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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario

 

Cada vez son menos los españoles que creen en el sentido común de los jueces españoles, pero tras el último capítulo del pim pam pum de la Justicia contra la banca no creo que vaya a quedar nadie en este país que les guarde el más mínimo respeto. Los usuarios habituales de la Justicia no se lo tenemos, pero es que la opinión pública cada vez se lo tiene menos.

El origen del problema

El problema tiene su origen en que como en España no se sabe legislar, quienes redactaron en 1993 la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados incluyeron un artículo 29 tal que así:

“Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.

Y obviamente, como en dicho artículo 29 de la Ley no quedaba nada claro quién era el sujeto pasivo, si el cliente prestatario o el banco prestamista, los retrasados mentales que nos gobernaban en aquellos años lo quisieron arreglar en el Reglamento del Impuesto (redactado en 1995), incluyendo el siguiente Artículo 68:

“Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.

Y así lo dejaron. Tan contentos.

Los políticos, siempre contribuyendo a que los tribunales se llenen de pleitos hasta que les revienten las costuras.

La bomba de la sala III del Tribunal Supremo

Y tras 23 años de estar en vigor este precepto tan discutido y tras cientos de miles de hipotecas en las que les ha tocado tributar a los prestatarios, ahora llega la Sala III del Tribunal Supremo y… boom, suelta la bomba que amenaza con provocar un desastre de proporciones bíblicas.

Con los siguientes párrafos de su famosa sentencia:

  • Habla de la "necesidad de modificar la jurisprudencia sobre el sujeto pasivo del impuesto sobre actos jurídicos documentados en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria".
     
  • Y señala que "aun reconociendo la solidez de buena parte de los argumentos en los que descansa la jurisprudencia actual, debemos corregirla porque, frente a la conclusión extraída por esa jurisprudencia, entendemos que el obligado al pago del tributo en estos casos es el acreedor hipotecario, sujeto en cuyo interés se documenta en instrumento público el préstamo que ha concedido y la hipoteca que se ha constituido en garantía de su devolución".
     
  • "El acreedor hipotecario es el único verdaderamente interesado en que se configure debidamente el título y se inscriba adecuadamente en el Registro de la Propiedad. Esta (la hipoteca) carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad"
     
  • “(…) el sujeto pasivo en el impuesto sobre actos jurídicos documentos cuando el documento sujeto es una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario”
     
  • “(…) haciendo explícito que tal decisión supone acoger un criterio contrario al sostenido por la jurisprudencia de esta Sala hasta la fecha y representado por las sentencias, entre otras, que hemos señalado más arriba y supone, por ello, modificar esa doctrina jurisprudencial anterior”.
     
  • “Anular el número 2 del artículo 68 del reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 25 de mayo, por cuanto que la expresión que contiene (“cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”) es contraria a la ley.”

Y a tomar por culo.

(Esto último no lo incluyeron los jueces en su sentencia pero lo pensaron)

Porque en este país, por lo visto no existen jueces que puedan descolgar el teléfono y llamar a su jefe de Sala para comentarle que han tomado una decisión que puede ocasionar un desastre de proporciones bíblicas y que a lo mejor sería conveniente convocar al pleno para asegurarse bien de que todos están de acuerdo en generar esta nueva jurisprudencia antes de hacer pública la sentencia.

Aunque lo verdaderamente fetén hubiera sido que  esto se hubiera llevado a cabo ya en 2001, cuando comenzaron los primeros problemas y dudas sobre este dichoso artículo 68 del Reglamento. No se, una llamadita del Presidente del Tribunal Supremo al Presidente de Congreso de los Diputados en plan “qué tal Federico, oye, que la Ley esa es una puta mierda y que más vale que la cambiéis vosotros. porque si lo hacemos nosotros va a ser peor y se va a montar la mundial”.

Así, en plan país civilizado cuyas instituciones funcionan.

En vez del desastre que tenemos ahora que puede llevarse por delante al mercado hipotecario y, por ende, al mercado inmobiliario y al recién resucitado negocio promotor.

El problema, según esta nueva interpretación del Tribunal Supremo, es que el reglamento redactado en 1995 interpretó mal la Ley de 1993 porque a quien de verdad le interesa que la hipoteca se inscriba registralmente es al banco, porque es dicha inscripción la que le da garantía hipotecaria.

Así, el Tribunal Supremo entiende que es al banco a quien interesa que la hipoteca se inscriba registralmente, ya que, en caso de impago de la hipoteca y para que el banco pueda iniciar una ejecución hipotecaria, es imprescindible que la hipoteca esté registrada, tal y como recogen tanto el Código Civil como la Ley Hipotecaria.

Por ello, cuando en el artículo 29 de la Ley de 1993 expresa “aquellos en cuyo interés se expidan” en realidad se está refiriendo a los acreedores. Al banco.

Primera reacción de bancos y consumidores

La primera reacción tras la publicación de la sentencia, la primera interpretación que todo el mundo hizo fue pensar que los consumidores podrían reclamarle a los bancos la devolución de todo el dinero pagado en los últimos tropecientos años en concepto de Actos Jurídicos Documentados.

Miles de millones de euros.

Las acciones de los bancos se fueron a tomar por culo.

Como consecuencia de ello, las asociaciones de consumidores, los sindicatos, los partidos de izquierda y los medios de comunicación echaron las campanas al vuelo y se pusieron a celebrar sin disimulo el inminente fin del Capitalismo.

Reacción del presidente de la sala III del Tribunal Supremo

Ante el hundimiento de las bolsas y temiendo que el siguiente paso de los más ultramontanos fuera salir a las calles, destronar al Rey y comenzar a asesinar a burgueses y curas, el presidente de la sala III da marcha atrás y convoca al pleno de la sala.

Es decir, que el próximo 5 de noviembre se reunirán los treinta y tantos jueces de la Sala III del Supremo y decidirán si siguen adelante con esta nueva jurisprudencia o si la matizan. Aunque hay quienes aseguran que la sentencia va a misa y que el cambio de sujeto pasivo es irreversible.

Entonces lo que tendrán que decidir en el pleno de la Sala III será simplemente el alcance de la sentencia y la retroactividad de la misma.

 

 

Consecuencias para Hacienda, bancos y consumidores

La consecuencia inmediata y parece que irreversible de la sentencia del Supremo es la eliminación definitiva del segundo párrafo del artículo 68 del Reglamento, con lo que cambia el sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que pasa de ser el deudor a ser el acreedor.

Hasta aquí estoy de acuerdo.

Los bancos tendrán que adaptarse a esta nueva situación y replantearse el precio de sus hipotecas.

Pero en cuanto al alcance último de la sentencia aún hay muchas dudas.

¿Le podrán reclamar los consumidores a los bancos la devolución de lo pagado en concepto de AJD por las hipotecas de los últimos años?

¿Desde cuándo se hace efectiva la sentencia? ¿Desde la fecha de su publicación? ¿desde un mes antes? ¿Desde 4 años antes? ¿Desde hace 25 años, fecha de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?

¿Quién tendrá que devolverle el dinero a los consumidores, la nueva ministra poligonera María Jesús Montero, las Haciendas de las comunidades Autónomas, los bancos?

¿Palmarán pasta los bancos, que es lo que muchos desean?

El pronóstico de mi bola de cristal

Mi pronóstico es que el 5 de noviembre el pleno del Supremo ratificará la sentencia.

Fuera cual fuera su primera intención, lo cierto es que ya les han hecho llegar muchos recaditos en el sentido de la que se montaría si dieran marcha atrás.

Pero según mi criterio la sentencia llega hasta donde llega y lo que no puede hacer es crear nuevas obligaciones fiscales de quienes hasta antes de ayer no las tenían.

Es decir, que según mi opinión la sentencia puede decir que el consumidor no debió pagar aquel impuesto pero lo que esta sentencia no puede hacer es crear una nueva obligación fiscal donde no la había. Y precisamente sobre esto hay una sentencia muy reciente del Tribunal Supremo rechazando que se puedan reclamar impuestos retroactivos derivados de un cambio de criterio de la Administración, alegando que si un contribuyente ha actuado de buena fe siguiendo la normativa tributaria, no se le pueden exigir impuestos pasados porque haya habido un cambio de criterio.

Un ejemplo. La Ley del ITP dice que en las compraventas de bienes inmobiliarios el impuesto lo tiene que pagar el comprador. Si ahora una sentencia del Supremo dijera que esa Ley no era equilibrada y anulara el artículo correspondiente de forma que cambiara el sujeto pasivo dejando de ser el comprador para pasar a ser el vendedor, eso me convertiría en sujeto pasivo para mis ventas futuras, pero no crearía mi obligación fiscal respecto a las ventas realizadas en los últimos años.

En todo caso, los compradores de mis pisos podrían reclamarle a la Administración la devolución del ITP tributado en concepto de ingresos indebidos, pero de ninguna manera me lo podrían reclamar a mi porque yo no toqué en ningún momento ese dinero. Y tampoco me lo podría reclamar la Administración porque en aquellos años yo no tenía esa obligación fiscal y la nueva sentencia no puede crear una nueva obligación fiscal donde lo la había.

Por lo tanto...

Mi conclusión es que los consumidores que hayan tributado por ese impuesto (ahora sabemos que de forma indebida) podrán solicitar a las Consejerías de Hacienda de sus Comunidades Autónomas la rectificación y la devolución de los ingresos indebidos.

De hecho, este derecho a devolución de los ingresos indebidos prescribe a los 4 años, contados desde el último día de plazo de 30 días que existía para autoliquidar. Motivo por el que los contribuyentes cuyo derecho de devolución esté a punto de prescribir, deberían hacerlo a toda leche. Y así, si el próximo 5 de noviembre resulta que el Pleno de la Sala II del Tribunal Supremo confirma el nuevo criterio jurisprudencial, ellos ya habrían hecho su reclamación de devolución y habrían evitado la prescripción de su derecho.

Si los bancos tuvieran que pagar el pato y además se hiciera de forma retroactiva

Si el cambio jurisprudencial se aplicara de manera retroactiva y fueran los bancos quienes tuvieran que hacerse cargo de la factura, la consecuencia sería una transferencia de renta de acreedores a deudores por el monto del impuesto de los años pasados.

Entonces el coste del impuesto de los últimos años recaería sobre el banco, quien en su momento no tuvo oportunidad de negociar un precio diferente de las hipotecas porque ignoraba que en el futuro un cambio de criterio judicial iba a cargar sobre él el coste de los impuestos.

Por mucho que a algunos les guste ver como pagan los bancos, esta medida no sería lógica porque alteraría sustancialmente la situación que las partes tuvieron a la vista a la hora de negociar el precio de la hipoteca.

En cualquier caso, amigos, si hay algo que yo no acabo de entender es cómo siguen los bancos apostando por este país que debe estar a la cola de la OCDE en cuanto a seguridad jurídica y a facilidad para hacer negocios.

De hecho es sabido que si los bancos españoles sobreviven es solo gracias a su expansión exterior. Aquellos cuyo negocio se centraba en España han tenido que ser rescatados, han sido absorbidos o directamente han desaparecido.

Y ahora, vuestro pronóstico...

¿Que creen los lectores de este blog que va a pasar?

 

93 comentarios (mostrando del 101 al 102)

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  1. Tristán el subastero

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Me encantan tus dos últimas frases: Nosotros estamos en el negocio de ser vagos. De que el dinero trabaje por nosotros con el mínimo esfuerzo y con el mínimo dinero propio posible.

    Te las voy a robar.

  2. Geoff007

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    jajajajaj amigo, es que esa es la realidad de esta industria del "cash flow" (flujo mensual) Lo hermoso de los Bienes Raices es que haces dinero mientras duermes Y otros pagan tu estilo de vida. Los Bienes Raices y las Finanzas Inmobiliaria son las unicas industrias que conozco donde hacienda esta de tu lado (al menos aqui).. Tengo amigos subasteros que estan ganando en flujo de 500K anuales y pagan 0% en impuestos Y lo llamas a las 10 am y probablemente esta viendo a Karlos Arguiñano en Antena 3 Internacional. El Truco en esta industria es entender que el dinero se hace cuando se compra, NO cuando se vende. Y es aqui donde tus servicios no tienen precio para el que realmente es inteligente. Compras bien y tus probabilidades de fracasar bajan casi a 0.

    Lo mismo que en prestamos o HML. Por ejemplo, Si una casa vale 200K pero en subastas la estan dando en 100K Yo presto solo 65 mil o 65% (algunas veces mas, dependiendo de la relacion con el subastero) Y presto el 100% del costo de reparaciones. Porque tan poco en la compra? Porque mis compradores buscan seguridad. Si pasa algo en el mercado, y la casa pasa de valer 200K a vale 150K, el inversionista que compro mi prestamo sabe que aun tiene casi 100 mil dolares de valor agregado en la nota que yo hice.

    Porque presto el 100% de las repaciones? Porque las reparaciones dan valor.

    En unos dias, probablemente en los dias de noche buena, pondre un post de como calcular si vale la pena comprar un inmueble calculando el interes constante Y porque es un error usar el llamado "cap rate" en una inversion inmobiliaria con intencion de alquilar.

    Saludos a todos.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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