Relato práctico: más sobre indivisas

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El día a día de los subasteros es tal como lo cuenta hoy Francisco Calvo, ya sabéis el protagonista de aquel "Relato sobre indivisas" que publiqué el mes pasado y creador de www.subastasunicas.es
Comienza el relato...

 

 

 

 

 

(…) una truculenta historia de compra de indivisas que después de dos años todavía está en los tribunales. ¡Y lo que queda! En el anterior post sobre la compra de una indivisa, Draco comentaba que nunca había comprado ninguna y le gustaría saber cómo se terminaban estas operaciones y se preguntaba si había acuerdo con las otras partes, si compraba las partes a los demás, si vendía mi parte a los demás o si terminaba disolviendo el condominio. Yo le contesté que siempre buscaba una solución que fuese ventajosa para todas las partes, pero que lamentablemente no siempre era así y había que ir a la disolución del condominio.

La pregunta de Draco me recordó un asunto truculento que todavía está en los tribunales y que ha sido y es rocambolesco y estoy seguro que alguno aprenderá algo de esta experiencia:
Sale a subasta por la Seguridad Social ¼ parte indivisa de una vivienda en Murcia, ubicada en una buena zona y cuya valoración estaba por debajo de su valor real por lo que me planteo participar en ella. El mismo día que se celebraba la subasta yo tenía que asistir a otra en los juzgados de Alicante y no podía estar presente en la de Murcia porque los horarios eran muy ajustados, así que el día antes y antes de que se cumpliera el plazo para poder hacer la oferta en sobre cerrado presento mi oferta en la Delegación Provincial de la Seguridad Social. (igual que en los juzgados a nadie se le ocurre hacer una oferta en sobre porque su desarrollo es un desastre y el secretario descubre enseguida tu postura, no ocurre así con la Seguridad Social que ha implementado un sistema de posturas en sobre cerrado extraordinario).
Al día siguiente, me dirijo a Alicante a la subasta que ya tenía preparada. Sobre las 10 horas de esa mañana y estando de camino recibo una llamada que no conocía y se identifica como D. XXXX, abogado del demandado de la subasta indivisa de Murcia que había venido exclusivamente de Madrid para asistir a la subasta, que había participado en la misma a nombre de un familiar del demandado, pero que había sido yo el adjudicatario (hubieron solo dos ofertas). En tono prepotente, agrio y déspota (sintomático de los gilipollas y los ignorantes) me amenaza que le tengo que ceder el remate y que si no lo hago me tendré que enfrentar al retracto; pero que había pensado que para que no me sintiera perjudicado del todo me ofrecía la cantidad de 300,00 euros ¡cuánta generosidad por su parte! Yo le dije con buenas palabras, las que él nunca usó conmigo, que muy agradecido por la oferta que me hacía pero los gastos que yo ya llevaba soportados eran muy superiores (hay personas que trabajan conmigo a las que tengo que pagar) así que se pensara en subir esa cifra. Me dice que me volvería a llamar porque no estaba autorizado para ofrecer más dinero.

Yo continúo mi viaje y a los 30 minutos más o menos me vuelve a llamar y me dice que excepcionalmente me daba 500,00 euros y que era su última oferta que tenía que volver a Madrid y que ya hablaríamos, que si no aceptaba que me preparara para el retracto (siempre que hablaba lo hacía en tono amenazante) Qué diferente hubiera sido si me hubiese hablado con normalidad, reconocer el error mayúsculo que cometió en la subasta al hacer una oferta miserable por recuperar el bien que su cliente iba a perder y que debíamos llegar a un acuerdo lógico. Si hubiera sido así le cedo el remate sin más porque yo lo que no quiero son problemas; pero claro ir de abogado listillo, no tener ni pajolera idea de una subasta y encima usar amenazas, pues por ahí sí que no paso.
Así que le digo que ya hablaríamos que me lo tenía que pensar. Acto seguido llamo a un gran amigo inversor y le digo que le vendo la cuarta parte indivisa que había comprado por una determinada cantidad (cuatro veces lo que yo había pagado), que podía ser problemática y que podría no ganarse nada pero que si todo salía bien y se iba a la disolución del proindiviso, se podría quedar con un gran piso. Este amigo como ya había hecho varias operaciones conmigo y había quedado satisfecho, acepta la operación.
Al día siguiente solicito a la Seguridad Social un certificado donde conste que soy el adjudicatario y con ese documento me voy a una notaría para preparar la escritura de compra-venta. Se firma la escritura de compra-venta, se pagan los impuestos y “presento y retiro” la escritura porque no podía inscribirse al faltar el título previo (el documento que yo había aportado no tenía validez para inscribir había servido solo para confirmar en la notaría que yo era el propietario sin título inscribible, pero propietario y por tanto con derecho a vender lo que es mío si es aceptado por la parte compradora). Por supuesto que el precio de la compraventa fue el real, el precio que yo le cobré a mi amigo inversor, aquí no podíamos jugar con precios inferiores por temor al retracto.
Mientras tanto el abogado listillo ni me llama. La Seguridad Social, en menos de un mes me da el Certificado de Adjudicación el cual llevo al registro junto con la escritura de compra-venta que se había hecho para que se registraran simultáneamente ambos documentos. El abogado listillo continúa sin llamar, imagino porque pensaría que como ocurre en los juzgados tardarían varios meses en entregarme el auto de adjudicación. Pero no, la Seguridad Social, al igual que la Agencia Tributaria tiene unos plazos muy ajustados establecidos en sus respectivos reglamentos y procuran cumplirlos.
Un buen día el abogado listillo me llama para decirme que había pedido una nota del registro y que se había quedado helado al comprobar que la finca se había transmitido. Yo le contesté que estuve esperando una llamada suya generosa que nunca llegó y que él como abogado que hiciera lo que creyera conveniente.
Ya tenía todos los plazos vencidos así que lo único que podía hacer era decirle a su cliente que había perdido su propiedad. Pero en vez de eso ha presentado demandas, primero contra mí que yo no tengo nada que ver porque yo no soy propietario y al no serle aceptada, la presenta contra mi amigo el inversor, la demanda le ha sido desestimada y ha recurrido a la Audiencia, donde igualmente la perderá.
Imaginaros los cuantiosos gastos que llevan acumulados y que pueden dar por perdidos, porque aparte de sus costas tiene que pagar las nuestras, además de haber perdido la propiedad. Y todo esto por un abogado listillo.
Contestando a Draco: “A veces no es posible llegar a ningún acuerdo”

No tengo más que añadir
  1. #20
    24/07/09 10:02

    Es verdad, ahí me he dejado llevar por mi mentalidad de subastero y no me he dado cuenta de que hay otros mundos aparte de la compra y venta.
    Piénsate lo que te he ofrecido sobre el post acerca de las posesiones.

  2. #19
    Anonimo
    24/07/09 09:39

    Tristán:

    Tienes toda la razón, como persona que compra en subastas para revender. Naturalmente, para una persona que compre para usar el inmueble, es muy distinto.

  3. #18
    24/07/09 09:08

    Hola Abogadillo, según mi opinión, si he comprado en subasta el 95% de la propiedad de un piso, no me interesa aún tener la posesión del mismo ¿para qué, si no lo voy a poder vender entero? Ni se me ocurre solicitarla, lo que hago es centrarme en que el que tiene el 5% restante me compre mi parte o en comprarle su 5% o en presentar una demanda de disolución de proindiviso. Cuando tenga el 100% ya será el momento de pedir la posesión.
    Aunque claro, siempre hay casos especiales en los que conseguir la posesión sea primordial. Por ejemplo puede interesar pedir la posesión, para hacerle sentir al copropietario la necesidad de venderte cuanto antes su 5%, o la necesidad de comprarte tu parte con urgencia. Pero solo para crearle esa sensación de necesidad.

  4. #17
    Anonimo
    24/07/09 08:22

    Francisco, tus conocimientos me asombran.

    Con respecto a tu comentario

    "Respecto a la fuerza que tiene el que ostenta la posesión en un proindiviso, entiendo que es la misma que en una situación normal de propiedad al 100%"

    Yo estoy pensando en el caso siguiente: si compras el 100%, salvo arrendamientos, el ocupante ya no tiene título. Por tanto, si la subasta es judicial puedes pedir el desahucio inmediato (2-3 meses en la práctica), o si es de la seguridad social o hacienda tienes el procedimeinto abreviado del 41 LH-250.7 LEC, en el que el ocupante tiene que poner una fianza para contestar. Sin embargo, si el ocupante tiene una parte indivisa, por pequeña que sea, ya tiene título para ocupar el inmueble, con lo que los procedimientos y plazos para conseguir la posesión son muy distintos.

    Pero seguro que para esto también tienes un truco...

    Saludos,

    Abogadillo

  5. #16
    24/07/09 08:22

    Gracias a todos por vuestras estimables aportaciones y especialmente a FCALVO, por su instructivo relato.
    Abogadillo, tengo dos temas a los que no se cómo hincarles el diente por su tremenda complejidad. Uno de ellos es el de los ARRENDAMIENTOS y el otro es el de las POSESIONES. Su problemática reside en las diferentes interpretaciones que hacen los jueces respecto a la Ley.
    Por una parte he pensado en escribir sendos post limitándome a comentar lo que dice la Ley, sin entrar en más follones. Mientras, va pasando el tiempo y poco a poco voy los voy retrasando.
    ¿Por qué no te animas y escribes tú un post sobre la POSESIÓN? Yo estaría encantado y te lo publicaría tal cual lo escribieses. A partir del mismo podríamos ir profundizando en el tema y en las distintas variaciones del mismo.

  6. #15
    Anonimo
    24/07/09 08:20

    Draco:

    Me alegro de que vengas de visita. Si quieres que tomemos un café, mi e-mail está en el perfil de blogger.

    Un saludo,

    Abogadillo

  7. #14
    Anonimo
    24/07/09 07:55

    A Francisco Calvo

    No puedo entrar a valorar las sentencias que mencionas, por que desconozco el procedimiento.
    La buena fe del tercero que te compra una parte indivisa de un inmueble creo que es atacable.
    Al fin y al cabo, el tercero debe saber que algun copropietario puede ejercer el derecho de retracto. Su buena fe es limitada.

    Por otro lado no acabo de entender la diferencia entre que se compruebe que consignas la cantidad total o no (como estrategia). El copropietario que puja, si no se le informa de la cantidad que aparece en el Cheque, no tiene conocimiento de la venta.
    Pero es que incluso, si te toca consignar una parte con posterioridad, el copropietario sigue sin tener conocimiento de la venta, hasta que no se inscribe en el registro.

    Por cierto, creo que nos conocemos personalmente, y que incluso nos hemos tomado un cafe e intercambiado tarjetas. Hace un par de años coincidimos en una subasta de la SS. Yo entonces estaba interesado en un terreno de Finca Terol.

    Un saludo

  8. #13
    Anonimo
    24/07/09 06:58

    FCalvo, interesantísimo relato, y muy instructivo. Como se nota que has comprado mucho, y que en los proindivisos tienes una amplia experiencia. Es un campo muy farragoso y que si no se está bien asesorado o se controla mucho de la materia no conviene entrar.

    Las subastas de la Seguridad Social dan muchísimo juego, y se ve de todo, desde dos pujas en sobres diferentes de un mismo postor, una a la alta y otra a la baja...
    Abogadillo, no sabía que eras de Bcn, dentro de poco estaré una semana por allí.

    Saludos a todos desde Bilbao

  9. #12
    Anonimo
    23/07/09 21:55

    A Manuel de Alicante.
    Ya lo intentó y por eso me demandó a mi primero y no le admitieron la demanda en el momento que demostré que había transmitido la propiedad. Ten en cuenta que había un tercero de buena fe por enmedio cuyos derechos tienen que ser protegidos. Por eso inició una segunda demanda contra mi amigo inversor, que también ha perdido.

    La Ley dice claramente cuando se inicia el plazo, "desde que el retrayente hubiere tenido conocimiento de la venta". Obviamente la venta se produce en el momento que se aprueba el remate que según la LEC será el mismo día o a más tardar al día siguiente, mediante auto. Hasta ese momento el deudor puede pagar y suspender, pero a partir de ese momento la venta está consumada. Otra cosa son los plazos para consignar el resto del precio.
    En cuanto a la Seguridad Social, su sistema de subasta es diferente a la de los juzgados. Se consuma la venta cuando has consignado el resto del precio que son cinco días; pero como yo soy zorro viejo, en mis ofertas adjunto un cheque por el importe de mi oferta, siempre que el cheque esté oculto en mi sobre con lo cual la transmisión está consumada el mismo día de la subasta.En Alicante, por ejemplo, el cheque lo comprueban y por tanto no me vale esta estrategia. Lo que hago entonces es rematar en el mayor breve plazo posible.
    Amigo de Alicante, ten en cuenta que todo esto no se aprende en la universidad, si utilizamos distintas estrategias es porque antes nos ha pasado algo que no nos ha gustado y procuramos que no nos vuelva a ocurrir.
    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-administrador
    www.subastasunicas.es

  10. #11
    Anonimo
    23/07/09 21:27

    A F.Calvo
    Intuitivamente, y sin tener conocimientos concretos sobre el tema, se me ocurre pensar que, si yo ejerciese el derecho de retracto (dentro del plazo de 9 dias desde que la finca es registrada), yo tendria derecho a comprar por el precio de la primera transmision (en este caso el precio de adjudicacion en subasta), y no, como tu afirmas, por el precio de potenciales transmisiones posteriores.
    Al fin y al cabo, la libertad para vender luego por otro precio (por 4 veces mas, aunque podria haber sido por 100 veces mas tambien), no deberia limitar mi derecho de retracto (comprar por el precio por el que fue adjudicado).

    En relacion a computar el plazo de 9 dias desde que se celebra la subasta, no creo (igualmente opino desde mi ignorancia) que esta fecha sea valida. Al fin y al cabo, muchas veces la cantidad consignada no cubre el precio de adjudicacion; por lo que la adjudicacion no es firme, hasta que, por lo menos, se haya consignado completamente todo el dinero.
    Un saludo desde Alicante

  11. #10
    23/07/09 20:51

    Por si a alguno se le ha pasado: la consecuencia de toda esta exposición se resume en:
    - Regateó miserablemente la cesión del remate y por su prepotencia, en 48 horas, le multipliqué el retracto por cuatro. Aunque hubiese ganado el retracto a su cliente le habría costado cuatro veces más.

  12. #9
    23/07/09 19:06

    Me sorprende lo de ese abogado asi como el del que asesoro al cliente que de la noche a la mañana se adjudico una promoción, eso si, con crédito promotor incluido. Ciertamente sorprendente.

  13. #8
    23/07/09 17:15

    Contestando a Abogadillo
    Entiendo por tu comentario que resides en Cataluña. Yo tengo muy buenos recuerdos pues he vivido y visitado mucho Cataluña, en especial cuando fui auditor interno de un banco muy importante.
    Centrándonos en tu comentario te diré que desde nuestro punto de vista de subasteros, la situación de la ocupación del inmueble es nuestra mayor preocupación.
    En una ejecución normal, en el mismo procedimiento se dirime la propiedad y la posesión. Recibimos la propiedad (auto de adjudicación) y solicitamos la posesión.
    Si la vivienda está ocupada por persona distinta al demandado, pues ya tenemos "tomate". Si está en precario solicitaremos el lanzamiento y si tiene título pues tendrá que presentarlo en el juzgado y ya lo estudiaremos.
    Recuerdo en una ocasión que nos presentaron un contrato antiguo y con unas rentas muy bajas; pero claro,los subasteros estamos curados de espanto y no nos asusta nada. Le dije al buen señor, cuyo contrato ya estaba depositado en el juzgado para entorpecer nuestra posesión, que o se marchaba o le decía la juez que el contrato presentado era falso y que abriera diligencias penales por tal motivo. Este señor que era un amiguete del demandado tardó 24 horas en entregarme las llaves.Lógicamente le dije que el papel del contrato no se correspondía con la antigüedad del mismo y que en esas fechas no existían las impresoras de inyección de tinta, además de otras pruebas que íbamos a aportar como pago de la luz, del agua, etc. etc.

    Ahora bien, en un proindiviso tenemos que dirimir el conflicto, si no hay acuerdo, en tres procedimientos diferentes.
    1) La propia compra del proindiviso
    2) La disolución del proindiviso
    3) La solicitud de la posesión si al final somos propietarios del 100%.
    Pero esto ya lo sabemos y somos conscientes. Por eso siempre he dicho en todos mis consejos que lo primero que tenemos que hacer es "comprar barato" porque son operaciones que se pueden alargar en el tiempo.
    Respecto a la fuerza que tiene el que ostenta la posesión en un proindiviso, entiendo que es la misma que en una situación normal de propiedad al 100%
    Ellos pueden tener buenos abogados, pero seguro que esos abogados no saben todo lo que sabemos nosotros, en nuestro campo, claro.

    Saludos cordiales,
    Francisco Calvo administrador
    www.subastasunicas.es

  14. #7
    23/07/09 17:03

    Para Gerar.
    Tengo que reconocer que estás en todo y eres muy minucioso en tus apreciaciones.
    Efectivamente, ¿Cuando empieza el plazo para ejercer el retracto? La Ley lo dice claramente, desde que se tiene conocimiento del hecho. Y cuando tienen conocimiento, pues el mismo día de la subasta, por eso digo en mi exposición que "tenían todos los plazos vencidos", porque aun cuando hubiese estado dentro de los 9 días desde el registro, tenía pruebas de que su conocimiento era anterior. Yo ya tenía un certificado de la Seguridad Social, donde se detallaban los postores que hubieron, donde se veía claramente que uno de ellos era un copropietario.
    Hay que estar en todo y en este mundo en el que nos movemos mucho más.
    Saludos cordiales
    Francisco Calvo Administrador
    www.subastasunicas.es

  15. #6
    Anonimo
    23/07/09 16:19

    Ah, eso lo aclara todo. pero entonces en tu relato, FCALVO, ¿Cuando empezó a contar el plazo para el retracto, desde la misma subasta en que el abogado del copropietario se entera de tu adjudicación, o un mes después cuando ya está efectivamente inscrito tu título de adjudicación?
    Los subasteros profesionales sois la caña, estáis en todo.

  16. #5
    Anonimo
    23/07/09 16:04

    Veo que Francisco te ha dado una respuesta más completa y más rápida. ¡Qué hacha!

  17. #4
    Anonimo
    23/07/09 16:01

    Gerar:

    No es distinta regulación, son tipos diferentes de retracto: el que tú mencionas el el retracto de los arrendatarios. El que se menciona en la entrada es el retracto de los copropietarios ("comuneros") hay también otros tipos, como el de colindantes, el del arrendador en el traspaso de locales, el de coherederos, el de consocios, etc., cada uno con sus reglas. ¿No es variado y divertido el derecho?

    Por cierto, corrijo una errata en mi entrada anterior: el plazo del retracto en el código civil son nueve días, no ocho.

    Un saludo,

    Abogadillo

  18. #3
    23/07/09 15:57

    Gerar, estamos hablando de dos retractos diferentes, reconocidos en dos Leyes diferentes. Te explico:

    El inquilino tiene dos derechos reconocidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, salvo que renuncie a ellos en el contrato suscrito:

    a)Derecho de tanteo o de adquisición preferente. El inquilino dispone de un plazo de 30 días para optar a la compra desde que recibe fechacientemente la notificación por parte del propietario y poder llegar a un acuerdo en el precio (tanteo)

    b) Derecho de retracto. Qué ocurre si el propietario no hiciese esta comunicación y vendiese la vivienda por su cuenta: 1º Que el comprador no se lo va a permitir salvo conocimiento de esa situación y consentimiento. 2º En la notaría tienen que declarar si está o no arrendada porque cuando se produce una compra-venta se vende la propiedad y la posesión y por tanto si está alquilada difícilmente se puede entregar la posesión y el notario estaría obligado a comunicar la venta al inquilino. En este caso o en el de la venta por importe inferior al comunicado por el propietario, el inquilino tiene el derecho a impugnar la venta y dispone de 30 días para ello. Si no tiene conocimiento de nada, el plazo empieza a contar desde que se hace pública la compra-venta, es decir cuando es anotadada por el Registro de la Propiedad.

    El que vende una propiedad alquilada sin contar previamente con el inquilino que tenga mucho cuidado con el precio que pone en la escritura porque ese mismo precio es el que puede pagar el inquilino.
    Pero estos son los plazos que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Los retractos de los proindivisos, están contemplados en el Código Civil, concretamente el Art. 1.524 dice : No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

    Es decir, empieza a contar el plazo de 9 días desde que se tiene conocimiento fehaciente de la transmisión, pues en su defecto el plazo se tiene que contar desde que se hace pública, desde que es anotada en el registro.
    Como ,lamentablemente, en España el registrar una compra-venta no es obligado, el legislador es muy sutil y dice que empieza a contar el plazo desde que se produce la inscripción en el registro o en su defecto desde que el retrayente tiene conocimiento. Obviamente cuando compramos proindivisos nuestra mayor preocupación es registrar lo antes posible la transmisión.
    Espero haber contestado a tus dudas
    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-administrador
    www.subastasunicas.es

  19. #2
    Anonimo
    23/07/09 14:57

    Tengo una duda, en madrid, desde donde escribo, cuando compras una casa que está alquilada, el inquilino tiene derescho de retracto, pero el periodo (que creo que es de 30 días) no empieza a correr desde el día de la compra, sino desde el día en que se le notifica la venta al inquilino.
    De hecho, el registrador rechaza el título de propiedad o el auto de adjudicación si no va acompañado de la prueba fehaciente de que se ha hecho dicha notificación y de que han transcurrido dichos 30 días. pero por lo que cuenta Francisco, parece que allí es diferente. ¿Me lo podéis explicar?

  20. #1
    Anonimo
    23/07/09 14:15

    Muy interesante, Francisco y Tristán. Desde luego, el retracto en derecho común es demoníaco, porque hay que estar pendiente del registro constantemente y con la demanda preparada. En Cataluña, sin embargo, la cosa es bien distitna, porque el plazo para ejercer el retracto son tres meses en lugar de ocho días, y en tres meses da tiempo de mucho. Siempre hay formas de ponérselo difícil al otro, sin embargo...

    Tristán, echo en falta una entrada tuya sobre el enorme valor de la posesión (sea sin título o, aún más importante, con un título, aunque sea limitado). Especialmente en los indivisos, la parte que tiene la posesión tiene un valor muy superior a las demás, porque si el poseedor tiene sangre fría y buenos abogados, quitarle su posesión puede costar muchos, muchos años.

    Saludos,

    Abogadillo

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