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Finanzas personales para Vivir Bien

Hipoteca Vs Alquiler: Haciendo números

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Tiempo de lectura: 7 min.

- ¿Entonces ya has encontrado casa Paquito?

- ¡Sí! la verdad es que es preciosa, 1 dormitorio, 2 baños, una cocina preciosa y me queda al lado del trabajo. Me sale un poco cara pero merece la pena…

- ¿A sí? ¿Cuanto te sale?

- Pues la hipoteca me sale unos 1500€ al mes, más o menos, pero bueno, ahora el alquiler nos sale por 1250€. Así, por un poquito más, acabamos teniendo algo nuestro…

- Parece una buena decisión, pero… ¿Más o menos? ¿No sabes cuanto te sale?

- ¡Bueno! Claro que lo sé… pero es que hay que añadir el seguro de la casa, el de vida… y luego los gastos de comunidad…que aun no sé cuantos son la verdad…

- Y el IBI, no te olvides del IBI y la tasa de Basuras.

- ¡Bueno! ¡Y eso! Pero vamos, al menos tendremos algo nuestro...

Paquito el Chocolatero, compró su casa en 2004, deshauciado en 2012

 

El ejemplo de arriba, aunque exagerado (bueeeeeno, quizás no tanto), es una muestra del gravísimo problema al que nos enfrentamos como sociedad. La gente compra casas por impulso y sentimiento, olvidando fijarse en sus propias circunstancias y en los factores que afectan a la compra de una casa.

Ahora bien, sé que es improbable que haya muchos Paquitos leyéndome, pero creo que incluso al más "ilustrado" de nosotros nos vendría bien dar un paso atrás y observar los hechos para intentar "objetivizar" el asunto.

El hipotecarse es parte de nuestra psique, de nuestra cultura y está en todos los aspectos de la sociedad. Pero ya sabéis lo que dicen, para grandes males, grandes remedios. Y por eso, quiero hacer con vosotros un repaso muy sencillo a nuestro pasado. Quiero volver con vosotros al colegio, a las matemáticas y a la pizarra.

 

Responde a la pregunta: ¿Cuanto puedo pagar?

Ahora mismos iremos a los números pero primero debemos hacer un examen previo acerca de nosotros mismos, porque los números, aunque importantes dependen de ciertas "condiciones inalienables" en mi opinión. Así, aunque algunos de estos factores vayan a ser incluídos posteriormente, hay cosas que no se pueden prever, sobre todo tu "capacidad de pago".

Esto es importantísimo porque, aunque los números digan misa, si no eres capaz de pagar la hipoteca… quedás arruinado. En cambio, si pierdes tu trabajo o no puedes permitirte tu alquiler… puedes inmediatamente cambiar a otra casa o piso más pequeño. En definitiva, un alquiler te da una flexibilidad que una hipoteca te quita.

¿Y cómo medimos tradicionalmente la "capacidad de pago"?

  • Financiarte a un máximo del 80% del valor. Un 20% deberías ponerlo tu al menos.
  • Que la cuota no supere el 35% de tus ingresos mensuales (con el resto de gastos de la casa, es muy probable que acabe suponiendo más del 50%, así que ten cuidado). Si superas este %… preparate para malvivir y, sobre todo, para vivir acojonado el resto de tu vida/hipoteca. Avisado quedas.
  • Que tu casa no supere, en ningún caso, 5 veces tu salario anual. Lo recomendable es como máximo 3 veces… pero hoy en día eso parece imposible. Así que, bajo ningún concepto compres una casa que sea más de 5 veces tu salario anual (incluido el de tu pareja si aplica) o podrás llevarte un muy mal trago.

Muchas personas estaréis ahora mismo diciendo que es "imposible", ¿Solo el 35% de mis ingresos mensuales? ¡No puedo permitirme eso! Pues eso, lector mío es… ¡Genial! Ahora ya sabes que lo que deberías hacer es ALQUILAR y no comprar. Que luego no se diga que no avisé.


Haciendo números

Existen numerosos estudios y artículos en España que hacen números sobre si es mejor comprar o alquilar. Yo no voy a explicarlo mejor, así que no me voy a poner aquí a hacer otro ejemplo; en cambio, os voy a dar las herramientas para que podáis hacer vosotros mismos este ejercicio, lo más sencillo y simple posible.

Ya tenemos nuestra capacidad de pago actual. Sabemos cuanto podemos gastarnos en una casa sin "hipotecar" no solo la casa, sino nuestro futuro. Pero ahora os voy a decir la verdad inalienable de cualquier compra, que se puede aplicar tanto a una casa, como a un coche o cualquier otro objeto: Cuanto más tiempo lo tengas en tu posesión… ¡Mejor!

Por tanto, la cuestión entre alquiler e hipoteca no es algo absoluto (¡para eso esta la capacidad de pago!), sino que depende de los "años" que vayas a mantener tu casa. ¿50 años en la misma? Te puedo casi asegurar que los números te dirán que compres. Pero aun así, hazlos y te dirán exactamente cuantos años hacen falta para que te sea mejor. Porque si te sale que tardarás 25 años… pues quizás mejor te quedas en alquiler, ¿no crees?

 

Primero, antes de hacer cualquier cosa, debemos tener los datos necesarios para hacer nuestros cálculos, lo que incluye saber lo que nos va a costar tanto el alquiler como la compra cada año. Sé que esto es un coñazo y que requiere mucho tiempo, pero, jo**r, esta es LA MAYOR COMPRA DE TU VIDA, así que aprietate el cinturón y hazlo antes de que te tenga que dar un capón.

Cuando se compara la compra y el alquiler, la mayor parte de las personas comparan únicamente la cuota de la hipoteca con el precio del alquiler mensual pero esto es totalmente incorrecto.

Por eso, antes de nada, tenemos que pensar en el Coste Total tanto de la compra como del alquiler.

Costes de la Compra de Vivienda

Cuota de Hipoteca:

La puedes calcular tú con esta herramienta o pedirla a tu banco si ya estás muy avanzado.

 

Otras cuotas bancarias:

Seguro de vida, seguro por desempleo… esto normalmente no te lo dice el banco directamente, así que PREGUNTA. Además, muchas veces los bancos te "venden" hipotecas más baratas si contratas los seguros de vida, pero al final te acaba saliendo más caro. Ten mucho cuidado con estos "seguros".

 

Costes de transacción pagados por el comprador:

Estos suelen alcanzar el 10% de la compra de una casa, a veces incluso mucho más. Además, lo tienes que pagar de forma adelantada, por lo que es dinero que se descuenta de tu "capital inicial", lo que aumenta la hipoteca que has de pedir. Puedes calcular tus gastos aquí.

 

Impuestos municipales:

Estos impuestos incluyen el IBI (anual) y la tasa de basuras, por ejemplo. Calcular el IBI es, cuanto menos, un horror, el sistema español es complicado y la información es escasa y confuda, lo que hace que muchas personas no sepan cual es su valor hasta que… reciben la factura. Que forma más genial de planearse. Por eso, te ofrezco aquí dos metodologías para calcularlo, una muy simple y otra más complicada:

La forma sencilla se basa en un estudio realizado por la revista consumer y que te dice el valor del IBI por m2. No es más que una aproximación pero que te ayudará a tomar la decisión. Aquí teneís el gráfico de la revista:

En cambio, si quieres aproximarte lo más posible, entonces tendrás que seguir los siguientes pasos:

  • Encuentra en el catastro los m2 registrados de tu casa escogida; si aun estás decidiéndote, puedes saltarte este paso. Puedes buscar tu vivienda desde aquí.
  • Ahora, en la página del catastro descárgate la ponencia de valores desde este enlace la memoria y criterios valorativos de tu municipio. Aquí encontrarás la forma en que el catastro valora las casas de cada zona; así que, una vez descargado el PDF, busca la zona de tu casa y mira el valor de €/m2 catastrales.
  • Ahora, con los m2 de tu casa y con el valor medio, puedes calcular el valor catastral de la casa (habría que aplicar unos coeficientes reductores que dependen de la antigüedad del edificio… puedes encontrarlos al final del documento que te has descargado o ignorarlos…)
  • El último paso es encontrar lo que tu ayuntamiento cobra por IBI. Para eso, vete a la página de tu ayuntamiento y busca " ordenanza IBI". Por ejemplo, aquí tienes la de Madrid capital. Y si no lo encuentras, siempre puedes llamar!

Sencillo, ¿verdad? Me encanta cuando la administración pública nos pone las cosas fáciles.

 

Gastos de comunidad y derramas:

Antes de entrar en una casa, asegurare de verificar si hay alguna reforma planeada en la comunidad, además de si saber si los gastos incluyen calefacción, agua…

Los gastos de comunidad no parecen mucho pero si los analizas… verás que es un coste bastante grande año a año. Pregunta cuales son antes de entrar a una casa.

 

Gastos de mantenimiento:

Las casas, cuanto más viejas son, más se rompen y estropean y tienes que tener en cuenta eso (pueden llegar a ser de 2000€ anuales). Pregunta a tus padres cuanto se gastan ellos… y luego añádele un 50% más. Ya sabemos que la gente es muy mala recordando sus gastos.

 

Seguros de hogar:

Estos seguros son exigibles por ley cuando te haces una hipoteca. Para calcularlos, te dejo aquí un comparador de seguros que te puede ayudar a ver el precio medio.

 

Fiscalidad:

Pero claro, ¡comprar una casa tiene ventajas fiscales! Es cierto… y hay que calcularlas. Esto sería un saldo positivo para nuestras fórmulas, al menos mientras dure esta deducción. Puedes calcularlo aquí.

 

Costes del alquiler equivalente

Lo bueno del alquiler, por supuesto, es que normalmente solo pagas el alquiler. No hay que pagar impuestos, ni gastos de comunidad, ni agua ni nada. Aunque dependerá de cada casero por supuesto, ya que hay algunos que no incluyen la luz y el agua, o incluso la tasa de basuras. Infórmate antes.

Para hallar cual es el coste medio por metro cuadrado, puedes utilizar los estudios que hace Fotocasa, quienes incluso permiten elegir la zona de la ciudad donde quieres alquilar. Así, lo único que te hace falta es decidir un tamaño para tu casa (en m2) y una zona para tener tu precio "medio" mensual.

 

Obteniendo un resultado

Ahora que ya sabemos todos los componentes que necesitamos para "hacer números", ¿Como vamos a hacer esto? Primero, os dejo este genial video donde se explica exactamente que hacer y como hacerlo. Además, como regalo, he cogido el excel de Khan y lo he traducido al castellano, además de añadirle algunas cosas más para asimilarlo al mercado español.
 

Desde aquí os podéis descargar el Excel.


Por otra parte, si queréis una versión más simplificada que el Excel, entonces podéis utilizar la herramienta publicada por el NYTimes. Aunque esta herramienta no incluye algunas características del mercado español, como nuestro peculiar IBI (en las opciones avanzadas tienes algunas otras opciones, como los gastos de compraventa), es una muy buena solución intermedia.


¿Conclusiones?

Ahora ya sabemos cuanto es el máximo que podemos pagar y el número mínimo de años que debemos mantener la casa para llegar al "Breakeven" (punto en el que habremos compensado lo gastado). ¿Qué hacer entonces? 

La decisión es tuya… pero déjame hacer otra advertencia. Si, en algún momento, se te pasa por la cabeza que esta compra es una inversión y que por eso estás dispuesto a saltarte los números… DETENTE. Una casa NO ES UNA BUENA INVERSIÓN. Quizás sí para algunos especuladores con suerte, pero, ¿A largo plazo?

En el próximo post hablaré de porque la vivienda es una MALA inversión. Y creedme, será largo largo y, sobre todo, con mucho número.

 

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Comentarios
32
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  1. #21

    Alfonsosb

    en respuesta a Nelebana
    Ver mensaje de Nelebana

    Totalmente de acuerdo contigo Nelebana. Gracias por el comentario!

  2. #22

    touareg

    Yo le veo algun matiz:
    Si todos alquilamos, ¿a quien le alquilamos?, alguien tendrá que comprar para poder alquilarle la casa...
    Para que las cuentas salgan tambien hay que hacer una gestión inteligente del patrimonio, o del dinero, llámalo como quieras, te pongo un ejempl: dos personas con treinta y tantos, mismo trabajo y mismo sueldo, uno de ellos se compró una vivienda hace unos años a unos kilometros del trabajo, menos del 25% de sus ingresos mensuales, etc, etc, le quedan tres años estimados para acabar de pagar su vivienda y con unos ahorrillos a modo de colchón por lo que pueda pasar, la otra persona vive de alquiler, se cae de la cama y está en el trabajo, todos los años se hace unos viajes muy buenos, tenía unos ahorros importantes, pero claro, la vida de lujo pide un cochecito a la altura y ahora se encapricho por un cochecito de alta gama que, a mi parecer no le corresponde a la vida de un funcionario, pero se lo compró y pago a tocateja...
    Resultado: este último tiene mejor calidad de vida (si a eso le llamamos vivir cerca del trabajo e irte de vacaciones a australia)....y tiene un coche de superlujo.
    El primero tiene su casa casi pagada en una zona buena, un coche normal y se va de vacaciones a las islas.
    Tenemos, (despues de la compra del cochecito), el mismo dinero ahorrado...aproximadamente, y digo tenemos porque yo soy el del primer ejemplo, no intento convencer a nadie, pero no todo es blanco o negro, el uso del sentido común que es el menos común de los sentidos...

  3. #23

    untxen

    en respuesta a touareg
    Ver mensaje de touareg

    Buenas touareg,
    yo soy el del segundo ejemplo y creo que hay algo que has olvidado.
    Tu y yo pagamos lo mismo por vivir, solo que tu pagas todo de golpe los primeros 30 años de tu vida adulta.
    Yo pago menos que tu durante esos 30 años, pero la diferencia no me la gasto en putas!! la ahorro, la invierto, la muevo. Si lo creo conveniente uso esa parte ahorrada para hacer un MBA o montar un restaurante o lo que quiera. Tu no puedes, estás ligado de manos durante los mejores 30 años de tu vida.

    Si me apetece uso ese dinero ahorrado para dar la entrada en un piso y en 2 semanas cambio de alquiler a hipoteca. Si tu necesitas pasar de hipoteca a alquiler vas a tardar bastante más.

    El alquiler te da una libertad que la hipoteca no te da.

  4. #24

    Givaudan

    Buen articulo!
    en mi caso vivo de alquiler. estoy en una zona genial y el piso me encanta. Me permite cosas que en caso de compra, en esta situación de mi vida actual, hubiera sido complicado.

    Estando de alquiler siempre tengo la opción de comprar, ahorrar, invertir o hacerme un plan de pensiones para cuando me jubile.

    Es importante la propiedad efectos de seguridad futura, pero deja de serlo en cuanto vives toda una vida con una argolla al cuello.

    actualmente mis ingresos no son los que eran. Ni loco compraría ahora, pero como bien se dice en el articulo, siempre puedo encontrar el momento de pasarme de alquiler a compra.
    (a la inversa siempre será mas jodido )
    seguiré atento a tus completos post.
    Gracias por las herramientas y Excel!

    Daniel M Givaudan

  5. #25

    danidetapia

    Es un post un poco antiguo pero ahora me encuentro con esta duda, alquiler o compra. Entiendo la linea de tu articulo pero le veo fallos. Se da por supuesto que uno se va a hipotecar hasta las cejas, cosa por otro lado bastante habitual. Pero al menos mi caso es muy diferente. Tengo 30 años y probablemente vivo con un 30% de lo que gano desde hace años, y esto no es porque gaste poco (al contrario!), si no porque tengo un 'buen' sueldo. Vivo solo y de alquiler en un apartamento en probablemente la mejor zona de mi ciudad. De todos modos otra gente estara en situacion parecida porque su familia (o lo que sea) le da un dinero para ayudarle en la compra de una vivienda... Total, puedo pagarme un piso a toca-teja. O, con los intereses actuales, quiza me compensaria incluso una hipoteca por un % pequeño. Yo he hecho mis calculos 'compra Vs alquiler' utilizando los datos historicos que encontré del IPC. Teniendo en cuenta que tengo que mantener el poder adquisitivo de mis ahorros actuales mediante rentas del ahorro, y que a la vez tengo que pagar a fondo perdido un alquiler (que también irá aumentando con el IPC o de otro modo, ya que en 2014 no voy a pagar el mismo alquiler que en 2044, tras 30 hipoteticos años de hipoteca). Por tanto, consideremos una cifra (no real) de 100 mil euros. Decido alquilar y deposito los 100 mil euros en fondos/depositos/acciones, de las que obtengo rentas (por las que tributo, por cierto) y a final de una 'serie' de 20 años por ejemplo, esos 100 mil euros a un IPC medio de un 2% deberían ser unos 145 mil euros en mi cuenta de ahorros SOLO para mantener mi poder adquisitivo de 2014. Pero, no puedo considerar que esos 100 mil estan destinados a obtener rentas de ahorro, pues al tener un alquiler tengo unos gastos mensuales mayores que si hubiese comprado (hay que tener en cuenta que efectivamente seguire obteniendo rentas, pero estas rentas las obtendré independientemente de comprar o alquilar, por lo tanto la diferencia entre alquiler anual - gastos de ser propietario de una casa, debo restarlos de mi cuenta de ahorro). Considerando todo esto, y una rentabilidad media de mis ahorros de un 5%, las cuentas no me salen por ningun lado para que me compense alquilar. Y tu me diras, si puedes pagarte una casa al contado y tienes previsto vivir en ella es evidente que te sale mejor comprar! Pues de todos los articulos que encontre, nadie lo dice, nadie le dedica tiempo a ello. Y seremos pocos los que estamos en esta situacion, pero durante esta crisis está habiendo muchas compras al contado, no seremos tan minoria.

  6. #26

    Alfonsosb

    en respuesta a danidetapia
    Ver mensaje de danidetapia

    Tal como explico en el artículo, efectivamente la compra Vs alquiler depende del tiempo que vayas a estar en una casa. El excel lo que te dice es cuantos "años" debes vivir para que te compense compras.

    Y desde luego, el pagar a tocateja hace que la cosa tire más hacia la compra. Aunque eso sí, dejar tanto dinero "atado" a una casa, cuando puede haber inversiones más rentables, pues ahí ya es decisión tuya :)

  7. #27

    danidetapia

    en respuesta a Alfonsosb
    Ver mensaje de Alfonsosb

    En realidad esa es la clave, saber qué inversiones podría hacer con los ahorros y qué plusvalías obtendría. Yo en mis calculos considero un 5%. Si fuese capaz de obtener un 15% por ejemplo, no compraría vivienda. Pero me veo totalmente incapaz de, sostenidamenete, obtener esa rentabilidad media o parecida. Si supiera, mi vida sería muy diferente. Tanto que ahora, con 30 años y tras empezar con la cuenta casi a cero hace 7 años cuando empece a trabajar, este seria probablemente mi ultimo día trabajando. Pero no es el caso porque no se de inversiones...

  8. #28

    Alfonsosb

    en respuesta a danidetapia
    Ver mensaje de danidetapia

    Puede que este artículo te ayude :)
    https://www.rankia.com/blog/thinkingrich/1639046-como-crear-cartera-fondos-forma-sencilla-rapida

    No para invertir todo tu dinero, pero si quieres empezar en bolsa con facilidad y muy poco riesgo... Esto quizás pueda servirte

  9. #29

    Apandador

    Coincido con otras opiniones en que todo depende de la situación. Mi caso en números:

    -Desde 1988 hasta 1995 estuve en alquiler. Era muy barato porque era un piso de 50 metros cuadrados muy viejo: comencé pagando 14.000pts y en 1995 pagaba 23.000pts.
    -En 1995 compré por 6.000.000pts un piso de 69 metros cuadrados, también muy viejo, gracias a unas ayudas del Gobierno Vasco. El préstamo me salía unas 50.000pts al mes.
    -En 2004, por motivos de trabajo tuve que mudarme a otra comunidad, a una zona más rural. Vendí mi piso por 26.000.000pts (era el precio de mercado, no había especulación) y pagué al Gobierno Vasco la ayuda prestada.
    Compré una vivienda de 150 metros cuadrados, con garaje de otros 50 metros cuadrados y jardin de otros 50, por 32.000.000pts (en euros).
    -Hoy en día (2014) casi tengo pagada la casa, con lo que en breve mi gasto mensual será de 0€ (en realidad, tendré los gastos del IBI y alguno más). Si hubiese seguido en alquiler, tendría que seguir pagando mes tras mes.
    -Mis gastos totales, sumando intereses y devolución de la ayuda al Gobierno Vasco han sido de unos 18.000.000pts. Hoy en día soy propietario de una vivienda de un valor actual de 25.000.000pts (según la venta que se acaba de hacer de una casa igual a la mía). Y aunque el precio bajase, no es mi preocupación. Ya no tendré que pagar más por ella, y cuando me muera, mis hijos harán lo mismo o la venderán y se repartirán el dinero.
    No me parece mala inversión.

  10. #30

    Perico Perez

    Gran post! La verdad es que es de mucha ayuda encontrar resumida (y sin tapujos) toda la información relativa a los gastos que conlleva mantener una casa en propiedad.

    Quizás, también valdría la pena tener en cuenta que el alquiler puede tener gastos extras: cuando te cambias de piso, siempre existe un riesgo de que el casero se quiera quedar con toda o parte de la fianza. Yo desde que era estudiante, he vivido en 8 pisos de alquiler y las he visto de todos los colores. Además, por lo menos en Barcelona, la mayoría de los pisos de alquiler están ofertados a través de agencias inmobiliarias, que se quedan con una mensualidad a fondo perdido.

    En cualquier caso, para mí, la mayor ventaja, con lo que a números se refiere, es que viviendo de alquiler (al menos aquí en Barcelona), puedo permitirme vivir en un piso/barrio que sería casi-prohibitivo su compra.

  11. #31

    balduino81

    en respuesta a Alfonsosb
    Ver mensaje de Alfonsosb

    Esta claro, a veces ves operaciones que hace la gente y te dan ganas de rasgarte las vestiduras, yo pude comprar el piso que me gustaba, nuevo a estrenar y encima amueblado con gusto(el constructor quería hacer negocio alquilándolos y se vio obligado a venderlos) en mis circunstancias personales alquilar nunca seria mejor que comprar

  12. #32

    kastroboy

    en respuesta a pagabancos
    Ver mensaje de pagabancos

    Espero que estés bien con tu vivienda. Saludos.

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