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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

En el negocio de las subastas judiciales se aprende por las buenas o por las malas

 

En el negocio de las subastas judiciales hay dos formas de aprender a comprar bienes inmuebles a precio de ganga, por las buenas o por las malas.

La inmensa mayoría de los subasteros de toda la vida aprendimos por las malas, a base de rompernos los cuernos con la incompetencia de los juzgados y las zancadillas de la legislación española.

Aprendimos siguiendo la ruta del ensayo y error.

Y también aprendimos mucho con las conversaciones que los habituales de las subastas presenciales teníamos entre nosotros mientras esperábamos a los siempre impuntuales funcionarios judiciales.

Fue una escuela dura.

Hoy no hay subastas presenciales ni conversaciones al pie del juzgado, pero en este blog y en su chat de subastas todavía es posible mantener conversaciones enriquecedoras con los profesionales del sector.

Hoy las subastas siguen siendo la misma selva que eran hace veinte años, pero el acceso a la información y las posibilidades de formarse han mejorado notablemente. Está mal que yo lo diga, pero mi curso online Triunfa Con Las Subastas es la caña y nadie que se lo tome en serio va a salir de él sin la suficiente formación como para afrontar cualquier subasta por enrevesada que sea.

Pero no todos están dispuestos a afrontar el precio de la matrícula y prefieren apostar por el "do it yourself".

Me parece bien.

En este blog y en el de Subastanomics hay material más que suficiente como para comenzar la andadura con muchos más conocimientos de las subastas judiciales que los que yo tenía cuando comencé en este negocio, hace exactamente veintisiete años.

Pero entonces tendrán que aceptar que es posible que puedan meter la pata en alguna de sus primeras inversiones.

Por ejemplo, esta noche he recibido el siguiente correo:

 

Buenas noches, Tristán. Estoy agobiado porque he ganado una subasta de un piso que necesito para vivir yo y necesito hipoteca para pagarlo. El banco necesita tasarlo, pero no puedo entrar porque la vivienda tiene ocupantes. No sé cómo hacer la tasación para conseguir la hipoteca. ¿Qué harías tú?  Ya estoy dentro del plazo de 40 días que tengo para pagar en el juzgado. Muchísimas gracias, Tristán, por tu tiempo y sabiduría.

 

Tela marinera.

Y no creáis que es un caso único.

Muchas de las consultorías que me contratan son para resolver este mismo problema.

Si sirviera para algo yo le diría al consultante que le ofreciera dinero al ex-propietario a cambio de abrirle la puerta al tasador. Aunque en realidad la cosa sería algo más complicada, porque no basta con abrirle la puerta sino que el ocupante no puede decirle que es inquilino ni nada parecido. En fin, un lío. 

Además, ya que le vas a pagar dinero, lo mejor sería llegar con el ex propietario a un acuerdo más amplio que incluyera la entrega de la posesión a la mayor brevedad.

En cualquier caso, para qué perder el tiempo dando consejos o haciendo que el adjudicatario entable negociaciones con el demandado si al final nada de lo que haga va a servir para nada dado que los bancos NO están concediendo los créditos hipotecarios mencionados en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Sí, por mucho que diga la Ley los bancos no están concediendo esos créditos. Punto.

Tendrían que estar locos para prestar dinero en unas circunstancias tan volátiles como las de una adjudicación judicial.

Así es que lo lamento mucho por el consultante, pero me temo que su problema tiene muy mala solución.

Quizás tenga que ir haciéndose a la idea de que va a perder el dinero del depósito.

O quizás esté a tiempo, ojalá, de solucionar la cosa con un crédito personal o un préstamo familiar

Lo mejor, que abandone la vía hipotecaria y que se esfuerce al máximo en las dos vías que acabo de mencionar.

En el curso de subastas le hemos dedicado una unidad temática entera a la financiación en las subastas. No es que allí haya dicho algo distinto de lo que acabo de mencionar, pero al menos hemos explicado un par de estrategias que permiten aliviar mucho la situación y que pueden ayudarnos a evitar quebrar la subasta.

Estrategias que no le quise explicar a cierto gilipollas que me vino hace un par de meses con un problema parecido.

El tipo se llamaba Raúl y me había estado mareando antes del verano sobre si matricularse o no en el curso de subastas. Cada dos o tres días me enviaba un correo en el que además de darme la paliza sobre si sí o si no, siempre aprovechaba para lanzarme alguna pregunta. Vamos, que quería conseguir la formación gratis. 

Luego intentó regatear el precio y, cuando vio mi nulo interés hizo mutis.

Y cada vez aprovechaba para preguntarme detalles sobre las subastas. Se notaba a la legua que estaba detrás de alguna subasta concreta y que simplemente quería marearme con sus dudas. Yo le toreaba como los buenos toreros y siempre terminaba mis correos diciendo que si fuera alumno del curso todas esas dudas que yo no le estaba respondiendo lo haría encantado en la plataforma del curso cuando se matriculase.

Finalmente, como digo, desistió.

Y cuatro o cinco semanas después contrató la consultoría de Subastanomics que yo llamo Hello Tristán y que consiste en una videoconferencia sin límite de tiempo. Además lo hizo metiéndome muchas prisas porque decía que el asunto era muy urgente.

Pero en cuanto vi que se trataba de él y me contó por correo cuál era su problema le respondí tajantemente que como no era alumno del curso no disponía de tiempo para resolver sus problemas y le devolví el dinero. 

A ver, yo admito a todo el mundo en mis consultorías, pero no a una mosca cojonera que me ha estado mareando sobre si matricularse o no en el curso y que finalmente debe asumir las consecuencias de no haberlo hecho. 

Por cierto, que hace dos semanas recibí un último correo acusándome de ser el responsable de que ese gilipollas hubiera perdido el dinero de la fianza. Lástima que solo fueran tres mil y pico pavos. Me habría encantado que fueran diez o quince mil.

Resumiendo, que no, que los bancos no están concediendo hipotecas para que los adjudicatarios puedan pagar el precio de sus remates.

¿Alguna opinión que me contradiga?

 

71 comentarios (mostrando del 21 al 40)

Añadir comentario
  1. #21

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jrodri
    Ver mensaje de Jrodri

    No se lo prestaron por las razones expuestas en este post y en sus dos primeros comentarios

  2. #22

    Pep.Itogrillo

    Mis comentarios no van dirigidos a ninguno de los que aquí están interviniendo y, menos aún, al MAESTRO. Pero hay veces, determinadas circunstancias, que joden bastante determinadas maniobras, como por ejemplo esa del lote 7. Fue una batalla perdida en el portal, pero queda por decidir la guerra en el juzgado.
    Concretamente ese lote 7, son cinco parcelas para unifamiliares en Parla, que casualmente en el medio (es decir, entre dos y tres parcelas) existe otra que no salía a subasta y, cuyo precio podría estar negociado en unos 65-70 mil euros, para con las seis realizar una promoción de seis adosados. Y en otra zona de esa UA el ayuntamiento en su momento había intentado vender otras seis parcelas en el año 2.007 ó 2.007 por unos 360 mil euros + IVA. Cuyo concurso quedó desierto.
    Como puedes observar, no son sólo cinco parcelas el objetivo.
    Ahora bien, el pardillo y/o GHDP, cuando introdujo la oferta de 2.100.000 euros ¿la estaba cagando o quebró conscientemente ese lote? Ya lo veremos. De ahí mis comentarios, dirigidos a [email protected], que presumiblemente son fieles seguidores de este blog.
    No hice ningún comentario a las ofertas del resto de los lotes, incluso al 50% del Vs del L.4 (2.825.000 euros), unos 50.000 m2 en San Claudio, cerca de Oviedo, en una UE o UA (ahora no me acuerdo) sin desarrollar, paralizada, dónde los ecologistas están de uñas intentando frenarlo todo desde hace años por un "bosque autóctono" dentro de ese área, que requerirá años de tramitación y ejecución de urbanización de la zona, para obtener "solares", es decir, suelo finalista dónde construir. En una región, Asturias, que está muerta (Sé de lo que hablo, yo vivo allí de 18:00 h del viernes a 05:00 h del lunes). Excepto algunas zonas de determinadas partes de su geografía, como bien sabe el MAESTRO.
    Y dónde en 2.008-2010 se han pegado una buena hostia los promotores. Ni objeción alguna a las pujas realizadas en el resto de lotes, 10.448,60 €/ud de garaje en Getafe, ni 9.000 €/ud de garaje en San Sebastian de los Reyes, enhorabuena, habrán calculado bien su inversión, no lo dudo.
    PERO LA JUGADA DEL L.7 ME HA MOLESTADO "UN POQUITO" ¿qué quieres que te diga?. ¿Se nota verdad, que estoy "un poquito mosqueado"? Mientras escribo esta disertación, "toy riendome por detrás de les orelles".

  3. #23

    Tristán el subastero

    en respuesta a Pep.Itogrillo
    Ver mensaje de Pep.Itogrillo

    Y con toda la razón. Si hay alguien a quien le tocan los huevos todas estas maniobras del Lado Oscuro es a mi. Por cierto, maniobras que se han multiplicado con la adopción de la subasta electrónica, esa es la verdad.

  4. #24

    Pep.Itogrillo

    Como tampoco me meto a valorar los cálculos realizados para en la SUB-JA-2018-112920, actualmente tener una puja de 114.201,58 euros por un piso de 3 hb+trastero+garaje en Roces, una zona de expansión al sur de Gijón, una VPA con expte. de calificación del año 2.009, por lo que el proyecto presumiblimente es previo a la entrada del CTE en el año 2.006 con todo lo que ello significa.
    ¿Es una buena compra, una vez añadido el ITP de Asturias? (el infierno fiscal socialista).
    Los que han hecho esa puja, seguro que piensan que sí.
    Para mí, NO. Pero no saldrá de mi boca una crítica.
    Ahora bien, si ese piso, tuviera pujas de 40 ó 50 m€ y de repente, una de 245.000 €, pues... me cago hasta en sus....

  5. #25

    almudevaris

    Me gustaria saber que ocurre si una vez obtenido el Decreto para constituir el prestamo hipotecario y el banco no te lo da ¿ Es posible cambiar el decreto? y pagar con fondos propios. Y si el decreto es de dos lotes se puede pedir que se individualice y pagar uno a uno

  6. #26

    almudevaris

    Ho puededs comentar como se redacto el prestamo hipotecario (Tengo un caso similar y nadie sabe redactar la minuta) y como se hizo el pago del banco al juzgado. Gracias anticipadas (soy alumno del curso triunfa con las subastas)

  7. #27

    Eljandri

    en respuesta a almudevaris
    Ver mensaje de almudevaris

    Lo de que eres alumno del curso triunfa con las subastas, no te lo crees tu ni borracho con las preguntas que formulas.
    Un saludo campeon y aumenta la gran cartera del MAESTRO con 1500 pavillos de na o no te hagas pasar por lo que no eres, porque a los que si somos alumnos pues nos joden muchisimo los caras como tu.

  8. #29

    abe23

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Buenas noches, ¿ qué son las técnicas osint? Gracias

  9. #30

    Metallian

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    A mí me acaba de pasar, que como novato/iluso fui al banco a pedir la hipoteca para dos pisos ganados en subasta judicial, me dijeron a todo que sí, y cuando llegó el momento de que me presentasen la oferta vinculante... "Ay, es que el banco no hace este tipo concreto de hipotecas!"... (y eso que les había explicado la operación detalladamente desde el principio)
    En fin... Al final salvé la situación consiguiendo otro tipo de préstamo, pero por poco pierdo el depósito...

  10. #31

    Aitorbk

    en respuesta a Jrodri
    Ver mensaje de Jrodri

    Desconozco si es simplemente mala gestión de la sucursal o malicia.
    Lo que a mí me hizo el santander es avisarme con una semana de antelación que de lo dicho, nada, y que las condiciones de la hipoteca eran otras (ya os imagináis que malas malísimas).
    De esas me libró un tío mío que trabajaba en otro banco, director de sucursal a 600km de distincia.. el hizo un contrato, y yo me libré de un contrato abusivo. Obviamente, cerré las cuentas.

  11. #32

    Aitorbk

    en respuesta a abe23
    Ver mensaje de abe23

    Open Source intelligence.
    Básicamente sacar datos de libre disponibilidad, tenerlos almacenados y cuando sea necesario, pues verlos.

    En este tipo de situaciones lo típico es indexar portales y cuando toque ir a la puja, ver el piso respecto a la útlima vez que se subieron fotos.

  12. #33

    Inversius

    en respuesta a Aitorbk
    Ver mensaje de Aitorbk

    no solamente portales inmobiliarios, sino fotos de las redes sociales, no es necesaria que la haga el deudor, puede ser de sus hijos o familiares o amigos que saquen fotos en el inmuebles, estos está geolocalizados.

  13. #34

    Inversius

    respecto a la financiación de los inmuebles, eso da mucho que hablar, yo no veo viable un banco que te hipoteque el inmueble antes de la adjudicación, para esos casos, hay que ir un préstamo puente con un prestamista privado o buscar un socio, si la operación es buena, no hay problema pues dinero en el mundo hay mucho pero buscando grandes oportunidades rentables. Si la operación es mala, está condenado a perder la fianza.
    Pero lo óptimo, es una póliza de crédito para luego hipotecarla si no se quiere vender es lo más optimo, y luego préstamos personales como segunda opción.
    Una discusión que estoy teniendo de manera continua con los bancos, es que estos nos castigan por ser buenos profesionales, cuanto mas eficiente compro (valores mayores de descuentos) estos no financian % de valor mercado de inmueble sino % del valor de adquisición de tal manera que acabo hipotecando los inmuebles peor comprados porque son los que mas financiación dan.
    Otro error, que cometen los bancos, es que no se dan cuenta que los cash flows de alquiles es el valor mas estable que hay, en la crisis 2008-2013, los precios de los inmuebles en venta, fluctuaron pero las carteras de alquileres se mantuvieron estables y un cash flow de alquiler tiene menos riesgo que la mayoría de los negocios.
    Y en general en temas de banco, da igual que tengas 20 millones en activos y alquilados, al final te piden la nómina, sin nómina no hay nada que hacer como si la nómina fuera ahora un valor seguro.
    De todas maneras, nosotros hemos explorado soluciones de financiación a largo plazo gratis con éxito pero eso de momento es la fórmula de la coca-cola.

    Si anuncio, que vienen curvas, el banco central europeo ha acabado con su época expansiva y la terminación de QE (Quantitative Easing) que los expertos prevé que los efectos empiecen a verse en sept 2019, y los bancos ya están recortando los créditos en España, la bolsa española ya lo está descontando de manera brutal (altamente correlado con los precios de inmuebles), y esto unido a la gran crisis institucional de España (por no tener presupuestos), hace que nuestra economía global (privado y público) con grandes necesidades de financiación y pocas posibilidades de generar ingresos.

    Y no es para nada una mala noticia para nosotros, hay 3 maneras de ganar dinero en real estate, y uno de ellos, es el timing, en varios años, volveremos a los fabulosos tiempos del 2010-2013, en los que se hicieron las mejores compras, no cabe duda que estamos en una montaña rusa con bajadas y subidas.

  14. #35

    Geoff007

    Tristan, amigo.. Lee la ultima parte de tu post. Tienes el negocio de tu vida.

  15. #36

    Geoff007

    en respuesta a Aitorbk
    Ver mensaje de Aitorbk

    Hola amigo Ait. No hay nada peor en las finanzas que un abre libretas al mando del credito de una sucursal. Yo jamas (no exagero) he visto aqui (en Miami) a un gerente de sucursal que sepa usar una calculadora financiera.. Usan esa arma como pisa papeles. Le hablas de Yield (rendimientos etc) y te miran sin pestanar como pensando "que culo dices?"..

    El 99% de los gerentes ahi fuera estan ahi para sonreir, el resto lo dicta una computadora o un grupo de vendedores en la centrales. Los jueces de los juzgados son peores aun en sus oficios aqui y en china.

  16. #37

    Crayola

    Ja ja ja, Tristán, me parto contigo. Y lo de presentarse a una subasta dependiendo del banco... ufff

  17. #38

    mfmelo

    en respuesta a Pep.Itogrillo
    Ver mensaje de Pep.Itogrillo

    Les devuelven la retención y al que hace la reserva también, sin más explicación: que quiten de una vez las reservas y los LAJ no puedan legislar, como lo están haciendo.

    Saludos.

  18. #39

    mfmelo

    en respuesta a Pep.Itogrillo
    Ver mensaje de Pep.Itogrillo

    Se están quebrando muchas subastas, ya que se están ofreciendo muchas ofertas que duplican el valor del bien, otras ponen exáctamente el precio de tasación, mientras el compinche hace la oferta real y sumando la retención (si la pierden)del quebrador, a ganar dinero haciendo trampas: QUE QUITEN DE UNA VEZ LAS RESERVAS DE POSTURAS, estamos en las subastas electrónicas, que acorten todos los plazos judiciales, así como los trámites de adjudicación.

    Saludos.

  19. #40

    Inversius

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Estoy totalmente de acuerdo contigo mfmelo, me están llegando casos de clientes de puerta trasera pero de 3 derivada, y es increíble, como en la trastienda va la cosa.
    Acreedor puja y quiere el inmueble, pero no llega 70 %, alguien no lo supera para jugar en la trastienda y habla con uno de los deudores para que le presente como tercero, lo presenta, el acreedor ve que pierde el inmueble, como tiene mas embargos, paga en nombre del otro deudor esa carga para ejecutar la otra, jejejej yo entro en la jugada y pongo orden pues uno de mis clientes esta desesperado y quiere el inmueble. Maquiavelo se queda corto en esto de las subastas, y todo por las subastas digitales y lo enrevesado que es la legislación que permite puertas traseras y da derechos a todos para que el juego siga después de que la subasta ha concluido, y mira, en mis tiempos mozos era un gran jugador de ajedrez y hasta me divierte las cientos de estrategias que aparecen y variantes.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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