Rankia Argentina
Acceder
¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Blog Hipotecas Multidivisa
¿Interesan las hipotecas multidivisa en yenes?

Riesgo de las hipotecas multidivisas - El riesgo divisa

Hipotecas multidivisa y el riesgo divisa

El riesgo más percibido respecto a las hipotecas multidivisa es el riesgo divisa, o de tipo de cambio: Si tengo una hipoteca multidivisas en yenes y el yen sube un 10%, mi hipoteca sube un 10%; si el yen sube un 50%, mi hipoteca sube un 50%. Pero dado que las hipotecas multidivisas son la alternativa a las hipotecas en euros, veamos cuanto es eso en términos de cuota de hipoteca. Y para eso, he hecho una simulación en Excel de una hipoteca multidivisas en yenes de 200.000 euros, contratada con el yen a 162 yenes/euro, que os podéis descargar aquí. He puesto el Euribor al 5% y el LIBOR del yen al 1%, diferencial incluido, dato que es bastante realista y aproximado a lo que hay en hipotecas multidivisas e hipotecas en euros.

Las hipotecas multidivisas dan mucho mejor resultado

Como podéis ver en el Excel, inicialmente la hipoteca multidivisas parte de una cuota mucho más baja: 643 euros, frente a los 1060 euros de la hipoteca normal. Y en la simulación probamos una subida del yen del 10% y del 50%, y también una bajada del yen del 10% y del 50%. ¿Resultado?
  • Se ahorra muchísimo dinero con las hipotecas multidivisas, para subidas o bajadas moderadas: Las cuotas de las hipotecas multidivisas se moverían entre los 714 euros de la subida moderada del yen y los 584 euros de la bajada moderada
  • Las hipotecas multidivisas son un chollo si el yen se hunde: Con una caída del yen del 50%, nos plantamos en una cuota de 428 euros. Y es tan poco lo que se paga de intereses, y tanto lo que se gana con la caída del yen, que acabaríamos pagando por la hipoteca mucho menos de lo que nos costó la vivienda.
  • Y si el euro baja, las hipotecas multidivisa resisten. Al menos relativamente, está claro que una caída de ese calibre se acaba notando y habría que pagar 1285 euros, más de 200 euros más que con la hipoteca en euros. Pero considerando esto como un "caso peor" bastante extremo, y por tanto poco probable, tampoco el riesgo es excesivo.

Otra ventaja de las hipotecas multidivisas

Hipotecas multidivisas, forex y liborLas hipotecas multidivisas tienen otra ventaja, y es que se va pagando más capital y menos intereses cada mes; por ejemplo, en la primera cuota de la simulación, la hipoteca multidivisas paga euros de capital, frente a los euros de la otra hipoteca. Una subida del 50% no se da en un año, llevaría tiempo, y mientras tanto habríamos reducido el capital pendiente con más velocidad que si tuvieramos una hipoteca en euros. Y si además lo que nos ahorramos cada mes lo guardamos para hacer amortizaciones anticipadas anuales, el efecto de reducción de la deuda todavía se notaría mucho más. Así, en un escenario de caídas del euro de un 10% anuales, la reducción de deuda que habríamos hecho nos permitiría mantener en las hipotecas multidivisas unas cuotas todavía por debajo de las que saldrían con una hipoteca en euros.

¿Y las hipotecas multidivisas en francos suizos en vez de yenes ?

No hay problema con las hipotecas multidivisas en francos suizos, la conclusión es la misma al final; como los tipos son más altos, el margen para soportar caídas es menor, pero como la correlación franco suizo-euro es mayor, al final las hipotecas multidivisas siguen siendo las mejores casi siempre, y con poca pérdida en el "caso peor".

  1. #1

    Anonimo

    Hay una cosa que no entiendo, porque es una opcion tan poco corriente? por que casi nadie la contrata?
    Supongo que el motivo es que en españa no somos precisamente cultos, y por contra somos extremadamente conservadores. Preferimos pagar mas con una hipoteca "tradicional" simplemente porque mi vecino y mi compañero de trabajo lo tienen.

  2. #2

    Mejores opiniones

    Hay dos razones, por una parte es que las hipotecas multidivisas son percibidas como una opción de riesgo, el "factor conservador" que dices tú; y por otra parte es que las entidades no las promocionan, porque si el Santander pusiera en promoción la Super-Hipoteca Multidivisa En Yenes, con grandes carteles y televisión, se venderían multidivisas como churros.

  3. #3

    Rsanjose

    Hay otro motivo... No por su percepción sino porque en realidad son una opción de riesgo.

    Si pides una hipoteca en yenes por 200.000 euros y el yen se revaloriza respecto al euro un 20%, si quieres cancelar tendrás que pagar 240.000 euros.

  4. #5

    Mejores opiniones

    Rsanjose, tu artículo es muy interesante, recomiendo leerlo; pero yo tengo otra perspectiva, yo no tengo 200.000 euros y no voy a querer cancelar, porque si los tuviera no hubiera pedido hipoteca, ni multidivisas ni ninguna. Mi perspectiva es la de ir pagando cuotas mensuales, y como es fácil comprobar con el Excel, una subida del yen de un 20% seguiría dejando las cuotas de la hipoteca multidivisas mucho más baratas que las de una hipoteca normal.

    De todas formas, no todo es tan bonito como parece en este Excel, y ya iré comentando otros riesgos que veo. Pero quiero que todos los riesgos se valoren en su justa medida, y lo cierto es que el riesgo por revalorización de las divisas no es muy preocupante en una hipoteca multidivisas.

  5. #6

    Rsanjose

    Gracias.

    Yo creo que hay que leer todos los artículos y opiniones que se pueda para sacar conclusiones propias.

    Otro riesgo es que aqui los tipos bajen y en Japón suban... Un escenario cada día menos improbable.

  6. #7

    Anonimo

    Buenas tardes, la hoja excel que has creado nos está siendo muy útil a mi mujer y a mí.... Gracias.
    Pero tengo una pregunta antes de acabarnos de decidir sobre la hipoteca que vamos a escoger:
    en el caso de que el yen se apreciara un 20% la cuota pasaría a ser aún inferior a lo que deberíamos pagar si hubiesemos escogido hipoteca en euros, pero que ocurre si decido cambiar? Pasaría a pagar la cuota de 1843,57 o me la recalcularían con el aumento de la deuda hasta 498.982, 22 euros? Si es así entonces debo calcular una hipoteca normal con un capital pte de 498.982 euros?

    Gracias y felicidades por el blog.


    Carlos

  7. #8

    Mejores opiniones

    Lo que ocurre si decides cambiar la divisa es que te recalcularían la hipoteca con el aumento de la deuda hasta (deuda*1.2-capital amortizado) euros, y debes calcular una hipoteca normal con un capital pendiente de esa cantidad de euros. Es el riesgo divisa que asumes, pero como dices si te mantienes en yenes sigues pagando menos, por eso el riesgo de las hipotecas multidivisas frente al cambio de divisas es limitado.

  8. #9

    Anonimo

    En el excel no me queda muy claro si has tenido el cuenta las comisiones que te cobran los bancos cada mes por el cambio de divisa. Que suele ser poco, pero hay que sumarlo todo.
    Del mismo modo que el porcentaje de comisiones en el cambio en el momento de realizar la hipoteca, que este es sobre el total de la hipoteca y ya no es nada despreciable.
    Aun así esta muy bien el excel.
    Un saludo

  9. #10

    Mejores opiniones

    Hablamos de cantidades pequeñas y que van a variar mucho según las entidades, por lo que no las he incorporado. Así gano en claridad y pierdo poco en precisión, puesto que sin saber la entidad tampoco hubiera podido afinarlas.

    Respecto a la comisión por cambiar toda la hipoteca multidivisas a otra divisa, creo recomendable no hacerlo nunca salvo circunstancias excepcionales, así que tampoco importaría. Si por contra cada pocos meses vas cambiando de divisa, no necesitas excel, ya te digo yo que las hipotecas multidivisas son ruinosas para eso.

    En todo caso, muy buena puntualización si se quiere afinar el total de lo ahorrado... aunque poco relevante para lo que se debatía aquí: ¿Vale la pena una hipoteca multidivisas? ¿El riesgo divisa es elevado?

  10. #11

    Anonimo

    Hola, soy una chica que tengo que hacer una hipotea y vi ayer en las noticias la diferencia que hay con las multidivisas, tengo que pedir unos 140.000E en 30 años y con el Euro me sale a pagar unos 750, me merece la pena la multidivisa o es mucho riesgo?? que me aconsejais??
    Gracias

  11. #12

    Anonimo

    Hola
    respecto a este comentario tuyo:
    Respecto a la comisión por cambiar toda la hipoteca multidivisas a otra divisa, creo recomendable no hacerlo nunca salvo circunstancias excepcionales, así que tampoco importaría.

    yo me referia a la comision por cambiar toda la hipoteca a la que se esta obligada la primera vez que creas este tipo de hipotecas, puesto que de primeras lo normal es no ir a Euros y por esto un primer cambio hay que tenerlo en cuenta para calcular las primeras mensualidades. Eso si no estoy equivocado claro. :P
    Y si se quiere afinar del todo en una simulacion se debe estimar un par (o cuatro tirando por lo alto) de cambios mas durante la vida util de la hipoteca, esos cambios si son dinero y deben tenerse en cuenta a la hora de elegir una hipoteca multidivisa sobre otras para no llevarse sorpresas.

  12. #13

    Anonimo

    Por cierto,
    angel = darkpollo. ;)

  13. #14

    Mejores opiniones

    El riesgo existe tanto en las hipotecas multidivisas como en las normales: es cuestión de elegir si quieres exponerte al riesgo del euribor, en las normales, o al riesgo del libor + el riesgo del cambio de divisa, en las hipotecas multidivisas. Hasta ahora, el riesgo del euribor ha sido más peligroso, y pensamos que seguirá así, por lo que recomendamos las hipotecas multidivisas.

    Lo de la primera vez es como una comisión de apertura por multidivisas, y te cuesta un 0,1% - 0,2%. Y lo de las siguientes, lo mismo pero por el capital pendiente. Entre todo, y si cambias poco, el coste por cambio de divisas puede rondar el 0,5% del total, frente a diferencias en la cuota que rondan el 35% nos parece despreciable.

  14. #16

    Anonimo

    Primero esperar que el banco os la conceda ya que la multidivisa no esta muy bien vista por los departamentos de riesgo de las entidades por ejemplo en Ibercaja ni os molesteis que no se aceptan multidivisa.

  15. #17

    Anonimo

    Podrías explicar como calculas la tasa en la hoja excel con esta formula que corresponde a la casilla justo debajo de la casilla del TAE
    =(1+B3)^(1/12)-1

    Gracias.

  16. #18

    Mejores opiniones

    A ver, el pasar de una deuda de 200.000 a 400.000 es un caso extremo, muy poco probable, que se pone para analizar el riesgo real de las hipotecas multidivisa en el peor de los casos, en lo que se refiere a la divisa. Y en ese caso peor extremo, el efecto en la deuda es brutal, pero el efecto en la cuota no es excesivamente superior a la cuota de la hipoteca normal (y hablamos de un caso extremadamente malo).

    Después haces referencia a la posible evolución de los tipos, pero eso lo estamos tratando en otro mensaje. Básicamente, son los tipos del euro (euribor) los que tienen más pinta de subir que el LIBOR del yen o franco suizo.


    Respecto a que el banco esté por la labor, si uno es solvente no debería tener problemas con una hipoteca multidivisas; como mucho, quizá pidan avalistas. Claro que dependerá de la política comercial de cada banco.


    Y respecto a la fórmula =(1+B3)^(1/12)-1 , no es específico de hipotecas multidivisas, es un poco de matemática financiera. Si a tí te pagaran un 1% mensual, el sentido común dice que eso es un 12% anual; pero resulta que no es así, porque los intereses que cobras el primer mes generan a su vez intereses. Entonces se aplica esa fórmula, y se obtiene que para recibir un TAE del 12% anual tienes que cobrar no un 1% mensual, sino un poquito menos: un 0.948879% mensual (que en el excel sale como 0.00948879, pero es lo mismo solo que en tanto por uno en vez de en tanto por cien). El poquito que te falta hasta el 1% se compensa exactamente con los intereses que generan los intereses cobrados, lo que se llama capitalizar los intereses.

    Si no se tienen nociones de matemática financiera, es difícil de entender; basta con que entiendas que las funciones que calculan la cuota necesitan el tipo de interés mensual, no anual, y esa fórmula lo obtiene.

  17. #19

    Anonimo

    SOY TOTALMENTE LEGA EN LA MATERIA, TENGO QUE PEDIR UNA HIPOTECA Y DESEO QUE SEA MULTIDIVISA. ALGUIEN ME PODRIA DECIR LOS CONCEPTOS BASICOS A TENER EN CUENTA, CON LOS PARAMETROS CORRELATIVOS O MEJORES CONDICIONES. OTRA DUDA ES SABER COMO EN LA PRACTICA O TRAVES DE QUE PERIODICO,(APARTADO),O WEB PUEDO SABER EXACTAMENTE DONDE SUBE O BAJA EL YEN, SE NECESITA UN GRAN CONOCIMIENTO, INTIUCIÓN O AMBAS COSAS, PARA CAMBIAR DE DIVISA? OS AGRADEZCO CUALQUIER, CONSEJO. ELENA

  18. #20

    Mejores opiniones

    En hipotecas multidivisa lo principal es elegir la divisa, el yen tiene los tipos más bajos pero tiene mayor volatilidad, y el franco suizo es de menor riesgo pero menor ahorro. Y después, busca una entidad que te ofrezca un diferencial con el Libor cuanto más bajo mejor.

    ¿Conocimientos? Pues lo mismo que con una hipoteca normal, cuanto más sepas mejor. Mucha gente que se sacó la hipoteca hace dos años han tenido subidas de cuota muy importantes que no esperaban por falta de conocimientos; en todo caso, ten en cuenta que las hipotecas multidivisa son algo más complejas.


Sitios que sigo

<$BlogTitle$> - Cotización del yen
Cotización del yen