Consejos para la compra de una vivienda

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Consejos para la compra de una vivienda
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Consejos para la compra de una vivienda
#1

Consejos para la compra de una vivienda

Joldi

Ahora que parece que el sector inmobiliario empieza a levantar cabeza, trataré de ofrecer unos breves consejos a futuros compradores, con la intención de ir más allá de los típicos y tópicos replicados por todos los medios. En fin, espero que os puedan ser de utilidad para todos aquellos que estáis inmersos en la azarosa aventura de buscar vivienda:

-Ten atada la financiación antes de ponerte a buscar, parece tema baladí al principio, pero te ayudará a focalizar la búsqueda y agilizar la compra.

-Si eres un poco selectivo en tus prioridades, la búsqueda de un piso que se ajuste a tus criterios puede llevarte meses, e incluso años, tenlo presente, tantea el mercado con tiempo.

-El piso perfecto no existe, sacrifica prioridades, no te obceques en limitar tu búsqueda en zonas no demasiado amplias, pisos buenos no salen todos los días, ni todas las semanas, ni en según qué zonas todos los meses, si detectas poco movimiento en tu zona de búsqueda es que estás restringiendo demasiado tu zona de interés.

-Compara los precios de m2 por distritos, barrios, calles, etc., a veces hay diferencias ostensibles entre zonas que están contiguas o muy cercanas entre sí, analiza los motivos, trata de conocer los motivos reales de venta, te ahorrarás desagradables sorpresas de última hora.

-Todos los pisos ofertados en los portales inmobiliarios van pasados de m2, una buena manera para saber la superficie real del piso es entrando gratis en la web del catastro, con los metros reales podrás forzar una negociación a la baja con la propiedad. También solicita nota simple informativa al Registro de la Propiedad para averiguar si está libre de cargas y busca en la web del Ayuntamiento la calificación urbanística del terreno de la vivienda (o colindantes) para cerciorarte que no esté afecto de planes urbanísticos no deseados.

-No te cortes con el calado de las ofertas y contraofertas sobre los precios de salida que pide la propiedad, todo el mundo las hace, es el pan nuestro de cada día en el sector. A día de hoy, en la gran mayoría de casos, el precio (realista) aún lo sigue poniendo el comprador, algo vale lo que la demanda está dispuesta a pagar, y aunque el mercado inmobiliario tiene un marcado carácter local y que descuentos medios de una zona no son trasladables a otras, siempre, en mayor o menor medida, ha habido y habrá regateo. Y si bien es cierto que en el último año y medio se detecta más movimiento en el sector, no es menos cierto que exceptuando ciertos barrios de Barcelona y Madrid, sigue costando cerrar precios, vender a precio de salida es una quimera, y sólo toca esperar comprador a base de ir bajando precio y aceptando ofertas a la baja.

-En viviendas que son llevadas por varias inmobiliarias, infórmate antes de comisiones, condiciones, etc. y elige la que se ajuste más a tus intereses.

-Trata de evitar ciertas inmobiliarias que cobran comisión al comprador, cierto es que trabajan en exclusiva, pero son de lo peor; hay quienes te obligan a soltar 3.000 € para pasar una mísera oferta al propietario, y otras tantas te calzan con comisiones de todo tipo que pueden llegar a sobrepasar el 3% (a más a más de la que cobran al vendedor que es quién se lleva la morterada en todo el asunto).

-Los pisos provenientes de herencias con muchos a repartirse el pastel son auténticos quebraderos de cabeza, trata de evitarlos si ya desde el principio detectas que no hay quorum entre los herederos.

-Cuidado con los pisos que los vende directamente el propietario, precios superhinchados y reacios a bajar, típico ejemplo de confundir precio con valor.

-Pasadas las dos primeras semanas de visitas, el comercial tendrá tantas o más ganas de cerrar la operación que tú; sondéalo sobre que ofertas firmes hay encima la mesa, la urgencia del vendedor en vender, tiempo en venta, verás cómo estará más susceptible a compartir información.

-Cuidado con lo que firmas, los documentos que te ponga la inmobiliaria para echar firma estarán redactados versión pro-propietario, si no entiendes lo que firmas o tienes dudas, no está de más gastarse 100/200 euros con un abogado (precio ridículo comparado con el montante de la operación) para que te explique lo que estás firmando. Cierto es, que en ocasiones es misión imposible modificar estos documentos estandarizados por la inmobiliaria, pero peléalo.

-Antes de lanzar cualquier tipo de oferta que te comprometa infórmate bien del importe de las cuotas de la comunidad, derramas pendientes, previsión de obras, exigencia de estar al corriente de pagos de la comunidad e IBI's, que la vivienda no tenga habitaciones alquiladas, cédula de habitabilidad en conformidad,etc.

-Ten cuidado con los pagos en negro, aparte del carácter delictivo de la práctica, te pueden comprometer fiscalmente; bien porque Hacienda no se crea el valor de adquisición declarado o porque cuando lo tengas que vender vengas obligado a liquidar más plusvalía de la real.

-Ten presente que sobre el precio que vayas a pagar toca añadirle entre aprox un 8% a 14% de impuestos (según CC.AA) y que en la actualidad la hipoteca no deduce en Renta (adiós a la paga extra de verano de Hacienda).

Buena suerte!

https://www.rankia.com/blog/joldi

#2

Re: Consejos para la compra de una vivienda

Jtorres

Lo de que el precio lo sigue poniendo el comprador es relativo. Si te tiras meses buscando una vivienda y finalmente te cuadra todo (cosa que como indicas es muy complicado precisamente porque es dificil encontrar lo que buscas), si al final lo encuentras y te gusta, tienes que dar con el vendedor que quiera bajarle el precio.

Como ejemplo yo vivo en una urbanización con edificios de 4 plantas, los 3º son duplex que están demandados, dentro de todos los tipos de duplex el 10% son los mejores por varias cuestiones que no vienen al caso, incluida terraza de 30 metros que no está partida. Bien hay muy muy pocos como estos, y nunca salen a la venta, de hecho casi hay "cola" para comprarlos. Precio, te puedes imaginar que NO hay regateo ninguno. 

Hay de todo en este mundillo.

Buen trabajo, un saludo.

#3

Re: Consejos para la compra de una vivienda

Joldi

Hola Jtorres, gracias por tu aportación.

Bien, básicamente creo que estamos bastante de acuerdo.

Respecto al tema del regateo es un tema muy amplio, lleno de matices según tipo de vivienda, zona, precio,tiempo que lleve en venta, etc. , en fin, que da para llenar dos libros, pero en definitiva, es algo implícito en la cultura del sector y del país, es una dinámica constante de si el precio de mercado es X, le añado, p.ej. el X+10%, porque sé que el comprador me va a rascar precio, pues bien, con eso ya defiendo mi precio de salida y tengo margen de negociación, etc.

Dicho esto, decía que "el precio (REALISTA) aún lo sigue poniendo el comprador", en el sentido que las ofertas, contraofertas tienen que ser medidas porque no es como hace cinco, cuatro, tres años que ofertabas sólo, sin competidores, ahora al menos en determinadas zonas top estás compitiendo con varias ofertas y si es ridícula, evidentemente ni la pasan al comprador.

Lo que tú me comentas es algo excepcional, que al menos no me encontrado en mi zona, es evidente que si hay más demanda que oferta, y el vendedor es conocedor de esta circusntancia tiene la sartén por el mango.

Un saludo

#4

Re: Consejos para la compra de una vivienda

Anónimo 162119

"Ahora que parece que el sector inmobiliario empieza a levantar cabeza ..." empezamos mal, ahí dejé de leer.

#5

Re: Consejos para la compra de una vivienda

Anónimo 162119

Totalmente de acuerdo, los buenos inmuebles no tienen oferta y sí demanda, en todos los puntos de España. Yo compré en mi edificio un 4º pero lo que quería era el ático, una de las veces que fui a verlo me dió por llamar y pedirles precio a los propietarios, en toda la manzana son 10 áticos los que hay, pues ninguno me lo dió. Los propietarios compraron en 2001 por 100.000 € (un pastón para la época), hoy pueden pedir 4 veces eso y lo venden en días. Cuando me cruzo con uno de los que viven en el ático de mi edificio a veces hacemos algunas bromas sobre eso, pero yo siempre le digo muy en serio que me avise si va a vender, aunque no sé si voy a poder pagar lo que pida.

#6

Re: Consejos para la compra de una vivienda

Jtorres

Los áticos y duplex si son buenos están muy cotizados, más los duplex ya que como el mío no tengo vecinos abajo ni arriba, dormitorios en la parte de arriba y eso es una especie de Bendición de Dios. Suelen estar demandadas como bien dices, a veces miro precios y oferta y directamente NO hay en venta ya que hay muy pocos y a veces pasa que ni salen, de hecho yo compré el mio tras ser inquilino 4 años y ponerse el dueño a tiro porque estaba fuera sin opciones de venir a 500 km. Hay de todo, está claro.

Un saludo!

#7

Re: Consejos para la compra de una vivienda

Joldi

pues oiga, muy bien argumentado por su parte, suprimiría la frase inicial para que continuase leyendo, pero ya no me dejan editar, lo siento.

Joldi
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