/2000) -por inscripción 4ª- tenemos otra hipoteca con el mismo acreedor. Mi duda es ... si la nota simple NO se dice nada sobre la igualdad de rangos hipotecarios. ¿Es posible que al ser del mismo acreedor y la misma fecha aunque en inscripciones diferentes haya igualdad de rangos con todo lo que conlleva? Gracias. PD: Ésto viene de una segregación de fincas dónde la finca matriz estaba hipotecada.
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11 de ene a las 16:53 hrs
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Buenas tardes, Tengo una duda sobre hipotecas con supuesto "igualdad de rangos". Sale a subasta la hipoteca de la inscripción 3ª, constituida el 01/01/2000 (por ejemplo); y en la misma fecha (01/01/2000) -por inscripción 4ª- tenemos otra hipoteca con el mismo acreedor. Mi duda es ... si la nota simple NO se dice nada sobre la igualdad de rangos hipotecarios. ¿Es posible que al ser del mismo acreedor y la misma fecha aunque en inscripciones diferentes haya igualdad de rangos con todo lo que conlleva? Gracias. PD: Ésto viene de una segregación de fincas dónde la finca matriz estaba hipotecada.
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05 de mar a las 09:08 hrs
Ha respondido al tema Donación, extinción de condominio, ganancia patrimonial
Yo seguiría a pies juntillas la consulta vinculante -el criterio en ella expuesto es obligatorio para la administración- y una vez seas copropietario extinguir el proindiviso pagando AJD sobre el valor total actual y compensar al otro co-propietario en metálico; no estando sujeta ni a IRPF ni a plusvalía municipal. La vía de la CV es más "segura" y ninguna administración te va a decir nada dado que les estás llenando las arcas; en cambio con éste criterio 2 de ellas se quedan sin cobrar y la tecera cobra un pequeña porción respecto a CV.  
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05 de mar a las 05:37 hrs
Ha respondido al tema Donación, extinción de condominio, ganancia patrimonial
En ningún lugar de la consulta -que yo haya visto- dice que en disolución haya que mantener los valores originales (bajo mi humilde opinión sería un sinsentido, pues sólo se podrían disolver comunidades con estos beneficios de muy reciente creación); sino que apunta: En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias. Y de la cursiva anterior está diciendo que se debe valorar las participaciones según valor de mercado actual, PERO cuando el adjudicatario decida transmitir en un futuro no podrá actualizar los valores, debiendo de utilizar los importes que dió origen a la comunidad. Veo que esto es la solución más razonable, pues lo que tu apuntas, parece sacado de un supuesto de laboratorio jurídico.    
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04 de mar a las 19:37 hrs
Ha respondido al tema Donación, extinción de condominio, ganancia patrimonial
En este caso discrepo totalmente con Cachilipox; todo ello a pesar de mi profunda admiración por sus amplísimos conocimientos fiscales, y mi base es una reciento consulta vinculante: DGT V0617-17, de 09/03/2017. Descripción El consultante tiene varios inmuebles en proindiviso con su hermano. Dichos inmuebles, unos rústicos y otros urbanos, algunos de los cuales están arrendados, han sido adquiridos en distintos momentos, ya sea mediante donación, compraventa o por herencia. En este momento se pretende hacer la división de dos de los proindivisos existentes sobre dos inmuebles urbanos. Respecto AJD:  La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones(*) guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados. (*) Y de la resolución citada, entiendo que está hablando del valor de mercado actual. De concurrir los citados requisitos, tratarse de un bien indivisible o que desmerezca por la indivisión y producirse la compensación entre los comuneros en metálico, la disolución de la comunidad de bienes tributará por la cuota gradual del documento notarial, siendo sujeto pasivo del impuesto “el adquirente del bien o derecho. Respecto IRPF: no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.  De acuerdo con lo anteriormente expuesto, no existiría alteración patrimonial con motivo de la disolución del condominio sobre los dos inmuebles que van a efectuar la consultante y su hermano s iempre que los valores de adjudicación se correspondan con su respectivo valor de mercado y que los valores de las adjudicaciones efectuadas se correspondan con la respectiva cuota de titularidad, conservando los bienes adjudicados los valores y fechas de adquisición originarios. En lo que respecta al valor de mercado correspondiente a los inmuebles adjudicados, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la adjudicación.   Por tanto, no puedo compartir la postura de Cachilipox en cuanto apunta a que debe compensarse al otro comunero por el valor de la adquisición que originó la comunidad; lo que el precepto quiere decir es que el comunero adjudicatario del bien deberá mantener los valores originales para una posible futura venta del bien. Por lo que el adjudicatario pagaría AJD sobre el valor total de mercando actual del bien, y no habría ni ganancia patrimocial en renta ni plusvalía municipal.  
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30 de ene a las 11:01 hrs
Ha comentado en el artículo La mejor banca del mundo (Zapatero lo dijo)
¿Cómo???? Que hay jueces participado directamente en lo subastado en su cortijo -ya tan ni siquiera usando sociedades con testaferros- Tendrán la ventaja de llevarse la misma mañana de la subasta su decreto de adjudicación.
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30 de ene a las 10:59 hrs
Ha comentado en el artículo La mejor banca del mundo (Zapatero lo dijo)
Entonces si yo tengo un solar, ¿tan fácil lo tengo para inscribir un edificio en el registro 20 viviendas imaginarias e hipotecarlas todas? Es que me parece increíble; y más aún que pasen el tupido filtro del registrador.
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30 de ene a las 09:55 hrs
Ha comentado en el artículo La mejor banca del mundo (Zapatero lo dijo)
Una duda, entiendo que para poder acceder al Registro las fincas independientes habrán tenido que hacer una declaración de obra nueva y posterior división horizontal -todo ello firmado por un arquitecto/aparejador-. ¿es así? ¿Cómo puede haber una inscripción de una finca que no existe? Porque podría entender que un día hubiese construcción y pasado muchos años se haya podido demoler o modificar, pero ¿llegar a inscribir algo que no existe? ¿El adjudicatario no podría pedir la nulidad de la subasta por no coincidir las fincas enumeradas en el edicto con la realidad? o, ¿si no puede pedir la nulidad, nadie es responsable, ni el arquitecto, ni el juzgado ni el registrador? Es que esto sueno a mafioseo entre el responsable regional del banco y el constructor ... que se han repartido la pasta de la supuesta hipoteca sobre los inmuebles y luego, no paga y que ejecute el banco sobre las 4 piedras que hay en el solar.
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06 de ene a las 09:30 hrs
Ha respondido al tema ¿Cómo heredan los cónyuges en España?
Buso, te explico lo que se suele hacer en general y por simplificar. Como las adjudicaciones de usufructos plantean numerosos problemas con los nudos propietarios en la administración, gestión, mantenimiento, mejoras etc ...; en la práctica, para mayor comodidad de todas las partes y para evitar problemas innecesarios, se valora el usufructo en X € y lo que que se hace es adjudicar bienes en pleno dominio por valor de X€. Tratando de respetar las cuantías para que no existan excesos de adjudicación que debieran tributar por TPO o ISD. Un ejemplo concreto, pongamos que Rafael le lega a su viuda lo estrictamente legal (que si hay hijos y descendientes comunes es el usufructo del tercio de mejora). Se cuantifica ese usufructo y se valora en 12.000€. Pues a la viuda se le adjudica el pleno dominio de un garaje valorado en 11.500€ y 500€ de la cuenta corriente (lógicamente una vez disuelta al sociedad de gananciales, si existía). Y con esta forma de repartir la herencia evitamos problemas futuros innecesarios.
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02 de nov a las 15:58 hrs
Ha respondido al tema Extinción de condominio - pregunta genérica
Estimado W. Petersen: Como muy bien apuntas dice nuestro Código Civil que " [...] los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina." Aquí habla de la división física. Pero esto no quiere decir que no se pueda disolver el proindiviso; en el supuesto del caso anterior la única alternativa es que de común acuerdo se la adjudicque uno de ellos o se venda a un tercero .... o, si no hay acuerdo, la venta en subasta pública y cualquiera (incluso los actuales propietarios) pueden pujar para hacerse con el bien. Un claro ejemplo de esto sería un piso de un edificio, o un bien rústico que al dividirlo no alcance cada una las divisiones la unidad mínima de cultivo. En definitiva, y respondiendo a tu pregunta, cualquiera de los herederos una vez adjudicados los bienes podría pedir su venta en subasta pública en caso de no haber acuerdo previo. Espero haberte ayudado. Saludos.
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02 de may a las 14:27 hrs
Ha respondido al tema Desafectación y Venta Piso Comunidad Vecinos
Yo también lo entiendo tal y como lo explicas (y si me apuras, es la única explicación matemática coherente). El criterio del administrador no se sostiene. Dado que si tu has comprado un 5.26% de un bien por 150.000€; el 0.24% vale 6.844€. Saludos.
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12 de ene a las 19:09 hrs
Ha respondido al tema Duda nuevo modelo 303, 2015
Sólo por hacer un resumen: Un arrendador de locales comerciales que ha cobrado una renta de más de 3.000€ a año. a) Hace el 303 del 4º Trimestre sin marcar la casilla D [Si ha efectuado operaciones por las que tenga obligación de presentar la declaración anual de operaciones con terceras personas, marque la casilla D (la casilla esta al lado)]; y además da información en el mismo 303 del total de la base imponible en sus operaciones de todo el año. Haciendo todo esto queda dispensado del 390. b)Tampoco tiene que hacer el 347, ya que el arrendatario consigna en su declaración anual de retenciones la referencia catastral del inmuebles. ¿todo correcto? Gracias.
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29 de jun a las 17:11 hrs
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Pues muchas gracias JR, yo pensaba como tú hasta que leí despacito el edicto de subasta y pone que "el licitador admite y queda subrogado en la responsabilidad de las cargas anteriores, si se adjudica el bien ..." Para mí, la palabra clave es "subrogarse" que dice la RAE que es "Sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa". Parece que nos quiere decir que nosotros ahora también respondemos de la deuda originaria. ¿Viendo esto cambia en algo tu respuesta? Es que hay algún matiz que no lo acabo de cerrar.
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29 de jun a las 07:07 hrs
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Muy buenas, Pongamos que sale a subasta un inmueble con una hipoteca (1ª carga) y un embargo (2ª carga) saliendo a subasta por el embargo, es decir, sale por la 2ª carga. Según creo entender, al adjudicarnos el bien nos convertimos en "hipotecantes no deudores", es decir, que aunque nosotros no somos parte en la primera hipoteca, nuestro bien recién adjudicado responde del pago de la misma ... por lo que nosotros somos los primeros interesados en ir a pagar esa deuda para no quedarnos sin el inmuebles. Hasta aquí mas o menos bien ... pero la pregunta del millón es ... ¿realmente tenemos que soportar el pago de esa primera hipoteca?, es decir, ¿sería factible pagarla nosotros, para no quedarnos sin el bien, y luego reclamársela a los deudores originarios? O, por el contrario, por el mero de participar en la subasta la ley entiende que ya estamos descontando del precio del remate las cargas anteriores y debemso pagarlas nosotros sin poder repercutirlas. Digo esto último porque he visto edictos que dice que el licitador acepta y se subroga en los créditos anteriores. Gracias.
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