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A quien pueda interesar (sobre fiscalidad de alquileres) *243*

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Resultado de imagen de alquiler a estudiantesSe me ocurrió preguntar a la Agencia Tributaria sobre el tratamiento de los alquileres a estudiantes universitarios, lo hice en forma de consulta vinculante, de la cual recibí respuesta recientemente.

Aquí hay que separar muy claramente si son contratos de temporada de estudio, normalmente del 15 de septiembre al 15 o 30 de junio del año siguiente. Y los que se contratan para un año o más, con independencia de que se pueda establecer algún acuerdo de gratuidad en los meses de verano o parte de ellos, en cuyo caso estamos ante contratos de una duración igual o superior a un año, y por tanto susceptibles de ser considerados vivienda habitual, siempre y cuando se cumplan tales requisitos. De forma general, una vivienda se considera “habitual” si uno reside en ella más de 183 días al año.

A efectos fiscales es una cuestión importante a efectos de pago, porque en los alquileres de vivienda habitual, y bajo los requisitos establecidos, del resultado económico obtenido, se tiene la posibilidad de incorporar a la base imponible del impuesto (el IRPF) solo el 40% de los resultados obtenidos.Técnicamente se llama “reducción” del 60% ……  Bien es cierto que existen una serie de limitaciones en cuanto a gastos, que no me explayaré en detallar, para empezar porque no soy nada especialista en fiscalidad. No obstante y para resumir, de alguna manera “un casero” y bajo determinadas circunstancia puede conseguir de una forma absolutamente legal, que solo el 40% de las rentas percibidas por alquileres, sean susceptibles de pagar impuestos, en otras palabras, el 60% restante no pagaría nada, repito, bajo ciertas circunstancias, que no es muy complicado cumplir.

Para quien le interese, la consulta vinculante es la V4837-16

Lo que consulté fue el tratamiento fiscal de los alquileres a estudiantes por habitaciones y a periodos iguales o superiores a un año, y que tal alquiler suponga residencia habitual y permanente del estudiante en cuestión, declarando que todos los detalles se configuran contractualmente, es más en dichos contratos, incorporo incluso un plano de la vivienda (reducido) indicando cual es la habitación que se alquila, y los derechos de uso de las zonas comunes, a lo que la Agencia Tributaria me responde:

… el alquiler de habitaciones se configura contractualmente (según se indica en el escrito de consulta) como arrendamiento que va más allá de la mera temporada –teniendo como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los estudiantes arrendatarios- por lo que acreditándose tal circunstancia si resultaría operativa la citada reducción, pues nos encontraríamos a estos efectos ante un arrendamiento de vivienda.

Es evidente que la solicitud habitual de un estudiante o de sus progenitores, en principio será conseguir un arrendamiento lo más corto posible, lo que indicaba antes, de 15 de septiembre a 15 de junio del año siguiente, para ahorrar algunos meses de renta, lo cual es perfectamente comprensible, no obstante todo son pactos, por ejemplo una gratuidad mensual cada 12 meses, de forma que el inquilino paga un poquito más, el casero cobra un poquito menos, pero se asegura el alquiler del año siguiente (que no es poco) y tal inquilino con este sobrecargo se ahora el vía crucis de buscar nuevo piso para el siguiente curso, que al menos en Barcelona, en estos momentos, es eso, un vía crucis, etc., y desde luego el casero, al menos así lo entiendo yo, si tiene que sacrificar algo de rentabilidad, debe considerar que el ahorro fiscal, es también una forma de obtener unos ingresos adicionales, vía “no pago por el 60% del resultado”.

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Comentarios
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  1. #1

    berebere

    Eres un crack!

    espero y deseo que la CV no la hayas hecho con tus datos porque, según la leyenda urbana establecida al efecto, en el siguiente ejercicio te va a tocar...una inspección!

    Suerte, maestro!

  2. #2

    Paloi

    Hola,

    Yo llevo haciendo alquileres de este tipo a estudiantes y jóvenes profesionales durante los últimos 10 años y no he tenido nunca problemas. Efectivamente la fiscalidad española para el alquiler es bastante favorable con lo del 60% y hubo momentos en los q los ingresos por alquileres a jóvenes menores de 35 o 30 años (según el ejercicio) estaban exentos al 100% de tributar.

    En cualquier caso, yo lo q hacía es un contrato de alquiler anual, con una estancia mínima de 2 meses q ahora lo he extendido a 6 meses, para evitar molestias de entradas, salidas y búsquedas de nuevos inquilinos ... y tb asegurar estar más alineado con el marco legal.

    Porque si no recuerdo mal en el 2013 o 2014 cambió la ley, y se estableció q un inquilino podía dejar la vivienda a los 6 meses sin tener q dar razón alguna y sin sufrir ninguna penalización (nada de retenerle la fianza). Creo q la misma ley establecía q pasado el año el casero podía no renovar el contrato e invitar al inquilino a que dejara la casa sin tener q dar ninguna razón ni estar expuesto a ninguna penalización.

    No sé si esta era la ley de arrendamientos urbanos.
    Digo esto porque hace un año me entró un nuevo inquilino y me dijo q el alquiler de habitaciones no se regía por esta ley de arrendamientos urbanos, sino q se regía por el código civil, y q eso tb me eximía de depositar las fianzas en el IVIMA (Madrid) y hacer ese pesado trámite q suele demorar un mes o más la devolución de las fianzas.
    No sé si esto tb cambiaría la fiscalidad aplicable a estos arrendamientos.

  3. #3

    Valentin

    No logro encontrar el texto referente a V4837-16

    Agradecería un hiperenlace, o los pasos para encontrarlo. Gracias.

    Saludos,
    Valentin

  4. #4

    W. Petersen

    en respuesta a Valentin
    Ver mensaje de Valentin

    Yo tampoco, de momento, lo acabo de recibir !!!!! te mando un privado y te comento.

  5. #5

    W. Petersen

    en respuesta a berebere
    Ver mensaje de berebere

    Estas cosas hay que hacerlas IDENTIFICADO, si me revisan, pues que le vamos a hacer !!!! no estoy nada asustado ... la última vez que "gestión tributaría" me pidió aclaraciones, la broma me costo 89 € !!!!! y tenían razón !!!!

  6. #6

    W. Petersen

    en respuesta a Paloi
    Ver mensaje de Paloi

    Exacto, si es por habitaciones no va por la LAU, sino por el código civil, y por tanto la fianza no hay que depositarla, pero a efectos legales, según el abogado que a veces acudimos en la empresa, un tribunal aplicaría normas de la LAU, en los casos que el Código Civil no tuviera la concreción suficiente, o el contrato no detallase alguna cosa debatible en el juicio, porque de hecho es un alquiler.

    Pero eso si, si el contrato es a 9 ó 10 meses, nos podemos olvidar del 60%, tiene que ser a un año mínimo y constituir la residencia habitual del inquilino.

  7. #7

    Valentin

    Adelanto, que yo no se nada en esta materia, y que solo es un comentario lo que pretendo:

    Petersen, es comprensible, que aunque dejes habitar de forma gratuita los meses de verano a los estudiantes, la DGT considere que se sigue habitando en el inmueble dado que el contrato de alquiler sigue vigente y los inquilinos siguen viviendo en el.

    Dado que los estudiantes no quieren pagar por los meses (deverano) que no habitan lahabitación, se me ocurre la siguiente idea para beneficiarte del 60% dereducción (que nose si cumpliría conla legislación):

    - Hacer contrato de temporada de estudio como describes (p.e. año académico). Por lo tanto inferior a 1 año.
    - En el contrato le permites al estudiante mantener sus cosas durante los meses de verano en la habitación, que no habita, por que ha vencido el contrato y porque te hizo la entrega de llaves afinale de junio por ejemplo.
    - Si durante el verano el estudiante decide ocupar la habitación para el año académico siguiente, haces un nuevo contrato de temporada deestudio.

    Ya me dirás (o me diréis rankianos) si esto sería una alternativa para conseguir esa reducción del 60%.

    Saludos cordiales,
    Valentin

  8. #8

    Buenallave

    Sólo un detalle. Los exámenes de septiembre van a desaparecer poco a poco, siendo trasladados a otros meses, según la Yuniversity. La primera consecuencia es que se adelanta un poco el inicio del curso al 15 de septiembre, o incluso antes. La segunda es que se retrasa el fin del curso para los malos estudiantes, quizás hasta el 20 de julio. No sé si esto afectará sustancialmente o no a la consulta a Hacienda.

    Y, francamente, no veo yo a ningún estudiante haciendo miles de contratos por los meses de verano.

  9. #9

    W. Petersen

    en respuesta a Buenallave
    Ver mensaje de Buenallave

    A ver, salvo error por mi parte, para considerarse residencia habitual, uno debe residir 183 días al año, si calculamos de 15 de septiembre a 30 de mayo, considerando que el 50% de los fines de semana, van a ir a la casa de sus progenitores, tenemos 201 días, considerando al mismo tiempo que en las vacaciones de navidad no están en la vivienda alquilada, y tampoco en semana santa, y si son todos los fines de semana que se van del piso (viernes noche y sábado noche, porque el domingo ya llegan de nuevo), habría que restar otros 29 o 30 días, entonces la cosa sería muy justa porque hablaríamos de 171 días, pero ojo, sería solo en el caso de un estudiante que aprueba a la primera, que no tiene que recuperar nada, porque entonces hay exámenes a mitad de junio, que además se vaya a casa de sus padres, todos, absolutamente todos los fines de semana, que no se quede ni uno solo en el piso, ni siquiera en las semanas de exámenes, que además llegue justo el 15 de septiembre con la maleta, la deje en el piso y se vaya corriendo a la universidad...... en el resto de casos, se pasa de los 183 días/año.

    Con lo cual si afectará a la consulta a la AEAT, pero a mi favor, la remota duda de los 183 días al año, quedaría absolutamente despejada !!!!!

  10. #10

    W. Petersen

    en respuesta a Valentin
    Ver mensaje de Valentin

    Lo que hago es otra cosa, bastante parecida: El contrato es a un año, no hay penalización a partir del sexto mes, aunque esto no es LAU, lo adapto a la misma .... pero solo hay 11 pagos de renta .... cuando un inquilino acumula 12 meses de estancia, tiene derecho a un mes gratuito, esta gratuidad no se divide ni se prorratea, eso es, si estás un año y medio, tienes un mes de bonificación, no uno y medio, no hay "partes" ............ la idea es ¿vas a perder 2 meses? pues tampoco los quiero perder yo ¿vamos a medias? ...... y más cuando Barcelona, como bien sabes, está imposible ... lo bueno y lo mediocre se alquila muy rápido (creo que hay una burbuja, y el que se endeude considerando que los precios de los alquileres seguirán subiendo, tendrá un problema) .... y hay cola !!!!! los que no han alquilado en agosto, tendrán que esperar a "las sobras", lo que nadie quiso o estudiantes que han alquilado un piso de 4 habitaciones y son 3 (tienen que buscar a alguien para completar) o los pisos de 3 y son solo 2 .... ello al margen de los que tienen un negocio de "alquiler de cuevas", pisos roñosos, etc., negocio que a mi no me interesa, pero nada, solo tienes problemas !!!!!

    Hace ya tiempo que esto de "nos lo partimos", me está funcionando sin problema alguno....

    Lo de "acoplarse" en el piso que alquilaron otros, a los que les sobra una habitación, puede salir barato, pero tiene un problema gordo ¿que contrato tienes? pues ninguno ¿que derecho a pedir médico de cabecera de desplazados? ninguno ¿y tienes derecho a pedir ayudas / becas? pues a la que te pidan que demuestres el gasto el alquiler o donde vives, otro lío !!!!!

  11. #11

    W. Petersen

    en respuesta a Paloi
    Ver mensaje de Paloi

    Por cierto, me parece muy bien que un inquilino diga que no hay que depositar la fianza en IVIMA, en mi caso es el INCASÒL .... si lo que quiere es que no la deposite, pues vale, pero si su idea es no darme garantía ninguna .... pues vale, habrá más pisos que gatos descalzos, pues nada a patear calle como los gatos ....

    En esto no negocio, el o la estudiante, titular del contrato, un progenitor que tenga empleo avala los pactos económicos del mismo, y dos meses de depósito para posibles incidencias !!!! .... antes de comentar nada de garantías, y en alguna ocasión lo hice, prefiero una ligera rebaja en la renta, en las garantías nada de nada, esto o a otro piso ....

    Eso si, los precios para estudiantes son caros, entonces hay 3 premisas:

    1: Servicio
    2: Servicio
    3: Más servicio si cabe ....

    2 ejemplos, no sé que le pasaba a la Tele, me llaman, voy al Carrefour que tenían una oferta de 160 € para una TV de 32" .....

    Como el invierno empieza, ya están ahí los de la caldera de calefacción para la puesta en marcha ....!!!!

  12. #12

    batiscafo

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    No entiendo qué tiene que ver aquí el término VIVIENDA HABITUAL.

    Para poder aplicarse la reducción del 60%, la normativa dice que su uso debe destinarse a VIVIENDA.

    El inquilino es el que tendrá que considerar si la alquilada es su vivienda habitual u otra.

    Un saludo.

  13. #13

    W. Petersen

    en respuesta a batiscafo
    Ver mensaje de batiscafo

    No, no lo sé .... no soy fiscalista, en esto me puedes indicar tu con mucho más criterio. Lo que he hecho es actuar/escribir por similitud, si la AEAT investiga a algunos deportistas que presuntamente viven en Andorra (por ejemplo) y les calcula los 183 días, pensé, tal vez equivocadamente, que vivienda habitual será lo mismo, dónde uno vive regulamente, y tal "regularidad" la AEAT la estima en 183 días al año o más .....

  14. #14

    Valentin

    Petersen, recuerdo que hace años se hablaba de reducciones si los estudiantes tenían menos de 26 o 28 años (no recuerdo bien).

    Para beneficiarte de esa reducción del 60%, hay que cumplir con algún tipo de requisito de edad del estudiante?. Gracias.

    Un saludo,
    Valentin

    P.S.: Entiendo entonces, que aunque hagas un contrato de 12 meses, pero el estudiante se quede solo 4 meses, debido p.e. a que no se entiende con las otras partes que ocupan el piso, que ese inporte de dinero no permite la deducción del 60%. Correcto?.

  15. #15

    batiscafo

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Es que es lo que te ha contestado la D.G.T.:

    pues nos encontraríamos a estos efectos ante un arrendamiento de vivienda.

    No te habla nada de vivienda habitual.

    Creo que pudiera considerarse el problema según un comentario de ayer en el foro de Fiscalidad.

    Hasta 01.01.15 en el caso de tener un hijo menor de 25 años que estaba estudiando en otra población, podría surgir la duda de cuál era su domicilio o vivienda: si el de los padres o en la que estaba viviendo durante el curso. En la práctica, se consentía que se declarase que el domicilio o vivienda del hijo era la de los padres y por tanto estos podían aplicar el mínimo por descendiente por hijo. Uno de los requisitos para aplicarse ese mínimo, es la convivencia.

    A partir de 01.01.15, el hijo puede considerar tanto la vivienda de sus padres como la vivienda alquilada como la habitual y con ello, los padres no pierden el derecho a practicarse el mínimo por descendientes. Y esto porque se ha añadido en la normativa que la dependencia económica se asimila a la convivencia.

    Bajo mi punto de vista lo que podía ocurrir antes, es que un arrendador de pisos a estudiantes podría tener la tentación de no declarar los rendimientos del piso ya que los inquilinos no iban a declarar nunca esa vivienda porque a efectos fiscales vivían con sus padres.

    A partir de 01.01.15, un estudiante puede declarar como su vivienda habitual su piso de alquiler, sin que sus padres pierdan el mínimo por descendiente por ese hijo.

    Un saludo.

  16. #16

    W. Petersen

    en respuesta a berebere
    Ver mensaje de berebere

    Lo único que estimo que puedo tener problemas, es que tal como me conoces, soy un tipo nervioso de la leche ... entonces como tengo trabajo de despacho, hago cosas de bricolaje, porque me relaja bastante, entiendo poco, pero con paciencia (lo cual ayuda) y perseverancia, me sale moderadamente bien .....

    Entonces si compro una caja de tornillos y un bote de pintura para reparar no sé qué, la AEAT puede indicar que no queda acreditado que tal gasto se hubiera realizado en la vivienda tal o cual, que está alquilada, y por tanto no admite la deducción que he practicado en las cuentas ... no obstante, solo hay gastos de este tipo, cuando se cambia de inquilinos, que por otra parte es normal, cambio de clientes, alguna reparación tienes que hacer.

    Si esto lo encargara a un profesional, y a veces para chorradas de 4 duros, es difícil conseguir que te venga alguno, quedaría detallado en factura dónde han trabajado.

    Del mismo modo que si compro muebles en Ikea (y lo hago) tampoco queda acreditado a que vivienda los coloco, y la deducción del 10% anual de amortización de los mismos, podría ser inadmitida, no por falsa, que no lo es, sino por insuficiencia de acreditación. Evidentemente en el 99% de las ocasiones tal "nuevo mobiliario" coincide con cambio de inquilinos, cooooño que los colchones duran lo que duran .... y algunas mesillas igual .....

    A ver si algún fiscalista que ha tenido a bien leerse esta coña de post de blog, me ilustra.

  17. #17

    W. Petersen

    en respuesta a batiscafo
    Ver mensaje de batiscafo

    Bajo mi punto de vista lo que podía ocurrir antes, es que un arrendador de pisos a estudiantes podría tener la tentación de no declarar los rendimientos del piso ya que los inquilinos no iban a declarar nunca esa vivienda porque a efectos fiscales vivían con sus padres.

    coooño, me temo que tal "tentación" la tienen unos cuantos, algunos que conozco además !!!!!!!!!!!!!!!!!

    Mira, aquello del anunció de sin iva, sin colegios, sin hospitales ..... yo me lo creo, pero no como "colaborador honoris causa del Sr. Montoro", que de entrada cualquier ministro de Hacienda, tiende a caer mal ............... sino incluso en un plano egoísta, si haces las cosas legales, tienes garantías ..... si es en B, no tienes ninguna ... y como soy muy peleón con mis derechos, se precisa antes cumplir con los deberes ..... que por cierto en el caso de los alquileres, con la reducción del 60%, es bastante barato, a no ser que cobres 4 ó 5.000 € mensuales de alquiler, cosa que no es mi caso !!!!!

    Pero además los estudiantes hacen cosas, que colaboran con lo de vivienda habitual, tal vez no supongan prueba, pero indicios si parecen, por ejemplo se empadronan para tener derecho a un médico de cabecera, las chicas más todavía, porque no es plan tener que ir a su domicilio, a su cabecera, para que les den cita para un ginecólogo, eso si consiguen que se lo den en Barcelona ..... luego temas de ayudas al transporte, o bien "apuntarse" al área verde para aparcar a un precio reducido, etc. ......

    Y lo sé porque algunos se van, y tienes que "reexpedir" correo a sus nuevos domicilios .... yo creo que dicho empadronamiento es más por razones sanitarias, que de becas, porque éstas últimas están muy restringidas.

    ¿que opinas del 16?

  18. #18

    Paloi

    en respuesta a Valentin
    Ver mensaje de Valentin

    Hace unos años, los menores de 35 años q cumplieran unos requisitos económicos, sus ingresos no fueran mayores a no se que baremo .... la reducción por sus ingresos de alquiler estaban exentos al 100%

    Luego lo bajaron a 30 años.

    Y en la última reforma fiscal (2014 o 2015 no lo sé exactamente) se lo han cargado por completo, o mejor dicho todo va reducido al 60% si es vivienda (la plaza de garaje si se alquila aparte no) independientemente de la edad del inquilino.

    Se puede valorar q la última reforma fiscal penaliza el alquiler, pero bueno, aun así, probablemente y en comparación con otros países el régimen fiscal del casero es bastante benevolente.

  19. #19

    W. Petersen

    en respuesta a Valentin
    Ver mensaje de Valentin

    No por edad, esto creo que tiene que ver con la reducción del 100%, que ya no existe .... ahora es el 60 o no es .................

    Si el estudiante se va a los 4 meses, y esto de "no entenderse" puede ocurrir, y más con amigos, porque una cosa es salir de fiesta los viernes y sábados por la noche, y otra muy distinta convivir juntos .... es curioso, que las posibilidades son más altas con amigos que con extraños !!!!!

    Yo entiendo que no, tu has alquilado para un año ..... es igual que si alquilas a una familia porque se vienen a trabajar, y al poco consiguen un contrato de trabajo en un lugar más cercano a su lugar de nacimiento, pues es posible que se te vayan !!!!

    Lo que si tendrás que prorratear son los gastos, vamos a ver si del piso que en principio era para un año, e incluso pactando prorrogas, o bien bajo arrendamientos de piso completo al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU .... y solo cobras 8 meses de alquiler, los otros 4 no consigues alquilarlo ..... entonces de los gastos que tengas, tendrás que deducir 8/12 partes de los mismos, no puedes deducir todos los gastos, y los ingresos solo de 8 meses !!!!!!!!!!!!

    Por si te sirve, en el caso de estudiantes, lo que se puede pactar en contrato es la renta anual, pongamos 3.630 € anuales y esto indica el contrato, no obstante son pagaderos en 11 ingresos de 330 € euros al mes en los días 5 de cada mes, de agosto a junio .... julio no hay pago ...... pero el piso sigue alquilado ..... el problema solo tienes con "el mercado", si éste acepta 330 al mes .... que depende si es en Barcelona Capital en Eixample o les Corts, en piso decente, sin problema y si una habitación tiene baño propio, pues 400 también ..... si hablamos de Cerdanyola (para estudiantes de la UAB) 330 ni de coña lo consigues.

  20. #20

    batiscafo

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Primero, tienes un grave error en tu comentario. Nuestro ministro de Hacienda, sigue siendo Montoro, no Montero. (Ironic mode)

    Sobre el comentario 16, yo te aconsejaría que si te hacen un requerimiento les lleves muchos papeles. Les asustan mucho.

    Y decir la verdad, porque evidentemente es un tema en que se pueden cometer muchas irregularidades.

    El ejemplo que pones de IKEA es real como la vida misma. Hay arrendadores que en su casa tienen los muebles de esa firma y en la vivienda arrendada muebles de último diseño. En casa colchones de gomaespuma y para los inquilinos les compran un viscoelástico.

    Un saludo.

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