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#841

Re: Grupo San Jose (GSJ)

reydelfixing

Angel Garrido (Presidente de la Comunidad de Madrid) señala que el Ayuntamiento empeoró el proyecto de Chamartín pero que "más vale uno malo que ninguno"

- El presidente de la Comunidad de Madrid, Ángel Garrido ha señalado este lunes que el Ayuntamiento de Madrid empeoró el proyecto para la Operación Chamartín pero ha indicado que "más vale uno malo que ninguno".

25/06/2018 11:07h

El presidente de la Comunidad de Madrid, Ángel Garrido ha señalado este lunes que el Ayuntamiento de Madrid empeoró el proyecto para la Operación Chamartín pero ha indicado que "más vale uno malo que ninguno".

Así lo ha indicado Garrido en un desayuno informativo organizado por Europa Press, donde ha señalado que el Ayuntamiento empeoró el proyecto "porque Podemos cualquier cosa que coge la empeora", que va a conseguir "menos vivienda para todo el mundo y menos vivienda social también".

"Yo creo que en este momento es un mal proyecto, pero más vale uno malo que ninguno. Espero que sean capaces de ponerse de acuerdo entre ellos. No hay suelo disponible y no hay expectativas de que lo vaya a haber, porque Podemos es incapaz de llevar a cabo un proyecto que tenga la palabra urbanismo. Prima la ideología por encima del interés general", ha criticado.

En este punto, al ser preguntado si puede que haya una "rebelión" en Ahora Madrid antes de que se lleve a cabo el proyecto, el dirigente madrileño ha asegurado que puede haberla, porque, a pesar de que tiene un "enorme respeto por Carmena", cree que el problema no es ella "sino el grupo de personas que trabajan con ella".

"Dentro de la arqueología política tienen una rama que es anticapitalistas. ¿Puede haber en el siglo XXI una rama que se llame anticapitalista? A mí me parece ridículo y esto lo tenemos en Madrid", ha lamentado el presidente autonómico.

ENLACE

 

#842

Nueva operación de suelo terciario en el centro...

David0772

https://www.ejeprime.com/empresa/los-duenos-de-persan-pagan-70-millones-por-el-40-del-parque-empresarial-rio-55-de-madrid.html

Buenas tardes a todos, hoy aparece en prensa la compraventa de un parque empresarial de oficinas (Rio55) a promover por INSUR. Su ubicación es bastante buena, cerca del antiguo Vicente Calderón, dentro de la M30. La familia Moya Yoldi ha pagado 70M por el 40% del proyecto, lo que equivale a valorarlo en 175M, con 28.000m2 edificables, lo que hace una repercusión de 6.250€/m2. 

Me parece una barbaridad...recordemos que MNN desarrollará, aparte de las 10.500 viviendas, 1,6 millones de m2 terciarios, la mayor parte dentro del nuevo distrito financiero, zona que sin duda alguna será con el tiempo una de las más premium de Madrid. En mis cálculos estoy partiendo de un valor medio de venta de 4.500€/m2 terciario, en base a la última gran transacción para este tipo de suelo que se hizo en Madrid y que data del 2016 (Torre Cepsa que adquirió Amancio Ortega)...cada vez me resulta más difícil darle un valor al desarrollo.

#843

Comparativa GSJ 2010 - Actualidad

David0772

Buenas tardes a todos… aunque cada vez seamos menos, la verdad sea dicha, pero bueno, es normal, llevamos demasiado tiempo sin que pase nada. Llevo unos días revisando con detalle los dos informes colgados en la web de valoración de GSJ fechados en el 2010, y no he podido evitar establecer comparaciones sobre cómo estaba la compañía en aquella época y cómo está ahora. Me explico…

Haciendo un poco de memoria y tirando de archivo, GSJ empezó a cotizar en bolsa a mediados de 2009, la primera sesión por encima de los 13€, el mercado le daba entonces una valoración de 875M y venía de facturar  el 2008 1.350M con  un EBITDA de 82M, pero con casi 100M de pérdidas, por los elevados costes financieros y por provisiones por depreciaciones de activo, a consecuencia  de la desastrosa fusión con Parquesol. Pero ¿Cómo cerró GSJ a 31-12-09?.. Pues tuvo otro año complicado, pero a pesar de ello, el mercado pagaba a final de año 7,7€ por acción:

  • Cartera global de obra (construcción, energía y concesiones): 2.071M
  • Ingresos: 1.084M
  • EBITDA: 71,1M (6,5% margen EBITDA). 80% proveniente construcción y 20% inmobiliaria
  • Beneficio neto: -44M
  • DFN: 1.641M
  • Capitalización 31-12-09: 500M (7,7€/acción)

Y durante el 2010, dos casas de análisis empiezan a seguir el valor, CajaMadrid y Banesto, y lanzan sendos informes de valoración:

1.) Informe valoración Caja Madrid 13-07-10: Cotización esos días 6,21€/acción, unos 400M. http://www.gruposanjose.biz/data/pdf/1436790542_429937610.pdf. Conclusiones:

  • Valor construcción: 247,5 M (4,8 x EBITDA). 3,80/acción
  • Valor Energía: 38,9M (6 x EBITDA)
  • Valor concesiones: 11,1M (6 x EBITDA)
  • Valor inmobiliaria – Parquesol: 1.772,9 M (50% NAV estimado 2010)
  • Carlos Casado: 25,9M (valor bolsa)
  • DCN: 483M: Valoración realizada suponiendo que sólo se vende suelo parcelado, durante 15 años, y descontando flujos de caja del proyecto a un WACC del 11%, ajustado el valor final al 27,5% que ostentaba GSJ del proyecto. Esta cifra equivale a 7,73€/acción, por tanto, sólo el valor de DCN superaba con creces la cotización total de la compañía en aquel momento.
  • Otros: -15,4M

Si sumamos todo, nos daría un valor de 2.564M, y si a esta cifra le restamos el endeudamiento neto (1.641M) y la parte de minoritarios (32,3M), a CajaMadrid le salió una valoración final del equity de 890,7M, entre 65M de acciones, 13,70€/acción, por tanto, entendía que estaba claramente infravalorada.

2.) Informe de valoración Banesto 29-03-10. Cotización esos días 6,76€/acción, unos 440M. http://www.gruposanjose.biz/data/pdf/1436790591_2074353290.pdf. Conclusiones finales:

  • Valor construcción: 286,4 M. (Media entre 4XEV/EBITDA estimado 2010 y DCF). 4,4€/acción
  • Valor Energía: 2,9M. (3,5X EV/EBITDA estimado 2010)
  • Valor concesiones: 12,8M.  (4,5X EV/EBITDA estimado 2010)
  • Valor inmobiliaria-Parquesol: 1.776,5M ( NAV estimado 2010, con un descuento del 50%)
  • Carlos Casado: 25,2M (valor bolsa)
  • La Tablada: 17,5M (precio de coste del suelo)
  • DCN: 352M (cálculo muy burdo, la verdad. Equivalente a un impacto de 5,41€/acción)

Si sumamos todo,  nos daría un valor de 2.473,7M, y si a esta cifra le restamos el endeudamiento neto  que según ellos era de 1.719,4M y la parte de minoritarios (14,7M), la valoración final del equity sería en este caso de 739,6M, que entre 65M de acciones, no daría un valor de 11,37€/acción. Igual, marcaban infravaloración.

 

Lo que aconteció en los años siguientes resultó ser un verdadero desastre (2010-2014), y su magnitud no se previó ni por asomo en esos informes. No se pudo ejecutar DCN y además se produjo un severo agravamiento de la crisis y un desplome sin precedentes del mercado inmobiliario, y aunque la construcción, concesiones y energía nunca entró en pérdidas, debido principalmente a la apuesta por el exterior, y siempre aportó caja positiva aun en los años más difíciles,  los recursos que exigía el elevado endeudamiento de la rama inmobiliaria lastró la caja y la cuenta de resultados hasta casi llevarse por delante la compañía, hasta que finalmente logró la refinanciación de finales de 2014. La cotización estuvo años por debajo del euro, con una capitalización que en ocasiones bajó de los 50M, incluso durante gran parte el 2015-2016, de forma incomprensible por cierto.

¿Cómo está GSJ  a 31-12-17?

  • Cartera global de obra (construcción, energía y concesiones): 1.630M (pero en progresión durante este 2018)
  • Ingresos: 682M
  • EBITDA: 46M (6,8% margen EBITDA). 70% proveniente de la construcción. Pendiente de incorporar el EBITDA inmobiliario de Perú estos próximos ejercicios
  • Beneficio neto: 12M
  • DFN: 66M
  • Capitalización: 230M (3,55€/acción)

 

En definitiva, ocho años después de aquellos informes, y tres después de la reestructuración en la que pudo por fin desprenderse del lastre de los activos/pasivos de la antigua Parquesol, estamos aproximadamente con un 20% menos de cartera contratada, un 30% menos de EBITDA y facturación, pero beneficios netos  y flujos de caja positivos sostenidos, así como un 96% menos de deuda financiera neta, y lo más importante, con todas las cifras mejorando año a año (no debemos olvidar que GSJ llegó a tener una cartera de obra de casi 3.000M). Mención aparte merece reseñar la fuerte generación de caja habida y que ha permitido bajar la DFN desde 227M que tenía en junio de 2015 a 44M a marzo de 2018, 183M en menos de tres años. La foto de ahora y la de aquella época dificilmente admite comparación.

Y todo ello además habiendo sabido mantener la mayor parte de sus activos estratégicos intactos, tales como el suelo de la Tablada, su participación en Carlos Casado, inversiones inmobiliarias diversas, y DCN, aunque de esta última tuvo que desprenderse (BBVA) de un 3% y bajar su participación hasta el 24,5%  desde el 27,5%. Sin embargo, visto en perspectiva, y aunque debemos reconocer que la revalorización ha sido muy importante estos últimos dos años (de 0,80€ a casi los 4€ que roza estos días), pero pienso que aún debe tener pendiente un importante tramo de subida que desarrollar.

Esperemos que el catalizador de ese nuevo empujón se produzca este segundo semestre, con el cumplimiento de los sucesivos hitos necesarios para que el mercado pueda creerse por fin DCN y su esperado Madrid Nuevo Norte.

Saludos.

 

#844

Re: Grupo San Jose (GSJ) - SANJOSE realizará la...

reydelfixing

SANJOSE realizará la Fase I del acceso a Lloseta desde la MA-13 en Palma de Mallorca
28/06/2018

El Consell de Mallorca ha adjudicado a SANJOSE Constructora la Fase I del acceso a Lloseta desde la MA-13 en Palma de Mallorca. La mejora de la conexión del Municipio de Lloseta conllevara también obras que mejorarán la seguridad de las vías existentes ya que se evitará o reducirá la circulación de tráfico pesado a través del casco urbano de Binissalem por la MA-13a procedente del polígono industrial de Lloseta. Adosado a la MA-2111, se mejorará la seguridad en la intersección actual en T de la MA-2111 y de la MA-13a y se mejorará el estado de las actuales carreteras MA-13a y MA-2111.

El nuevo enlace “tipo pesas” a construir situado en el punto kilométrico 22+150 de la ME-13 (autopista de Inca), consiste en introducir dos entradas y dos salidas en dicha carretera. Se harán dos rotondas a cada lado de la autopista, una de ellas estará ante el Foro de Mallorca, que mejorará la intersección y hará que sea más segura. Entre las dos rotondas se construirá un puente que pasará por encima de la autopista.

Por otra parte, también se mejorará la carretera MA-2111, que va desde el Foro de Mallorca al paso elevado de las vías del tren de Lloseta. También se acondicionará la carretera MA-13a, entre Binissalem y la rotonda que habrá ante el Foro de Mallorca.

En todo el proyecto habrá un paseo de 2,50 metros, separado de la calzada con una barrera de madera y con árboles al otro lado. Además, la anchura de los arcenes se ampliará a 1,80 metros para dotar de mayor seguridad a los ciclistas.

#845

Re: Comparativa GSJ 2010 - Actualidad

Ausias Fuster

Gracias por este gran resumen. Yo confio mucho en esta compañía. Aparte de la buena progresión que lleva y que se espera que siga, no olvidemos lo que para mí es lo más importante:

-capitalización: 230M

-Efectivo y equivalentes : 210M (A finales de marzo 2018)

=3.22€ de caja por acción

Comprando a 4€ nos devuelve 3.22€ . Dicho de otra manera, si la caja fuera 0 estaríamos comprando acciones por 0.78€. Esto de alguna manera se tendrá que poner en valor. No se si se me escapa algo porque yo lo veo clarisimo.

 

Saludos!

#846

Re: Grupo San Jose (GSJ) - Construira el Biomar...

reydelfixing

Expansion papel de este Sabado 30/06/2018, pagina 10.

Nueva Pescanova inicia el centro I+D de acuicultura

Nueva Pescanova ha adjudicado a la Constructora San Jose y la ingenieria Idom, las obras del Biomarine Center. Invertira 4,5 millones en un centro de referencia que abrira en el 2019. La junta de accionistas aprobó ayer un plan de incentivos para el equipo gestor.

#847

Re: Grupo San Jose (GSJ)

Carlos34

Parece que después de la Junta de accionistas como respuesta a las preguntas de uno de los accionistas Jaciento Rey habló tanto de los terrenos en Arrgentina como de los trámites de la operación Nuevo Norte.

Anticipó noticias importantes para el 14 o 15 de julio en relación a la operación Nuevo Norte. Todo apunta que podría ser algún avance o al menos un paso más en el proceso de aprobaciones por parte de las Administraciones.

A ver si esta es la buena, atentos pues a mediados de mes.

#848

Re: Grupo San Jose (GSJ)

reydelfixing

Seria muy interesante que alguien que hubiera asistido a la Junta del pasado día 21-22/06, nos contase que se dijo en los "ruegos y preguntas".

En la Junta del año pasado, se comentó que estaba previsto que en verano de éste 2018, se iniciaran las obras de "La Tablada" (Argentina). Ya estamos en pleno verano, y sin noticias, y por si alguno no lo sabe, recordarles que esa obras es un bombazo, y los terrenos (a diferencia de los del Madrid Nuevo Norte) pertenecen al 100% de GSJ y el suelo ya esta pagado.

La pregunta era clara, ¿Usted dijo hace justo un año, que las obras de La Tablada se iniciarian en estas fechas (verano 2018), nos podría decir en que situación nos encontramos actualmente?

Por comparar datos:

Madrid Nuevo Norte
Viviendas = 10.510
Superficie total = 2.660.000 m2

La Tablada (Argentina)
Viviendas = 20.000
Superficie total = 1.120.000 m2

En cuanto al Madrid Nuevo Norte, tambien hay que recordar que antes del 31/07, SI o SI, tiene que llegar la aprobación inicial por parte de la Junta de Gobierno del pacto anunciado el 17/04

Una vez aprobado, se abrirá el periodo de información pública (muchas alegaciones). En el mejor de los escenarios esta fase podría estar completada en Octubre y en el peor de los casos deberia ser antes del 31/12. Por lo que estarían entre 3 y 5 meses respondiendo a todas las alegaciones que lleguen. Una vez solucionadas, llegaría la aprobación provisional del consistorio. Luego pasaría a manos de la Comunidad de Madrid
Y antes del 31/03/2019 aprobarse la modificación del Plan General. Y fin.

 

 

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