Buenos días JTorres, muchas gracias por el comentario y las recomendaciones. Cambiaré algunas cosillas para que se entiendan mejor al público en general.
Creo que todas las partes son de la introducción, algunas de las cosas se ven más adelante con mucho más detalle, simplemente se mencionan al comienzo.
De momento al situarse en la web InmueblesAlicante.com y ser donde trabajo habitualmente y donde se sitúan mis clientes está muy enfocado a alicante, si decido publicarlo será con un toque más generalista y no centrado en mi ciudad.
Sobre el tema del apalancamiento, acostumbrado a trabajar con inversores "profesionales" o con cierta trayectoria en otro tipo de inversiones creo que se entiende perfectamente, pero creo que lo matizaré para que si no es el caso se pueda entender mejor.
El siguiente punto totalmente de acuerdo. Absolutamente controlado se pasa de optimista. Aunque por experiencia sé que con un buen estudio previo y sobre todo un análisis de escenarios se puede prever una gran amplitud de situaciones (se ve más adelante) "todo absolutamente controlado" al hablar de inversiones y negocios me chirría ahora que lo mencionas.
Aunque es cierto que existen muchos factores externos como en cualquier inversión y negocio la responsabilidad es mucho mayor, la inversión inmobiliaria permite infinidad de decisiones conociendo (o así debería ser) todos estos factores.
En cuanto al punto del alquiler por experiencia llevo viviéndolo en los últimos años.La edad que sería normal de compra de la primera vivienda (25-40) no puede permitirse adquirir una vivienda en la misma medida que generaciones anteriores. Hay muchos indicadores que confirman un cambio en este ratio alquiler/vivienda. Aun trasladando el dinero de generaciones superiores a inferiores para adquirir vivienda (ejemplo, ayuda de padres o abuelo) esta tendencia creo que no tiene vuelta atrás.
En cuanto al tema impositivo se explica más adelante en el libro y se realiza un análisis a la hora de adquirir una propiedad para invertir. Los costes de transacción (ITP por ejemplo en la comunidad valenciana 10%) suponen un 10-15%, se deben incluir como mayor coste de adquisición de la vivienda, por supuesto que se debe tener en cuenta y calcular ratios y escenarios a partir de este valor.
Este párrafo es un ejemplo. A la hora de buscar oportunidades si el flujo de efectivo es cero a analizar la siguiente. Pagar a tocateja es una buena opción, pero imposible para muchos. El riesgo de tipos y euribor desaparece en una hipoteca a tipo fijo. Por ejemplo 2.69% es la última que conseguí, añadiendo seguros y otros productos (que en cualquier caso eran necesarios) y si no será del 3.69%. En caso de tipo variable un análisis de escenarios nos debe cuadrar la inversión incluso con tipos extremos dependiendo del plazo que pedimos, si no la inversión no funciona. Un variable a 10 años, puede ser, pero a 30 saldría corriendo antes de pedirlo. 30 años es prácticamente todo lo que llevo de vida y pueden pasar muchas cosas en ese plazo.
El escenario que comentas (150.000 euros y 475 de alquiler) no tiene sentido alguno como inversión. Planteo otro escenario: 95.000 como precio de compra+gastos de transacción+reforma+mobiliario y 900 euros de alquiler, financiación del 80% del precio de compra,(60.000/75.000), al 2.69%, cuota de hipoteca de 243 euros para 30 años. Esto ya es una opción de inversión. Difícil de encontrar, pero desde luego posible.
Por último, el tema de la financiación al comienzo es complicado, necesitas tanto ahorros como un margen de seguridad como cumplir los requisitos para obtener la financiación. Si no puedes pagar la hipoteca el problema está en el análisis previo, con un colchón que cubra siempre de 6 meses a 1 año de todos los gastos este plazo permite vender la vivienda, asumiendo posibles pérdidas pero sin llegar a ese caso.
Si las segunda vivienda es para ir a la playa y tengo media hipoteca de la primera casa, sin ahorros para aportar... entonces sí que es prácticamente imposible obtener financiación. Ahora bien, si tienes varias viviendas, obtienes rendimiento de ellas, se refleja en tus ingresos (nada de alquileres en efectivo y a correr), presentas el análisis de la nueva oportunidad a la entidad financiera, conoces previamente sus requisitos... se pueden obtener un buen número de préstamos hipotecarios, también se ve más adelante en el libro. Obtener tres o cuatro a lo largo de cinco o seis años es algo posible, y no son pocos los casos que conozco. No es sencillo comenzar pero desde luego no es imposible.
De nuevo muchas gracias por leerlo y las recomendaciones.
Y contestando al mensaje posterior hay diversas estrategias que se ven a lo largo del libro que no es simplemente este enfoque. En cualquier caso sí, es muy complicado, y te puedes tirar media vida (o 10-15 años) para poder tener unos ingresos que te permitan dedicarte a tus inversiones inmobiliarias. ¿Vale la pena? Pues no lo sé, dependerá de cada uno.
Un abrazo y gracias de nuevo.
