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Con los tipos actuales del Euribor (primavera de 2019) ¿Nos interesa un tipo fijo en la hipoteca? *264*

hipoteca tipo fijoComo en muchas ocasiones y por que se quieran ahorrar la lectura del post, avanzo: Dudo que sea capaz de responder a esta duda, pero lo que si puedo hacer es “hacer números” y explicar que nos puede suponer.

Primero veamos que ofertas existen en interés variable en estos momentos  y podemos observar que en el mes de abril de 2019 tenemos entre Euribor más 0,95 y 1,07 puntos. Procedo a no considerar el interés fijo de los primeros 12 meses, porque en una operación a 25 o 30 años, tiene una importancia bastante relativa.

Si una hipoteca media en España es de 125.000 € (según INE)  https://elpais.com/economia/2018/10/01/vivienda/1538383295_218088.html

Luego debemos considerar que el plazo medio es de 24 años, supongo que dicha “media” tendrá en cuenta no los plazos de formalización, que serán sin duda superiores, sino la realidad de la vida de dichos préstamos considerando que hay amortizaciones anticipadas y además esto intuyo que es un “cajón de sastre”, que mezcla operaciones para residencia habitual, y como poco, segundas residencias, las cuales son a menudo a menores plazos, ya que la edad de los solicitantes en dichos casos es superior a cuando la financiación es para residencia habitual.

El primer ejercicio seria comparar, en la actual situación de tipos Euribor a cero y ya no digo en negativo, la diferencia de pagar aproximadamente el interés a pagar en el segundo o tercer año y con las mejores ofertas a tipo fijo tenemos entre un 0,90 y 1 punto de diferencia, lo que supone una diferencia mensual de unos 52 € de cuota.

Si consideramos la parte de coste por tipo de interés de diferencia, y es un error mayúsculo a mi entender, en 24 años llegaríamos a la conclusión, repito por diferencia de la parte de los intereses de cada una de las cuotas de las 288 cuotas que se producirían en 24 años, para dichos 125.000 €, estaríamos hablando de una diferencia superior a los 14.000 € totales meses, que para hacer cálculos en múltiplos de 10.000 € (para quien desee calcular otros importes, serían unos 950 € de ahorro para cada 10.000 €).

El problema sin embargo es que nadie nos garantiza que los tipos de interés se van a mantener a cero o cero y poco en las próximas dos décadas, más bien yo diría que es altamente improbable que ello ocurra.

Por tanto a estas alturas del post, si tomamos la idea de dos párrafos más arriba nos tenemos que ir a variable y si consideramos el último párrafo a fijo, vamos que estamos exactamente igual que al principio, la duda de que hacer !!!

Necesitamos una tercera pata para decidir:

Una noticia de economía de La Vanguardia Digital de hoy indica:

https://www.lavanguardia.com/economia/20190426/461857287514/guerra-hipotecaria-banca-abarata-tipos-fijos-helpmycash.html

Hay que decir que la banca no hace apuestas, el negocio no es un casino o un bingo, cualquier producto financiero se pone a la venta con un detallado estudio de mercado, y no se deja prácticamente nada a la improvisación, ni siquiera a que sus Consejos de Administración intuyan que los tipos seguirán bajos durante varios años, no funciona así.

Desde hace bastantes años, hay una cosa que se llaman los mercados de futuros, dónde cotiza casi todo, por ejemplo divisas, mercancías como petróleo, maíz, trigo, soja,  hierro, cobre, aluminio, etc. y también temas financieros como los tipos de interés, con lo cual si las entidades financieras nos están ofreciendo pongamos un interés fijo del 2,10%, no lo hacen por la creencia de hay muchas probabilidades de que tengan un beneficio, lo hacen porque en los mercados de futuros los tipos de interés a largo plazo están algo por debajo de ello, con lo cual contratan los que se llama un derivado financiero que funciona como una especie de seguro (sería muy largo de explicar como funciona un derivado financiero como un derivado y no soy ni de lejos la persona más idónea para hacerlo) que les garantiza que al 2,10% pase lo que pase les queda un margen de beneficio a su favor, si no fuere así serían “apuestas” y la banca no hace eso, a lo mejor en 1875 -1880 pequeños bancos “apostaron” por líneas de ferrocarril, que era el boom de las última décadas del siglo XVIII, y así les fue, supongo que fue de las últimas ocasiones que la banca “aposto” de forma masiva por algo, y de eso hace más de 120 años !!!!!  

En este tipo de “derivados” es evidente que alguien va a recibir la contrapartida, si uno gana es porque otro no gana tanto o pierde, eso también es evidente, pondré un ejemplo:

Imaginemos un fondo de pensiones que tiene relevantes cifras que administrar y hoy no consigue ni tan solo cobrar por sus depósitos a no ser que incurra en algunos riesgos, y como un fondo de pensiones tiene una cierta estabilidad en sus depósitos, sí que hay reembolsos por jubilaciones pero también entradas, puede colocar dinero a mucho años sin problemas, por tanto si alguien les ofrece depositar a 20 años al 1,60% (por ejemplo) contra el cero de ahora, es posible que le interese para una parte de los ahorros de sus partícipes en dicho fondo de pensiones, si fuese así de simple, que no lo es, el banco que ofrece hipotecas a tipo fijo al 2,10%, estaría prestando este dinero recibido y ganando un diferencial de 0,40 puntos. Véase que no existe riesgo de perder dinero, porque hay una contrapartida que cruza la entrada de dinero con la salida.

Pues algo así, pero a lo bestia, es el mercado de futuros, donde de cruzan operaciones a nivel mundial, de gente que ofrece unos tipos de interés en préstamos para llegar a otros que los aceptan para depósitos, y “en medio” una ganancia.

Si le damos un poco la vuelta a eso, llegaremos a conclusión de que el supuesto Fondo de Pensiones, tendrá por un lado sus necesidades actuales de conseguir rentabilidad, una que no tiene ahora a no ser que incurra en riesgos, y los debe, al menos en parte, limitar, pero tienen también sus analistas, parecidos a los que tiene la banca en España, por tanto deben tomar las decisiones considerando un poco de todo, y no solo la necesidad de rentabilidad de hoy, el año que viene …. Y sin lugar a dudas saben o la historia lo demuestra que mantener los tipos a cero durante 15 ó 20 años, es poco probable, aun cuando hay un precedente, en Japón el Yen lleva muchos años con tipos bajísimos o en negativo.

Lo que sí parece posible es a los tipos bajos les quedan muchos telediarios o esto es lo que en estos momentos determinan los mercados de futuros, de hecho un bono alemán a 10 años  se mueve entre el 0 y el 0,10% y a 20 años entorno al 0,40%, pero ojo que le bono USA a 10 años está al 2,4-2,5% !!!!

Mi impresión es que los tipos van a subir, probablemente no en 2 ó 3 años, o si lo hacen seguirán siendo tipos de interés bajos, pero al plazo medio de una hipoteca de 24 años, me parece muy improbable. Debo remarcar que esto es “mi impresión”, no estoy haciendo recomendación alguna, ni debo hacerla, me limito a indicar mis percepciones.

Tomando todo lo indicado, y básicamente que la banca no hace apuestas, puede equivocarse, y lo hace, como todos, en  alguna ocasión, no hace mucho en el tema de las hipotecas y la insuficiente cautela en su concesión en aras de un crecimiento del negocio que concluyo en absolutamente insostenible, si nos ofrece hipotecas a tipo de forma preferente, es porque es bueno para sus intereses de negocio, y probablemente menos interesante para los clientes que podamos suscribirlas, ahora bien hay un dato que ellos no van a evaluar y nosotros si deberíamos hacerlo, se trata de nuestra tranquilidad económica, un tipo fijo nos da como resultado la ausencia de sobresaltos a futuro, sabremos desde el primer día la cuota a pagar, hoy o en el mes número 288 ¿Cuánto vale eso? Económicamente no lo sé, pero dormir de noche es algo muy preciado. Realmente con tipos al 4 ó 5%, suscribir un tipo fijo puede suponer mucho dinero, pero con ofertas al 2% o algo menos, cuando el variable tiene el diferencial de un punto, nuestro riesgo de “palmar” no es muy alto, y si lo hacemos, el importe del sobrecoste no va ser muy relevante. Si tomamos el ejemplo del comienzo en el peor de los casos, si los tipos se mantuvieran al cero en los próximos 24 años, el sobrecoste seria de 48 – 49 € al mes ¿mi tranquilidad financiera vale 49 € al mes? Esta es la pregunta que debemos responder ante la disyuntiva de ¿fijo o variable? Evidentemente la respuesta no es la misma para cada persona, ni siquiera pensando que los tipos se mantendrán a cero, porque si solo repuntan de media 0,50 €, es coste de tal “tranquilidad” se convierte en menos de 25 € al mes.

Creo que la decisión no va de hacer cálculos de si me será más rentable el fijo que el variable, porque yo diría que las posibilidades de acertar hablando de un fututo a 25 ó 30 años,  son prácticamente nulas. En muchos blogs se ha desarrollado una frase muy acertada de Fernan2 “el banco no es tu amigo”, y ciertamente si nos ofrecen un fijo del 1,90, 2 ó 2,10%, previsión de perder dinero no la tienen y por tanto la posibilidad de que en interés variable nos salga mejor, es un hecho, no es menos cierto que con intereses tan bajos, el “coste de nuestra tranquilidad financiera” habrá que evaluarlo, por tanto la decisión final, a mi entender y repito en un entorno de tipos bajos, no va tanto de si el banco va a ganar más conmigo, sino del valor que de demos a la ausencia de sobresaltos futuros y que su coste nos interese, si nuestra opción es el ahorro como premisa, la opción se decantará por un variable, no por una seguridad de que tal ahorro, sino por la probabilidad de que suceda. Si por el contrario nuestra opción es la tranquilidad, con tipos bajos, el coste parece soportable.

Yo he tenido hipotecas y si bien ahora estoy pagando dos duros de intereses, tengo que decir que llegué a pagar el 5,875% en una operación formalizada a Euribor más 0,50 puntos, y no hace tantos años de ello, y con el ejemplo de antes de los 125.000 € pasar de Euribor más un punto con tipos al cero al 5.875% la diferencia mensual supera los 300 €.

 

 

 

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  1. #1

    Emartinezp

    Comparto la opinión al 100%.

    A lo que añado: con la deuda pública actual el BCE no se puede permitir encarecer el €, esto llevaría a los Estados a la ruina económica en cuanto se dispare la prima de riesgo; por ello lo previsible es mantenerse en un Euribor bajo y continuar con el quantative easing, vamos lo que lleva haciendo Japón des de los 90.

    Dicho esto una hipoteca variable con un buen margen de negociación es lo óptimo actualmente, eso sí, hay que hacer bien las cifras no sea que la cosa cambie en 10 años (hay que hacer colchón con lo que se ahorra). El síntoma claro de que este es el camino es que la banca ofrece hipotecas a tipo fijo bajas (comparadas con 5 años atrás), es decir ofrecen el servicio que maximiza su beneficio (no el del cliente).

  2. #2

    W. Petersen

    en respuesta a Emartinezp
    Ver mensaje de Emartinezp

    He estado pagando cuotas desde los 19 años y tengo ya 56... siempre en variable, básicamente por lo que tu indicas al final del comentario, no obstante la tranquilidad es también un activo, el valor del mismo ya cada cual.

  3. #3

    Salgodelacrisis

    La educación económica en este país es nula. Cualquier listillo con corbata nos puede hacer perder unos miles de euros a lo largo del tiempo. Cuando yo hice mi hipoteca hace 15 años me dijeron que lo variable era lo mejor, que si esto, que si lo otro, no me dieron opción. Ojalá hubiese podido post así por aquel entonces, podría haber decidido mucho mejor. O al menos, pudiera haber decidido, cosa que no hice, me lo dieron pensado.

  4. #4

    W. Petersen

    en respuesta a Salgodelacrisis
    Ver mensaje de Salgodelacrisis

    El post no da ninguna solución!!!! Es una simple reflexión. De hecho se dice, y me temo que es cierto, que los economistás hacen previsiones y en muchos casos a medio plazo, deben explicar el porqué tales previsiones no cumplieron.

    Por tanto solo pude dar algunas razones para decidir incluyendo el concepto "del valor de la tranquilidad" y obviamente el coste de la misma, ya nada es gratis.

  5. #5

    Anhell

    Grandísima reflexión!....

    “La tranquilidad” ese intangible que es tan “caro”.

    Saludos.

  6. #6

    Alberto Duran

    Yo parto de que si quieres tranquilidad no tendrás nada,
    Todos los buenos negocios u operaciones mercantiles si son buenas tranquilidad no hay, dinero fácil no existe.
    Y mientras mayor la ganancia menos tranquilidad.

    Yo opto por la variable, en 25 años estaré muerto, habré vendido o amortizado. Y con los años se va pagando menos intereses, esto también es interesante tomar en cuenta.
    Saludos cordiales!

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