Blog Hipotecas Multidivisa
¿Interesan las hipotecas multidivisa en yenes?

Riesgo de las hipotecas multidivisas - El riesgo divisa

Hipotecas multidivisa y el riesgo divisa

El riesgo más percibido respecto a las hipotecas multidivisa es el riesgo divisa, o de tipo de cambio: Si tengo una hipoteca multidivisas en yenes y el yen sube un 10%, mi hipoteca sube un 10%; si el yen sube un 50%, mi hipoteca sube un 50%. Pero dado que las hipotecas multidivisas son la alternativa a las hipotecas en euros, veamos cuanto es eso en términos de cuota de hipoteca. Y para eso, he hecho una simulación en Excel de una hipoteca multidivisas en yenes de 200.000 euros, contratada con el yen a 162 yenes/euro, que os podéis descargar aquí. He puesto el Euribor al 5% y el LIBOR del yen al 1%, diferencial incluido, dato que es bastante realista y aproximado a lo que hay en hipotecas multidivisas e hipotecas en euros.

Las hipotecas multidivisas dan mucho mejor resultado

Como podéis ver en el Excel, inicialmente la hipoteca multidivisas parte de una cuota mucho más baja: 643 euros, frente a los 1060 euros de la hipoteca normal. Y en la simulación probamos una subida del yen del 10% y del 50%, y también una bajada del yen del 10% y del 50%. ¿Resultado?
  • Se ahorra muchísimo dinero con las hipotecas multidivisas, para subidas o bajadas moderadas: Las cuotas de las hipotecas multidivisas se moverían entre los 714 euros de la subida moderada del yen y los 584 euros de la bajada moderada
  • Las hipotecas multidivisas son un chollo si el yen se hunde: Con una caída del yen del 50%, nos plantamos en una cuota de 428 euros. Y es tan poco lo que se paga de intereses, y tanto lo que se gana con la caída del yen, que acabaríamos pagando por la hipoteca mucho menos de lo que nos costó la vivienda.
  • Y si el euro baja, las hipotecas multidivisa resisten. Al menos relativamente, está claro que una caída de ese calibre se acaba notando y habría que pagar 1285 euros, más de 200 euros más que con la hipoteca en euros. Pero considerando esto como un "caso peor" bastante extremo, y por tanto poco probable, tampoco el riesgo es excesivo.

Otra ventaja de las hipotecas multidivisas

Hipotecas multidivisas, forex y liborLas hipotecas multidivisas tienen otra ventaja, y es que se va pagando más capital y menos intereses cada mes; por ejemplo, en la primera cuota de la simulación, la hipoteca multidivisas paga euros de capital, frente a los euros de la otra hipoteca. Una subida del 50% no se da en un año, llevaría tiempo, y mientras tanto habríamos reducido el capital pendiente con más velocidad que si tuvieramos una hipoteca en euros. Y si además lo que nos ahorramos cada mes lo guardamos para hacer amortizaciones anticipadas anuales, el efecto de reducción de la deuda todavía se notaría mucho más. Así, en un escenario de caídas del euro de un 10% anuales, la reducción de deuda que habríamos hecho nos permitiría mantener en las hipotecas multidivisas unas cuotas todavía por debajo de las que saldrían con una hipoteca en euros.

¿Y las hipotecas multidivisas en francos suizos en vez de yenes ?

No hay problema con las hipotecas multidivisas en francos suizos, la conclusión es la misma al final; como los tipos son más altos, el margen para soportar caídas es menor, pero como la correlación franco suizo-euro es mayor, al final las hipotecas multidivisas siguen siendo las mejores casi siempre, y con poca pérdida en el "caso peor".

Comentarios
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  1. #41

    Mejores opiniones

    Una hipoteca multidivisa en yenes de 180K€ te sale a una cuota de 600 euros aprox., por lo que estarías en el 35% de tus ingresos; no es difícil conseguir eso con hipotecas normales, pero con una hipoteca multidivisa viene algo justo por el mayor riesgo. Claro que con una hipoteca normal, que te salen cuotas de más de 900 euros, tampoco lo vas a tener fácil.

    De todas formas, ten cuidado y no te metas en una hipoteca, multidivisa o no, que te pueda amargar la vida. A veces las cosas vienen mal dadas, y con decisiones financieras tan importantes conviene ir con más margen del que llevas tu; salvo que tengas unos padres que si vienen mal dadas te puedan sacar del apuro, deberías plantearte seriamente no hacerte una hipoteca de 180K€ en tus condiciones.

  2. #42

    Anonimo

    Bueno veo que todo el mundo coincide con las opiniones acerca de la hipoteca multidivisa, y es que mes a mes te puedes ahorra en una hipoteca de unos 1000€ entorno a unos 250€ si la haces en yenes, y entorno a 100-150 si la haces en francos suizos. El único problema y es el que han comentado por ahí es que compres muy alto y quieras amortizar, porque en ese caso al cambio de divisa estarías perdiendo. Así que el que se atreva a hacerlo que sepa que tiene que tenerlo en cuenta. Por lo demás todo son ventajas mes a mes, por lo menos de momento

  3. #43

    Mejores opiniones

    Sí, cuando conviene la hipoteca multidivisa es cuando se hace con idea de seguir hasta el final, porque aunque con la divisa se puede perder (o ganar) una parte importante del capital, lo bueno de la hipoteca multidivisa es el ahorro de una parte muy importante de intereses, pero si la amortizas antes el ahorro ya no será muy importante y la pérdida de capital sí que podría serlo.

  4. #44

    Anonimo

    Hola,

    tengo 2 dudas en la que concierne en la contratación de una HMD:

    1.) La contratación de la HMD cuando es mejor contratarla cuando el yen respecto al euro este mayor o menor valor?

    2.) Si contrato un HMD con el cambio yen 160 y ahora el valor esta en 150 la hipoteca sera un inversión? porque deberé menos dinero que al principio no?

    * Alguien me puede ayudar a explicar el tema del cambio de moneda? me tiene un poco desorientado.

    Gracias

  5. #45

    Anonimo

    Muy buenas, tengo un par de pregunta acerca de las HMD:

    1. En el caso de contratar una HMD basada en el LIBOR JPY a 1 mes, quiero saber si la evolución del JPY se calcula tomando como referencia el cambio del mes anterior, o si se calcula sobre la base del cambio del primer mes de contractación de la hipoteca? Este influiría bastante si el valor de la moneda evoluciona principalmente en un sentido con el tiempo, perdiendo o ganando valor.

    2. En el caso que el JPY pierde bastante valor, y luego durante unos meses tiene una tendencia a ganar valor, sabiendo que a este instante el capital pendiente en JPY es notablemente menor que si el JPY no habría fluctuado, si cambio de moneda del JPY al EUR, sería una opción para fijar el capital pendiente en un máximo, sin tener desde luego el riesgo que sube, verdad?

    Gracias por estas respuestas, ayudan bastante en entender los riesgos y evaluar las opciones. Un saludo, Tim

  6. #46

    Anonimo

    Hola Lunavega,

    Respeto a tu blog del 2 de marzo, si contratas una HMD en JPY con cambio JPY/EUR a 160, y la media del mes siguiente esta en 150 JPY/1 EUR, el JPY habrá subido de valor porque hace falta menos Yenes para llegar a 1 Euro, así que tu capital pendiente subiría un 7,4%.

    Cuando el Yen se desvalua, es cuando hace falta mas Yenes para 1 Euro, entonces ahi si que ti Capital pendiente (o "Deuda Pendiente") tiene posibilidad de disminuir.

  7. #47

    Anonimo

    Hay unos seguros que cubren las subidas del yen o franco suizo. ¿alguien sabe que incremento supondria contratar cada uno de estos seguros?

  8. #48

    Mejores opiniones

    De por qué no son interesantes las hipotecas multidivisa ya hablamos en ¿Una hipoteca multidivisa con seguro de cambio? No, gracias.

    Respecto a cuando sube o baja la cotización del yen, es un poco lioso porque cuando se dice que el yen está a 160, en realidad es el euro el que está a 160 yenes; el yen está a 1/160 = 0,00625 euros, y si el euro pasa a estar a 150 yenes (baja el euro), el yen estaría a 1/150 = 0,00666 euros (ha subido el yen).

    Aclarado que el yen sube cuando pasa de 160 a 150, y no al revés, lo que interesa para las hipotecas multidivisa es contratarla cuando el yen esté alto (a 0,00666 -> 150) y luego que el yen baje (a 0,00625 -> 160), porque así baja la deuda y las cuotas de la hipoteca multidivisa.

    Y en la cuestión de cuál es la fecha de referencia para el cambio de divisas, la respuesta es fácil: se aplicará el cambio del día del pago, que es cuando conviertes euros a yenes. Y si quieres otra fecha, la solución es fácil: ábrete una cuenta en yenes, y el día que quieras pasas dinero de la cuenta de euros a la de yenes, y que se cobren las cuotas de la hipoteca multidivisa de la cuenta en yenes.

    La última cuestión era aprovechar caídas del yen para cambiar la hipoteca multidivisa de yenes a euros: Haciendo esto, habrías ganado un buen dinero con la hipoteca multidivisas, y evitarías ya los riesgos asociados. Pero nadie te asegura que el yen no pueda seguir bajando, así que puede que pierdas un beneficio mucho mayor; o peor aún, puede que veas que sigue bajando y vuelvas a convertir tu hipoteca multidivisa a yenes, habiendo perdido un buen trecho de la caída del yen y teniendo que pagar dos cambios de divisa de toda la hipoteca, que es un buen pico. Yo sólo volvería a euros si por la razón que sea no estás cómodo con el riesgo de la hipoteca multidivisas y quieres quedarte definitivamente en euros.

  9. #49

    Anonimo

    Hola a todos, me gustaría por favor tener vuestra opinión para mi caso concreto. Hoy mismo he conocido que existía esta opción de hipoteca multidivisa, así que os podeis imaginar lo que entiendo del mercado financiero... Mi caso es que quiero sacar una hipoteca por un importe entre 70000 y 90000 euros. Sé que no es una cantidad importante en comparación con lo que hoy dia por desgracia se tiene que embarcar cualquier "españolito". Por ello mi pregunta es si me merece la pena esta opción de hipoteca multidivisa. He estando leyendo toda la información que he encontrado y tengo alguna duda (por no decir muchas) Cuando he visto que hay empresas que te ofrecen su asesoramiento en este tema y te gestionan la solicitud de la hipoteca multidivisas a que se refieren? son intermediarios con el banco que ellos elijan? me cobran x %? me interesa irme yo a preguntar directamente y negociarlo con un banco concreto o es preferible pagar porque me van a buscar lo mejor? Me corre algo de prisa tener la hipoteca. Son más lentas en este sentido? Es preferible que me haga alguna hipoteca de estas que son 0% en apertura y cancelacion tambien 0% y luego sacarme la multidivisas? Por favor, os agradeceria de todo corazon vuestra información

  10. #50

    Anonimo

    Segun esta el yen en estos momentos, interesa firmar una multidivisa? en verdad pagarias menos que una hipoteca en euros pero firmarias una hipoteca en yenes por mas cantidad de yenes que si el yen estuviera mas alto, es decir que si te dieran mas yenes por un euro. Por otro lado, aunque la cantidad total de yenes fuera superior que con el yen mas alto, la cuota mensual seria alta y como se supone que el yen no se desplomara mucho mas, en cuanto empiece a apreciarse, te bajaria la letra, aunque la cantidad total de yenes seria mas alta que si la firmaras en otro momento???? No se si me he explicado, pero que opinais? es un buen momento para firmar? o es mejor esperar a que el yen se aprecie, para que te den mas yenes por euro???? FRANK

  11. #51

    Anonimo

    Hola estoy intentando recabar información para plantear si hago la hipoteca en yenes. Trabajo para la administración pública y el banco popular tiene un acuerdo para mi colectivo: Libor + 0.40, revisión anual, comisión apertura 0.50, cancelación parcial o total 0.00, comisión cambio moneda 0.15 (min 6 eur.), comisión cambio divisa 0.15 sobre límite pendiente. A lo que voy, no le preguntaré por la tendencia de la economia japonesa porque entiendo que no existe la bola de cristal (aunque si me pueden decir la tendencia lo agradezco). el problema que le veo a esto es la volatilidad del yen. Por lo que he entendido si el yen se desploma fantastico y si el yen sube malo. Entonces pregunto, lo interesante es firmar la hipoteca entiendo que es cuanto más alto este el yen mejor. Me refiero que es mejor firmar la hipoteca con el cambio en 170 que en 150. Esto es así o estoy equivocado?? Gracias

  12. #52

    Anonimo

    No se si es tiempo de comentar pus acabo de ver la página.
    He bajado el excel y puedo comprobar que si el yen se aprecia un 50% mi hipoteca por lógica y por números aumenta un 100%: Debía 2 y ahora debo 4. Lo que se queda al 50% es la deuda que tenía, respecto de la nueva deuda. ¿Es así?
    Por lo demas, gracias y felicidades a todos. Estais consiguiendo desasnarme en estas materias tan oscuras para mí. Eso si, poco a poco.
    JAC-3


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