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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario

 

Cada vez son menos los españoles que creen en el sentido común de los jueces españoles, pero tras el último capítulo del pim pam pum de la Justicia contra la banca no creo que vaya a quedar nadie en este país que les guarde el más mínimo respeto. Los usuarios habituales de la Justicia no se lo tenemos, pero es que la opinión pública cada vez se lo tiene menos.

El origen del problema

El problema tiene su origen en que como en España no se sabe legislar, quienes redactaron en 1993 la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados incluyeron un artículo 29 tal que así:

“Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.

Y obviamente, como en dicho artículo 29 de la Ley no quedaba nada claro quién era el sujeto pasivo, si el cliente prestatario o el banco prestamista, los retrasados mentales que nos gobernaban en aquellos años lo quisieron arreglar en el Reglamento del Impuesto (redactado en 1995), incluyendo el siguiente Artículo 68:

“Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.

Y así lo dejaron. Tan contentos.

Los políticos, siempre contribuyendo a que los tribunales se llenen de pleitos hasta que les revienten las costuras.

La bomba de la sala III del Tribunal Supremo

Y tras 23 años de estar en vigor este precepto tan discutido y tras cientos de miles de hipotecas en las que les ha tocado tributar a los prestatarios, ahora llega la Sala III del Tribunal Supremo y… boom, suelta la bomba que amenaza con provocar un desastre de proporciones bíblicas.

Con los siguientes párrafos de su famosa sentencia:

  • Habla de la "necesidad de modificar la jurisprudencia sobre el sujeto pasivo del impuesto sobre actos jurídicos documentados en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria".
     
  • Y señala que "aun reconociendo la solidez de buena parte de los argumentos en los que descansa la jurisprudencia actual, debemos corregirla porque, frente a la conclusión extraída por esa jurisprudencia, entendemos que el obligado al pago del tributo en estos casos es el acreedor hipotecario, sujeto en cuyo interés se documenta en instrumento público el préstamo que ha concedido y la hipoteca que se ha constituido en garantía de su devolución".
     
  • "El acreedor hipotecario es el único verdaderamente interesado en que se configure debidamente el título y se inscriba adecuadamente en el Registro de la Propiedad. Esta (la hipoteca) carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad"
     
  • “(…) el sujeto pasivo en el impuesto sobre actos jurídicos documentos cuando el documento sujeto es una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario”
     
  • “(…) haciendo explícito que tal decisión supone acoger un criterio contrario al sostenido por la jurisprudencia de esta Sala hasta la fecha y representado por las sentencias, entre otras, que hemos señalado más arriba y supone, por ello, modificar esa doctrina jurisprudencial anterior”.
     
  • “Anular el número 2 del artículo 68 del reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 25 de mayo, por cuanto que la expresión que contiene (“cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”) es contraria a la ley.”

Y a tomar por culo.

(Esto último no lo incluyeron los jueces en su sentencia pero lo pensaron)

Porque en este país, por lo visto no existen jueces que puedan descolgar el teléfono y llamar a su jefe de Sala para comentarle que han tomado una decisión que puede ocasionar un desastre de proporciones bíblicas y que a lo mejor sería conveniente convocar al pleno para asegurarse bien de que todos están de acuerdo en generar esta nueva jurisprudencia antes de hacer pública la sentencia.

Aunque lo verdaderamente fetén hubiera sido que  esto se hubiera llevado a cabo ya en 2001, cuando comenzaron los primeros problemas y dudas sobre este dichoso artículo 68 del Reglamento. No se, una llamadita del Presidente del Tribunal Supremo al Presidente de Congreso de los Diputados en plan “qué tal Federico, oye, que la Ley esa es una puta mierda y que más vale que la cambiéis vosotros. porque si lo hacemos nosotros va a ser peor y se va a montar la mundial”.

Así, en plan país civilizado cuyas instituciones funcionan.

En vez del desastre que tenemos ahora que puede llevarse por delante al mercado hipotecario y, por ende, al mercado inmobiliario y al recién resucitado negocio promotor.

El problema, según esta nueva interpretación del Tribunal Supremo, es que el reglamento redactado en 1995 interpretó mal la Ley de 1993 porque a quien de verdad le interesa que la hipoteca se inscriba registralmente es al banco, porque es dicha inscripción la que le da garantía hipotecaria.

Así, el Tribunal Supremo entiende que es al banco a quien interesa que la hipoteca se inscriba registralmente, ya que, en caso de impago de la hipoteca y para que el banco pueda iniciar una ejecución hipotecaria, es imprescindible que la hipoteca esté registrada, tal y como recogen tanto el Código Civil como la Ley Hipotecaria.

Por ello, cuando en el artículo 29 de la Ley de 1993 expresa “aquellos en cuyo interés se expidan” en realidad se está refiriendo a los acreedores. Al banco.

Primera reacción de bancos y consumidores

La primera reacción tras la publicación de la sentencia, la primera interpretación que todo el mundo hizo fue pensar que los consumidores podrían reclamarle a los bancos la devolución de todo el dinero pagado en los últimos tropecientos años en concepto de Actos Jurídicos Documentados.

Miles de millones de euros.

Las acciones de los bancos se fueron a tomar por culo.

Como consecuencia de ello, las asociaciones de consumidores, los sindicatos, los partidos de izquierda y los medios de comunicación echaron las campanas al vuelo y se pusieron a celebrar sin disimulo el inminente fin del Capitalismo.

Reacción del presidente de la sala III del Tribunal Supremo

Ante el hundimiento de las bolsas y temiendo que el siguiente paso de los más ultramontanos fuera salir a las calles, destronar al Rey y comenzar a asesinar a burgueses y curas, el presidente de la sala III da marcha atrás y convoca al pleno de la sala.

Es decir, que el próximo 5 de noviembre se reunirán los treinta y tantos jueces de la Sala III del Supremo y decidirán si siguen adelante con esta nueva jurisprudencia o si la matizan. Aunque hay quienes aseguran que la sentencia va a misa y que el cambio de sujeto pasivo es irreversible.

Entonces lo que tendrán que decidir en el pleno de la Sala III será simplemente el alcance de la sentencia y la retroactividad de la misma.

 

 

Consecuencias para Hacienda, bancos y consumidores

La consecuencia inmediata y parece que irreversible de la sentencia del Supremo es la eliminación definitiva del segundo párrafo del artículo 68 del Reglamento, con lo que cambia el sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que pasa de ser el deudor a ser el acreedor.

Hasta aquí estoy de acuerdo.

Los bancos tendrán que adaptarse a esta nueva situación y replantearse el precio de sus hipotecas.

Pero en cuanto al alcance último de la sentencia aún hay muchas dudas.

¿Le podrán reclamar los consumidores a los bancos la devolución de lo pagado en concepto de AJD por las hipotecas de los últimos años?

¿Desde cuándo se hace efectiva la sentencia? ¿Desde la fecha de su publicación? ¿desde un mes antes? ¿Desde 4 años antes? ¿Desde hace 25 años, fecha de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?

¿Quién tendrá que devolverle el dinero a los consumidores, la nueva ministra poligonera María Jesús Montero, las Haciendas de las comunidades Autónomas, los bancos?

¿Palmarán pasta los bancos, que es lo que muchos desean?

El pronóstico de mi bola de cristal

Mi pronóstico es que el 5 de noviembre el pleno del Supremo ratificará la sentencia.

Fuera cual fuera su primera intención, lo cierto es que ya les han hecho llegar muchos recaditos en el sentido de la que se montaría si dieran marcha atrás.

Pero según mi criterio la sentencia llega hasta donde llega y lo que no puede hacer es crear nuevas obligaciones fiscales de quienes hasta antes de ayer no las tenían.

Es decir, que según mi opinión la sentencia puede decir que el consumidor no debió pagar aquel impuesto pero lo que esta sentencia no puede hacer es crear una nueva obligación fiscal donde no la había. Y precisamente sobre esto hay una sentencia muy reciente del Tribunal Supremo rechazando que se puedan reclamar impuestos retroactivos derivados de un cambio de criterio de la Administración, alegando que si un contribuyente ha actuado de buena fe siguiendo la normativa tributaria, no se le pueden exigir impuestos pasados porque haya habido un cambio de criterio.

Un ejemplo. La Ley del ITP dice que en las compraventas de bienes inmobiliarios el impuesto lo tiene que pagar el comprador. Si ahora una sentencia del Supremo dijera que esa Ley no era equilibrada y anulara el artículo correspondiente de forma que cambiara el sujeto pasivo dejando de ser el comprador para pasar a ser el vendedor, eso me convertiría en sujeto pasivo para mis ventas futuras, pero no crearía mi obligación fiscal respecto a las ventas realizadas en los últimos años.

En todo caso, los compradores de mis pisos podrían reclamarle a la Administración la devolución del ITP tributado en concepto de ingresos indebidos, pero de ninguna manera me lo podrían reclamar a mi porque yo no toqué en ningún momento ese dinero. Y tampoco me lo podría reclamar la Administración porque en aquellos años yo no tenía esa obligación fiscal y la nueva sentencia no puede crear una nueva obligación fiscal donde lo la había.

Por lo tanto...

Mi conclusión es que los consumidores que hayan tributado por ese impuesto (ahora sabemos que de forma indebida) podrán solicitar a las Consejerías de Hacienda de sus Comunidades Autónomas la rectificación y la devolución de los ingresos indebidos.

De hecho, este derecho a devolución de los ingresos indebidos prescribe a los 4 años, contados desde el último día de plazo de 30 días que existía para autoliquidar. Motivo por el que los contribuyentes cuyo derecho de devolución esté a punto de prescribir, deberían hacerlo a toda leche. Y así, si el próximo 5 de noviembre resulta que el Pleno de la Sala II del Tribunal Supremo confirma el nuevo criterio jurisprudencial, ellos ya habrían hecho su reclamación de devolución y habrían evitado la prescripción de su derecho.

Si los bancos tuvieran que pagar el pato y además se hiciera de forma retroactiva

Si el cambio jurisprudencial se aplicara de manera retroactiva y fueran los bancos quienes tuvieran que hacerse cargo de la factura, la consecuencia sería una transferencia de renta de acreedores a deudores por el monto del impuesto de los años pasados.

Entonces el coste del impuesto de los últimos años recaería sobre el banco, quien en su momento no tuvo oportunidad de negociar un precio diferente de las hipotecas porque ignoraba que en el futuro un cambio de criterio judicial iba a cargar sobre él el coste de los impuestos.

Por mucho que a algunos les guste ver como pagan los bancos, esta medida no sería lógica porque alteraría sustancialmente la situación que las partes tuvieron a la vista a la hora de negociar el precio de la hipoteca.

En cualquier caso, amigos, si hay algo que yo no acabo de entender es cómo siguen los bancos apostando por este país que debe estar a la cola de la OCDE en cuanto a seguridad jurídica y a facilidad para hacer negocios.

De hecho es sabido que si los bancos españoles sobreviven es solo gracias a su expansión exterior. Aquellos cuyo negocio se centraba en España han tenido que ser rescatados, han sido absorbidos o directamente han desaparecido.

Y ahora, vuestro pronóstico...

¿Que creen los lectores de este blog que va a pasar?

 

93 comentarios (mostrando del 81 al 100)

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  1. #81

    Kbreado

    Me sigo reiterando en lo que ya dije, sigo sin ver a nadie, especialmente a los de la PAH sin quejarse del impuesto en su. Yo creo que es lo que sobra, y lo de menos sería quien lo pagara.

  2. #82

    Usuario666

    en respuesta a Usuario666
    Ver mensaje de Usuario666

    Ostras! Pues he acertado. No me lo esperaba.

    No soy jurista, pero creo que es lo mejor que podían decidir. Lo demás hubiese sido de República bananera.

    Otra cuestión es la imagen que han dado...

  3. #83

    Hotwu

    en respuesta a Hotwu
    Ver mensaje de Hotwu

    Se confirman las certezas. El que tenga duda aún , que se lo haga mirar.
    Bye bye miss american pie.

  4. #84

    Geoff007

    en respuesta a Juan1980
    Ver mensaje de Juan1980

    Hola Juan!

    Hoy dia comprar deudas a los bancos es imposible. Pero aqui hay una costumbre llamada seller finance que Obama intento matar, pero Trump elimino (nos devolvio la libertad)

    El 30% de las transacciones Inmobiliarias en EEUU se hacen via seller fianance (osea el vendedores es el banco y crea una hipoteca).. Tambien hay docenas de bolsas de deudas y miles de companias que compran deudas a Fannie Mae y la revenden por pedazos. Es un mercado muy liquido aqui.

    Yo personalemnte uso estas webs.

    Para encontrar propiedades con deudas y donde no viva nadie
    https://www.listsource.com/quick-lists/absentee-owners.htm

    O aqui https://www.listsource.com/quick-lists/seller-carryback/seller-carryback.htm

    Y cuando analizo todo, mando 1000 correos usando https://click2mail.com/

    Tengo mi tecnica que NO voy a compartir pero de 1000 correos, promedio 100 a 150 me contestan y suelo cerrar 3 o 4 con descuentos del 20% o mas al mes.

    Yo no uso mi dinero para comprar estas deudas. Uso lineas de credito o prestamos privados.. Si compras una deuda al 18% de rendimiento usando un prestamo garantizando un 10% tu spread es del 8% Si logras modificar esa deuda para que se pague mas rapido, tu rendimiento se dispara por lo que puedes ir a un banco y pedir un credito al 3% y pagar a tu inversor y aumentar tu rendimiento.

    Inluso puedes ganar 15% o mas al comprar sin usar tu dinero. Digamos que x vendedor (seller finance) te venda una deuda de 100K po 60K al 10% anual a 200 meses, Tu solo tienes que endeudarte por 75K al 10% anual y te clavas 15 mil solo por comprar 100% libre de impuestos y tu inversor esta garantizado y tu recibes encima en residuo de la deuda restante.

    En mis 30 años en finanzas jamas he visto ningun otro instrumento mejor que las deudas hipotecarias.

    Pero Geoff, porque alguien me venderia algo a descuento?.. Ve y estudia algo llamado "velocidad del dinero".

    Me explico?

  5. #85

    Pacoperas

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Estoy leyendo todos estos comentarios de Geoff, que nada tienen que ver con el AJD de las hipotecas, y tengo los ojos como platos.

    hay un principio en negocio que es trivial, "el dinero ni se crea, ni se destruye, solamente, .... cambia de bolsillo".

    Estos negocios que nos propones Geoff, aquí en europa, no son posibles, la regulación y la forma de funcionar de los bancos, hace que seamos dinosaurios en comparación con vuestras costumbres al otro lado del Atlántico.

    Dicho esto, a mi me queda la duda de quien es el gilipollas que paga toda la fiesta después de todo ese peloteo de deudas y de yields que nos planteas?, porque algún pardillo tiene que haber que pierda la pasta.

    o es que en USA generáis dinero haciendo el helicoptero???.

  6. #87

    Darega03

    en respuesta a Pacoperas
    Ver mensaje de Pacoperas

    Hola Pacoperas, pues despues de leer varios post de nuestro amigo Geoff007, parece que lo que nos esta describiendo es el génesis de la crisis de las subprime que desencadenó la crisis economica de hace 11años. No soy un experto pero por lo que escuché explicar todas esas hipotecas se negociaban en los mercados secudandarios y las zamparon Fannie Mae y Freddy Mac.
    No obstante, es increible ver la diferencia de regulación entre USA y Europa y la mentalidad y capacidad que tienen allí de sacar dinero debajo de las piedras. Geoff007 es el ejemplo de una mente despierta. Me ha hecho gracia un comentario de él que he leído en un post antiguo sobre alguien que le ponía algo en duda las oportunidades que menciona. El respondía: Eres ejemplo del típico europeo...te ponen la comida en la mesa para que te la comas y te la quedas analizando hasta que acaba podrida. Vaya frase!

  7. #88

    Geoff007

    en respuesta a Pacoperas
    Ver mensaje de Pacoperas

    Si es posible.. De hecho, ahora mismo es mejor en Europa que USA porque es mas ineficiente. Créeme

  8. #89

    Geoff007

    en respuesta a Geoff007
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    Por ejemplo, ahora mismo en europa puedes jhacer un prestamo inmobilario de esta forma.

    Digamos que la casa vale 200K y el subastero necesite 150K para comprarla y necesite 50K para arraglarla. Tu le prestas en 65 de 150K o 97,500 al 12% anual Y 100% del reparaciones. (digamos que otros 100K).

    El total de la deuda son 197K, tu cobraste 3% por dar el presstamo (ahi te metes 6000 dolares) Pero cuando vendas el prestamo del 12% lo vendes al 10% en el mercado secundario, ahi te metes otros 2%. 5% en 197K son 10 mil dolares.. Repites eso 5 veces al mes y son 50K casi sin riesgo.

    Lo mejor de todo? no usas tu dinero. Y si eres inteligente, metes las ganancias en una compania de seguros (usualmente libre de impuestos) Y uando quierad comprar una casa tu mismo te auto prestas al 10% sabiendonque no pagaras esa deuda de tus bolsillo.

  9. #90

    Geoff007

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Lo que quiero decir es que el mercado de originar prestamos Y venderlo HOY es una realidad en Espana. Ya van dos Bolsas americanas que abren alli.

  10. #91

    Geoff007

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Digamos que Juan tenga su casa paga y un BMW de 50,000 dolares. Y necesite 20K, le dices, te doy 20K al 3% anual mas 5 puntos. Solo por dar el prestamo te ganas 1000 dolares. Y manana mismo vendas ese préstamo a un inversor mas pasivo que quiere ganar 36% anual (créeme, te lo arranaran de la mano) haxes 5 al mes as y 500% anual!!

  11. #92

    Kbreado

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Disculpa però me pierdo en el 36%.

  12. #93

    Kbreado

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Y das porcentajes anuales pero no plazos, 3% anual a cuanto tiempo?

  13. #94

    Geoff007

    en respuesta a Kbreado
    Ver mensaje de Kbreado

    Hola K, disculpa.. quise decir 3 mensual.

  14. #95

    Geoff007

    en respuesta a Kbreado
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    Te explico amigo K.. En USA esto se llama Hard Money lending o "prestamos privados inmobiliarios" No se presta a personas que van a vivir en las propiedades. Por eso solo se presta a LLC (alli les llaman sociedades limitadas) Y con una clausula llamada "deed in lieu" que es cuando el prestatario deje de pagar, tu tienes derecho a ejecutar el titulo inmediatamente cuando te plazca.

    Con esto explicado, estos tipos de prestamos son para subasteros, inversores pasivos o especuladores. Usualemente el rango de tiempo por ley es 1 año y esto es MUY IMPORTANTE ENTENDERLO.

    Por ejemplo, en la Florida, un prestamo de menos de 500K no puede tener un interes o APR anual de mas del 18% (si es mas de 500K el limite es 25% anual). Pero que pasa si te presto 200K al 10% por 6 meses? mi APR es mayor que el 18% permitido por la ley, asi que yo voy preso. Por eso cada prestamo debe estipular que es por 12 meses aunque te lo paguen o salden en 60 dias, pero el contrato debe decir 12 meses.

    Como se vence ese 18%? en el mercado secundario. Si te presto 100K y te cobro 3 puntos por darte el prestamo, me gano 3000 dolares, los intereses son 12% anual y vendo ese prestamo a un inversor o institucion al otro dia de darte el prestamo, recupero mis 100K y me quedo con los 3000 que gane al darte el prestamo. $3000 en un dia es mas del 500% anual en Yield.

    Hoy dia, el mercado en USA es tan sofisiticado y eficiente que los prestamistas estan siendo mas creativos. Prestan con 2 puntos y al 12% anual y venden el prestamo no al 12% pero si al 9% Y asi ganan su 5% Y una compania llamada Servicing, se encarga de cobrar el prestamo y repartir el "flujo mensual" al inversor y lo que te toque a ti.

    Pero ahora que este modelo esta llegando a Europa, es mejor que aqui. Porque en Europa, al ser un modelo nuevo, puedes cobrar facilmente 5 puntos y 12% de interes anual Y puedes vender el prestamo en cualquiera de las tres bolsas nuevas en Espana. Y puedes vender al 10% y quedarte con ese extra 2%, que serian en este ejemplo un 7% para ti en un solo prestamo. (asi se hacia aqui hace 10 años) Ese 2% e diferencia entre lo que se gana aqui en USA de promedio en estos momentos y lo que se puede ganar en Espana pudiese parecer poco, pero creeme, es una fortuna cuando haces un prestamo tras otro (recuerdas que vendes el prestamo y recuperas el dinero pero ese flujo del 2% queda ahi para ti hasta que el inversor te pague en su totalidad).

    Algunas veces no tienes que vender el prestamo para hacer dinero. Por ejemplo. hace pocos meses, un inversor necesitaba 300K para un negocio inmobiliario de restauracion y ningun banco prestaba para eso, asi que le dije que se lo prestaba sin cobrarle puntos, pero si le cobraria un 20% anual de intereses, que son 5000 al mes. (el pequeno centro comercial generaba mas que eso) Y el acepto.

    Asi que me endeude al 3,7% con mi linea de credito y le di el dinero (Ojo, a 24 meses en el papel por lo de usureria). Al poco tiempo un subastero necesitaba 300K tambien para un chalet que vale como 700K pero yo no tenia ese dinero porque tenia toda mi linea de credito y dinero personal en otros prestamos. Asi que fui a donde un amigo prestamista y le oferte un 10% anual sobre 300K. Asi que mi amigo prestamista se ganaria 2500 al mes y yo 2500 al mes, hice el prestamo al subastero, a los 3 meses el subastero me pago los 300K mas 30K (era un equity finance o PIK, te explico mas abajo). Asi que me gane 30K y volvi a ganar $5000 de flujo mensual en intereses por unos 8 meses mas que fue cuando el cliente original termino lo que tenia que hacer con su centro comercial.

    PIK: son prestamos muy rentables donde prestas el 90% de la compra y 100% de las reformas a cambio de un % de las ganancias del subastero o flipper. Digamos que le das al flipper 90 mil dolares para que compre una casa que la consigue en 100K y los arreglos son 50K, le prestas en total 140 mil sin intereses mensuales. El pone solo 10K, la casa se vende por ejemplo en 210K.. Ignoremos por un momento los costos de cierres e impuestos etc, son 60K en profits o ganancias. Y tu y el se reparten 30K cada uno. El gana un enorme retorno ya que puso solo 10K, pero tu ganas mucho mas porque pusiste 0% de tu dinero. Con esta modalidad puedes hacer 5 o 10 flipps indirectamente y ganar un dineral sin usar dinero propio.

    El problema es que los flippers profesionales con experiencia prefieren pagar los intereses mensuales y no el 50% de sus ganancias por obvias razones Y tu como prestamista prefieres un flipper profesional que uno novato (quienes son los que mas aceptan los PIK)

    El truco es entender las deuda y el carry trade y no usar tu dinero propio jamas. Tu dinero solo se usa para hacer el delta (tienes depositos que pagan digamos 2% anual y pides prestado al mismo banco dinero al 5% y tu delta es 3%)

    Pero antes de irme, les digo a todos los lectores dos cosas.

    1-Jamas se metan en este negocio si no comprenden el termino de Prestamo constante.
    2-Si no dominan una calculadora financiera a la perfeccion.

    Hay mil tipos de prestamos ahi fuera que puedes usar para prestar tu mas adelante y en el papel suena hermoso, pero cuando entras a la accion, te comen vivo porque viste 4% anual cuando el constante era realmente un 12%. Personalmente no hago ningun negocio donde mi linea de credito sea mayor del 6% en interes constante. Ese es mi limite personal. Y soy muy disciplinado en ese sentido.

    Un saludo.

  15. #96

    Kbreado

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Gracias por la explicación Geoff. Veremos que pasa con ese tipo de operaciones cuando las restrictivas leyes españolas y europeas les pasen por encima.

    Saludos

  16. #97

    Geoff007

    en respuesta a Kbreado
    Ver mensaje de Kbreado

    Para las dos personas que me preguntaron en correo sobre si 36% anual es usureria en USA.. La respuestas es simple

    Depende del estado. Por ejemplo en NJ el limite es 50% anual En NY creo que es 25% y asi. Lo que se hace es abrir un LLC o sociedad limtada en esos estados (es extremadamente sencillo) ir a una agencia de correos como DHL y abrir una suite PO BOX que cuestan como 300 anual en ese estado Y si tienes licencia de lender o prestamista estas listo. No voy adentrar en mas detalles porque este es un foro publico y no quiero problemas. No es ilegal, pero es mejor que ponga un punto aqui. (No tengo licencia de abogado para estar dando consejos y aqui eso es serio). La idea es generar ese prestamo con ese interes y venderlo en el mercado secundario, usualmente con un premium.

    Supongamos que haga un prestamo NO inmobiliario (digamos que es la garantias son equipos de construccion que valen el doble) de 100K al 3% mensual y te cobre 5 puntos, son 5000 para mi, y venda ese prestamo en el mercado secundario no por 100K, si no por 105 mil (con un premium). Me gano ahi otros 5000 y recupero mis 100K y el inversor que me compre el loan ganara 3000 al mes.

    PD: No hagan esto ni de broma en USA en asuntos inmobiliario. El SAFE act es extremadamente severo con esto en cuestiones inmobiliarios. Esto es para otro tipos de prestamos como leasing (como en el ejemplo).

  17. #98

    Geoff007

    en respuesta a Kbreado
    Ver mensaje de Kbreado

    Europa no tiene mas opcion que abrir sus mercados de duedas si realmente quieren salvar el euro. La razon por la cual el Euro no ha sido capaz de competir con el dollar americano en el comercio internacional es precisamente porque el la liquidez en el sistema de dueda de Europa es enana comparada a la liquidez del mercado yanquee que es brutal. Para ponerte un ejemplo, solo en deudas hipotecarias el mercado de EEUU es mucho mayor que el PIB que toda la zona euro (paises con el euro como moneda).

    Por eso vemos esta apertura que puedes significar muchisimo dinero a todos ustedes si se educan. Luego se cualquieriza el negocio y pierde su atractivo (como esta ocurriendo aqui donde hasta goldman sachs esta ya prestando a flippers y subasteros).

  18. #99

    Geoff007

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Yo pienso que el futuro del Hard Money Lending (prestamos inmobiliarios privados) tiene como 5 años mas de vida para nosotros los pequenos inversores. Los JP Morgan y KKR estan metidos y eliminandonos. Y encima estan "securitization" el negocio Y eso eventualmente traera regulaciones que no existe hoy.

    El futuro esta ahora mismo en los prestamos personales. Ya que las personas estan educadas a endeudarse de la forma incorrecta..

    Tu diras, pero Geo, como prestar sin casi sin garantias?

    Bueno, Yo te presto 10K al 10% mensual, pero tu me firmas un contrato que dice legalmente que te preste 50K al 5% anual. Y dentro del contrato debe haber una clausula que diga Confession of Judgment o CJ.. Que significa esto?

    Que si no me pagas, te quito la casa, la suegra, la mujer, nietos y el salario. Y es 100% legal. Siempre y cuando se haga via un banco establecido en NYC. Cuando una persona te firma un CJ, No tiene forma legal humana en defenderse. No existe, esta muerto en el deal!.

    Porque un banco en NYC? porque NY es el unico estado que permite esto. Y si el banco es originario de ese estado, puede ejecutarse en los otros 49 estado de la Union.

    Yo personalmente no hago este tipo de negocios. Pero si conozco amigos que lo hacen y los prestarios se han ido a otros estados o paises y que va. Hasta alli, en el mas remoto confin del planeta esa deuda le sigue y su salario estara sujeto al cobro del prestamo. Es una verdaderia caceria. Incluso los US Marshalls de NY ganan millones anuales en comisiones (ellos son lo que ejecutan y persiguen al prestatario) aun cuando son empleados publicos (del estado). Y aunque suene cruel, la realidad es que para pedir todo el mundo pone cara de san martin de porres, pero para pagar ponen cara demonios, como los morosos inmobiliario.

  19. Geoff007

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Antes de irme, a todos les digo esto.

    En el negocio de deudas es muy facil sentirse tentado hacer fraudes y usureria. NO LO HAGAN! En paises desarrollados como Espana o USA para poner dos ejemplos, esto es severamente grave.. No solo vas a ir preso, pero estaras vetado de por vida en Europa y USA de hacer cualquier negocio relacionado a esta industria. Hay formas de vencer la ley sin cometer delito, pero hay que educarse.

    Y recuerden, el negocio del prestamista es transferir el riesgo al prestatario (inversor) y el prestatario transfiere ese riesgo al inquilino quien es quien se levanta a las 5 am para ir a trabajar como salvaje para luego envejecer con una pension insultante y que segun el estado es "mas que suficiente" mientras preparan a su descendientes con el mismo cuento de "estado de bienestar".

    Que significa esto? que No estamos en el negocio de hacer repossession. Es mejor modificar el prestamo que hacer una repossession. Una prepossession es el ultimo camino a tomar. Nosotros estamos en el negocio de ser vagos. De que el dinero trabaje por nosotros con el minimo esfuerzo y con el minimo dinero propio posible.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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