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Hipotecas 100% - 115%  *Post 258*

Resultat d'imatges de hipoteca 100%Seguimos viendo en Rankia algunos hilos en los cuales se solicita información de hipotecas al 100% y en ocasiones al 115% (100% más los gastos).  Evidentemente uno puede comprender perfectamente el problema, que procedo a ilustrar con un  ejemplo y de paso una opinión personal:

Pongamos un piso o una casa, fuera de capitales grandes, 150.000 € de coste, el comprador precisa de 30.000 € para el 20% de “entrada”, más unos 22.000 € para los gastos, considerando IVA (o ITP si es usada) Notaria, Registro, Gestoría, etc., con lo cual para “meterse en una hipoteca” para empezar uno va a precisar de 52.000 € ahorrados”, ello al margen de que sus ingresos sea suficientes, en opinión del banco, para acometer los pagos mensuales.

Estamos observando que son muchas las ocasiones en las que, a pesar de que la cuota de hipoteca seria parecida o incluso ligeramente menor que el importe del alquiler, mucha gente se ve obligada a alquilar, simplemente porque carece del ahorro suficiente, que al final es un 33-35% del coste de la finca.

La devaluación que ha realizado España (y otros estados) para ser competitivos en los mercados, y al no poder actuar sobre la divisa, se ha realizado vía reducción de costes de las empresas, y muy significativamente los costes laborales, con lo cual el ahorro se ha reducido en las clases trabajadores y medias.

Paralelamente a ello, tenemos la mala experiencia bancaria acontecida en la crisis de 2008, de la cual todavía arrastramos una parte importante, a pesar de lo que quieran que creamos los políticos, las cosas son como son, no como nos quieren convencer. Las crisis bancarias al menos en los últimos 30 – 40 años, antes lo desconozco, han sido siempre por morosidad (incluso los bancos del grupo Rumasa, tuvieron problemas por eso, seria morosidad del propio grupo empresarial, pero morosidad en todo caso), en consecuencia es bastante improbable que se tropiece nuevamente en la misma piedra, la morosidad (impagos) es el cáncer del sistema financiero

El tema de considerar condición el aporte del 20% de coste (más los gastos e impuestos), no es más que un tema regulatorio, (para considerar que hipotecas son susceptibles de titulización, y cuales no) que sería muy largo de explicar, y tampoco aportaría mucho, a efectos prácticos daría bastante lo mismo el actual 20, que el 15 o el 17%, el tema está exactamente dos apartados, una es LA APORTACIÓN DEL COMPRADOR, SU IMPLICACIÓN EN LA INVERSIÓN, y la otra es TENER UN MARGEN DE MANIOBRA EN CASO DE IMPAGO, para recuperar el dinero prestado.

En el primer concepto, si el comprador no pone nada de su parte, lo que está pretendiendo es simplemente que el banco le compre la casa (una que no ha elegido el banco) y tal cliente la pagará en cómodos plazos y unos bajos intereses (*), pero si reflexionamos un momento sobre ello, si nada se aporta ¿Qué impide (a la primera de cambio) soltar las llaves ante el/la directora/a de la oficina, indicado, lo siento, hasta ahí llegué, no puedo más? Al final habría estado (más o menos) pagando algo parecido a un alquiler.

Si seguimos reflexionando sobre ello, entenderemos porque para segundas residencias se presta sobre el 70%, y para naves o locales un 60% (en el mejor de los casos) ¿Acaso tiene menos valor una segunda o un local? En parte no, su valor ya viene determinado por la oportuna tasación ¿entonces? Pues precisamente por esto volveremos al concepto de “la implicación del comprador en la inversión”. Lo que si es cierto es que los vaivenes de valor de una finca se pueden producir en mayor medida en zonas turísticas, de playa o de montaña. El valor no viene por el uso de una finca, residencia habitual o segunda residencia, viene mucho más afectado por zonas, y evidentemente las naves y locales con más posibilidades de vaivenes de valor. El prestar más porcentual por el uso, viene por la implicación del comprador, que de alguna forma y ante problemas económicos, “soltará” antes algo innecesario (una segunda residencia) que la habitual.

Si hay implicación, más allá de si es el 15 más gastos, el 20 o el 17,50%, también más gastos, lo que antes indicaba de IMPLICACIÓN, supone que esto de “soltar las llaves ante el/la director/a” no va ser tan fácil y los deudores harán un mayor esfuerzo para evitarlo, que si bien no evita que los problemas económicos suponga perder una vivienda, lo que es un hecho es que será un volumen bastante menor.

El otro concepto que indico, es el margen de maniobra ante los vaivenes de precio, desconozco la razón por la cual en algún momento “alguienes” determinaron que un 20% podría ser suficiente, y cubriría una baja del valor de la garantía, aun cuando en la crisis de 2008 nos quedó claro a todos, que algunas fincas bajaron por debajo de dicho porcentual, y no solo un poco, sino “un mucho”. Sin embargo es también cierto que la crisis de 2008 ha sido excepcional, y tal 20%, más los importes ya pagados por el cliente en el momento del problema, han sido suficientes históricamente.

Finalmente las excepciones son las fincas que son propiedad de la entidad que las financia ¿Por qué en estos casos prestan al 100%? Es muy sencillo, aquí la implicación pasa a un segundo término, la prioridad es “sacarse el piso del balance”, un banco no es una inmobiliaria, las tienen como filiales, porque no les quedó otro remedio, pero voluntad o interés en estar en tal negocio, ninguna. Por tanto la prioridad es esa, vender todas las fincas posibles.

En este caso si prestan al 100% ¿No tienen el mismo problema de implicación y falta de margen de maniobra por los vaivenes del mercado? Claro que tienen exactamente la misma, entonces volvamos a “la estadística”, si un banco vende en este trimestre 2.000 fincas financiadas al 100%, si hay riesgo de volver a quedarse de nuevo con algunas de ellas por impago, pero es imposible, mera estadística, que les retornen las 2.000 a su balance, con lo cual al pesar del riesgo, mejorarán su balance si o si..  

 (*) Bajos intereses: Nos podemos quejar de los precios de la banca, pero convendremos que los tipos de interés de las hipotecas son extremadamente baratos, sea lo de antes de 0,50  puntos sobre el Euribor (el precio del dinero en los mercados) un punto o uno veinticinco, es barato, al menos para mantener los gastos de estructura, y si vale, perciben comisiones por los seguros, y otras cosas vinculadas a una hipoteca, y obviamente para los que pagamos la hipoteca todo va a ser caro, aunque la realidad es la que es, unas financiaciones hipotecarias realmente baratas, y como prueba observemos los precios en EE.UU., tendremos sorpresas.

www.yoreklamo.com
  1. #1

    Lorena Romero

    Voy a romper una lanza en favor de los jóvenes que somos los que más complicado tenemos el poder acceder a un piso. El gobierno anuncia unas ayudas precisamente para poder pagar la entrada o los gastos de una vivienda... se quedan en nada. El banco no concede hipotecas sin antigüedad laboral...

    ¿Quizá algún tipo de préstamo para la entrada al 0-1-2% como hace UK con los estudios?

    Un apunte "off the record". Lo que no tolero es cuando la gente dice "el banco me ha dado una hipoteca que no puedo pagar". Echando balones fuera. Si los bancos dan hipotecas al 100% porque las dan, si no las dan porque no me la quieren dar... y así. En España tenemos poca memoria, eso seguro.

  2. #2

    W. Petersen

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Algunas cosas hay que entenderlas Lorena, que no significa compartirlas:

    Una es la impotencia de uno al ver que lleva 5 años trabajando y tiene muy pocos ahorros, y no significa que no ahorre, es solo que el mismo es insuficiente, por ejemplo si se traspasa a una cuenta 500 € al mes (y es una suma ya considerable para cualquiera) en 5 años tendrá 30.000 € ... que será insuficiente. Por tanto sin ayudas familiares, y muchísimas familias no pueden, de alquiler.

    Con lo cual, pedir implicación del comprador ?? evidentemente si, pero esto del 20% es solo un tema regulatorio, la implicación quedaría igual si fuera el 10 o el 15%

    Y luego como en Finlandia esto de los impuestos de la vivienda para jóvenes tienden a ser muy testimoniales, ni en broma te vas al 13 o 14%

    Y para terminar la respuesta, ciertamente los comentarios de los bancos no ayudan, o por estilo, es un tema cultural, a veces nos cuesta aceptar que un banco no es ayuda, ni nada por el estilo, igual que el Mercadona, venden un producto, punto.

  3. #3

    W. Petersen

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    No se en la Comunidad Valenciana, pero en Catalunya, las donaciones de familiares directos para vivienda hasta unos 40.000 € (creo) no tributan por el impuesto de donaciones y sucesiones, pero como antes indiqué, para esto los padres tienen que tener posibilidades, y este caso no es la mayoría.

  4. #4

    Sasha

    Me ha interesado esta columna. Estoy en el caso de vender el piso en el que estamos y por tanto toda info que me valga la he de aprovechar. Justo, además, es un piso que hemos puesto a 150.000 jeuros, y me interesa que venga alguien con esta plata. Por eso me interesa saber por cuánto le saldrá la broma al futuro comprador, para ver qué tal se puede dar. No sé si le darían el 100%, posiblemente el 80 sí se lo den, así que con esas estoy jugando.

    Noto que, si no es una burbuja como aquélla, sí hay algo en marcha similar a la que se lió. Se ha abierto la espita de las hipotecas al 100%, y para que los bancos no pierdan clientes, seguramente recurran a maniobras.

    Sea como fuere, me gustaría que me lo comprasen, la verdad es que entre una cosa u otra el precio no está muy alejado. Os podríais lanzar alguno/a... ;) :D

  5. #5

    W. Petersen

    en respuesta a Sasha
    Ver mensaje de Sasha

    Amigo virtual Sacha, creo que hacía mucho tiempo que no nos cruzábamos en Rankia ¡!!!!

    Vamos a ver, la morosidad es el cáncer de la banca, dudo mucho que tropiecen de nuevo. Contrariamente a lo que se cree la banca no es de los mejores negocios que existen, más bien estaría en la parte de los peores. Si, si, ciertamente en términos nominales ganan mucho dinero, muchos millones de euros, pero la cuestión es ¿con que inversión? Te pondré dos ejemplos

    Banco Sabadell (balance consolidado) … Fondos propios (capital de los accionistas) 13.221.781.000 € … resultados netos …. 801.466.000 € …. Esto es exactamente el 6,06% de la inversión. Como ves no parece un gran porcentaje de beneficio en relación a la inversión existente.

    Banco Santander (balance consolidado) … Fondos propios (capital de los accionistas) 116.265.450.000 € … resultados netos …. 6.618.810.000 € …. Esto es exactamente el 5,69 % de la inversión. Como ves lo mismo, algo entiendo bastante exiguo.

    Ahora como comparación podríamos ver porcentajes de resultado superior a 10% en muchas empresas, y no hace falta que vayamos a Inditex que debe ser de las mejores!!!!

    Con unos resultados de este tipo de 5-6-7% …. Observemos otro dato …. Del mismo Banco Sabadell, que tiene el 2017 préstamos por 149.551.292.000 €, solo un 1% de pérdida se carga los beneficios de casi un año y medio …. Hablo de pérdida que no es mismo que morosidad, una posición morosa, puede llegar a ser pérdida, pero no siempre es así.

    Por tanto esperar que la banca vuelva otra vez a prestar el 100% de la inversión, y se queda sin margen ante las caídas de valor que pudieran producirse, aparte de la nula implicación que supone que un cliente diga al banco “me compras esta casa, la pagas enterita, y ya te iré pagando a plazos” … sinceramente lo dudo, y me extraña que ING que debe ser el único, admita solo el valor de tasación sin considerar el que paga el cliente, que en muchas ocasiones son muy similares, pero no siempre.

  6. #6

    Sasha

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Sí que hacía mucho rato; he estado apartado de todo esto desde que empecé la cura de desintoxicación de las preferentes... :D Luego he ido al tran-tran y con pocos movimientos, así que me he vuelto a mi rol de pringao humano medio :D

    Es el tema de las hipotecas uno que me preocupa, necesito que el comprador tenga sus ahorros y el banco no le ponga pegas. Si le dan el 80% de lo que pido como máximo, macanudo; eso sí, si el banco viene a tasarlo, a ver qué precio le pone. Si no entiendo mal, dices que ING da la plata en base a lo que tasa, ¿quiere esto decir que el resto lo da en base al precio de venta?

  7. #7

    W. Petersen

    en respuesta a Sasha
    Ver mensaje de Sasha

    La mayoría de bancos si, se ven algunas contadas excepciones en operaciones muy concretas, o eso se manifiesta en Rankia, la normalidad es:

    el 80% del menor de los valores, el de compra o el de tasación.

    En incluso en ocasiones en los foros, alguien pide como debe actuar cuando el comprador le solicita escriturar por encima del precio para poder acreditar al banco un precio superior, lo cual tiene un par de problemas (y gordos) uno es falsedad en un documento público (notarial) y luego que si uno declara que algo lo ha vendido los 120, cuando en realidad eran 100, y ha devuelto los 20 bajo mano al comprador, cuando declar la venta en IRPF, estos 20, son beneficio.

  8. #9

    Latirus

    Cuando la masa monetaria es alta, los activos están sobrevalorados. Como la financiación es más fácil en ese momento, los activos son más caros que cuando hay poco dinero en circulación.

    Si hay poco dinero en circulación los activos están más baratos porque cuesta más financiarse. En las burbujas de crédito te financian el 115% pero pagas un precio mayor por el activo.

    La FED lleva algún tiempo retirando liquidez mediante la disminución de la renovación de los bonos que expiran. El BCE empezará en 2019. La contracción del crédito siempre conduce a lo mismo: recesión.

    Ahora que empiezan a financiar el 100% es el momento de deshacerse de los inmuebles. "El último euro que lo gane otro"

  9. #10

    tentica

    Los bancos rara vez, muy excepcionalmente y muy rara vez, darán el 100%. Lo que te podrán pelear es el 95% del valor de compra, habiendo una tasación por encima cuyo 80% sea el 100% de la compra; operaciones así pueden ser viables.

    No obstante, si un banco está dando el 100% debe provisionarlo en sus balances y esto significa mayor ratio de endeudamiento, revisiones del BCE...etc. Si un banco da el 100% es porque el cliente lo vale y mucho...

    Saludos,
    www.ihomeyou.net

  10. #11

    W. Petersen

    en respuesta a Avelino Garcia
    Ver mensaje de Avelino Garcia

    Me temo que para eso tendrán que cambiar la regulación, pero no solo en España, sino en toda Europa occidental.

    Vamos a ver, cualquier activo lleva implícito un riesgo, incluso una divisa, la moneda de un estado tiene riesgo de impago, ya vimos hace años en Argentina, que su moneda llegó a valer casi nada, o la moneda de Zimbabwe, que no vale nada, pero sin ir a tales extremos, el euro que tiene el apoyo de los estados de la UE, fluctúa, el dólar norteamericano igual, con lo cual como poco existe el riesgo de su valor.

    Un préstamo, una cartera de préstamos son activos para los bancos, son sus inversiones para obtener sus rendimientos, y tales activos se valor por el riesgo de impago que conllevan. Si un banco invierte en deuda soberana de estados de la UE, no es lo mismo invertir en deuda, ya no te digo griega, sino italiana por ejemplo que hacerlo en holandesa o germana, es evidente que el riesgo ya no de impago, sino simplemente de verse obligado a “refinanciarla” (modificar vencimientos por ejemplo) es bajo en Italia, pero mucho menos en Holanda o Alemania.

    Con los préstamos sean personales o hipotecarios, ocurre exactamente lo mismo, se ponderan por riesgo, y una deuda cuya garantía descansa sobre la totalidad de una finca, tiene mayor riesgo que otra que sea al 80% del valor.

    Como los bienes inmobiliarios tienen riesgo de cambios en su valor, alguien hace años y por alguna razón, y no solo para España, determino que un 20% de margen podría ser suficiente, de manera que si caía el valor difícilmente sería por debajo de un 20%, pero la realidad demostró en la crisis de 2008 (que todavía arrastramos y han pasado ya 9 años) que tal 20% no era suficiente en muchos casos, incluso no lo era en hipotecas que llevaban pagándose 4 ó 5 años y el porcentual podría estar muy por debajo de 80, no obstante no se modifico a efectos internacionales dicho 80%, supongo por considerar que esto era momentáneo, aunque el “momentáneo” lleva más de 9 años.

    Con esto los bancos cuando prestan deben realizar unas provisiones de riesgo, es decir, tomar una parte de su balance, de su dinero, y ponerlo en una hucha en concepto de provisiones para futuros impagos, lamento tener que hablar de tema técnico-contables, pero no conozco otra manera mas simple de hacerlo. Bien … “hacer provisiones” ,… significa que aquel dinero destinado a las mismas, no lo tienen para otras cosas … y estas provisiones son más altas o más bajas en función de la calidad del riesgo que tienen, y te aseguro que en hipotecas al 100% las provisiones son muy altas. Te pondré un ejemplo:

    No conozco los porcentuales, pero si en un hipoteca al 80% deben poner un 0,50% de la deuda y cada año como provisión, en una hipoteca al 100% será el doble o triple.
    Por si no fuera suficiente, y lo lamento, debo explicarte como funcionan los préstamos del Banco Central Europeo … vamos a ver, un banco puede prestar lo que tiene de clientes, o la mayor parte de ello más el dinero del capital propio del banco, pero si tiene más salidas que entradas en un momento dado o más •”pedidos” de crédito o préstamo de lo que podría prestar por los depósitos de que dispone, puede acudir al BCE a pedir un préstamo incluso a pocos días. Te preguntarás ¿cómo si tu o yo vamos a nuestro banco el lunes y pedimos 15.000 € para comprar un coche? Pues no, porque tu o yo, según nuestra solvencia e ingresos, el banco nos hace un análisis y si la misma le parece bien, firmamos un papel de promesa de pago, y tenemos la pasta. No, no, el Banco Central Europeo no presta de este modo, presta solo con garantías ciertas y reales, ni promesas ni historias, por más solvente que sea el banco, la liquidez que da el BCE es siempre con garantía, a esto le llaman “colaterales”, es decir, te presto dinero, pero tu me das algo con lo que cobrar si te olvidas o tienes problemas algún día.

    Un “colateral” (una garantía) para un préstamo aunque sea solo a 3 días, ¿es cualquier cosa de valor? No …. El BCE acepta lo que acepta, por ejemplo títulos de deuda soberana de países solventes, si un banco tiene en su poder bonos de la República Alemana o del Reino de España, lo puede ceder como garantía, si el banco tiene bonos de la República de Zimbabwe (que no creo que ningún banco lo haya comprado, pero supongamos que uno los tuviera) el BCE te dirá que nones … que no le vale como garantía, y le da los mismo si son muy rentables, no los quiere y punto.

    Un “colateral” aceptable por el BCE, son los derechos de cobro de préstamos hipotecarios, esto para el Banco Central Europeo es una muy buena garantía, préstamos que si no se pagan, tienen ladrillos en garantía, peeeeeeeero solo de hipotecas concedidas al 80%, de las del 81 para arriba, no quieren ni una en el paquete de garantía, y no lo quieren de nadie de la UE ¿Qué tu banco los quiere dar al 100%? Pues tu mismo, pero esto a mi no me lo cuelas como colateral, y además como te empeñas en esto, en la hucha de provisiones, para estas que superan el 80% en el momento de la concesión, pones más dinero, porque omo además de tu prestamista soy tu regulador, te estoy controlando que lo hagas, a través de "mis delegados" como el Banco de España, el Bundesbank, Banque de France, la Banca d'Italia o si estuviera en el euro el Bank of England, que estos últimos van "por libre", porque el Reino Unido conserva su propia divisa, pero vamos funcionan bastante igual que el BCE, para los bancos británicos, si el Barclays Bank les pide préstamo, con colateral si o si ......

    A pesar de todo este rollo contable, está lo que indico en el post ….. si el cliente no pone nada de su parte, solo pone las ideas, de laguna forma está alquilando una casa por una cuota mensual ¿Qué le impide ir al banco, soltar las llaves y decir, ahí os quedáis? Mira si la regulación en lugar del 80, fuera al 85 ó el 90% …. En lo que indico de la implicación sería lo mismo, el cliente se habría jugado su dinero, pero al 100%, ¿Qué se juega?

  11. #12

    Joseangellopez

    Quiero sacar unos 70.000-80.000 euros me he comprado una vivienda y es el 40% del valor de la vivienda. Quiero sacar un prestamo a tipo fijo que banco me recomienda. Y a cuantos años lo pondría aproximadamente quiero poner a 10 años o 15 tengo nómina para poder pagarlo.

    Gracias

  12. #13

    W. Petersen

    en respuesta a Joseangellopez
    Ver mensaje de Joseangellopez

    Nadie sabe cuando subiran los tipos de interés, lo que es muy improbable es que se mantegan al cero durante muchos años, no tiene sentido... a 30 años yo me iba a variable sin dudarlo.. pero a 10.. 15 .. a fijo no es mal plan.

  13. #14

    Joseangellopez

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Y el banco que me recomienda o los bancos con mejores oferta a tipo fijo. Gracias

  14. #15

    W. Petersen

    en respuesta a Joseangellopez
    Ver mensaje de Joseangellopez

    Lo que recomienda el banco, es lo que a ellos más les interesa .... es un negocio no una asesoría .. igual que cualquier tienda te recomendaran lo que interesa a si negocio... que coincida o no, con tus intereses no es relevante para ellos ....

    En este caso y en operación a 10 ...15 años.. puede que coincidan ambos .. pero conocer de antemano si es mejor fijo o variable es imposible.

  15. #16

    Joseangellopez

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    No me ha entendido la pregunta o quizás la he formulado mal. ¿Qué banco (Santander, ibercaja, coinc...) me interesa más para una hipoteca a tipo fijo durante 15 años? Cuál es el que da mejor oferta hipotecaria para este caso? Muchas gracias

  16. #17

    W. Petersen

    en respuesta a Joseangellopez
    Ver mensaje de Joseangellopez

    Esto no lo sé.... las políticas de cada entidad en cuanto a precios, cambian muy a menudo

  17. #18

    Damian65

    Genial el artículo. Muy bien explicado, para mi que estoy valorando la compra de un piso me ha servido un montón

  18. #19

    W. Petersen

    en respuesta a Damian65
    Ver mensaje de Damian65

    Pues no es nada del otro mundo !!!! Se trató simplemente de refexionar sobre lo que uno ve ... y hablar con algun director bancario jubilado ... no porque sean mas listos, simplemente porque la alta mecanización de la banca, es algo relativamente nuevo. Hace unos 10 o 15 años, la intervención de un director en la concesión o denegación de una financiación, era relevante, hoy bo lo es.

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