Blog de economía doméstica y pequeñas empresas
Debate de ideas, financiación y formación financiera básica

Inmuebles en alquiler (III) *021*

 

Gestión,  comercialización,   contabilidad   y   control,   aspectos   legales   y   algunos   apuntes sobre la fiscalidad.

 

 

Tercera parte: Contabilidad, control, y algunos apuntes sobre la fiscalidad.

 

Es continuación  y última parte de los post’s, en colaboración con el forero Jtorres

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1068256-inmuebles-alquiler-i

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1069070-inmuebles-alquiler-ii

 

En primer lugar y relación a esta “tercera parte”, hay un tema jurídico fiscal que hay que considerar, porque una cosa es ser “casero” de forma individual y otra serlo en un/os pro-indiviso/s con familiares o con tercero/s

 

1 – “Caseros individuales”

 

En este caso podremos facturar como personas físicas, sin problema alguno, sean los bienes objeto de alquileres sujetos a IVA (locales de negocio, naves industriales, párquines no vinculados a viviendas o terrenos) o simplemente viviendas. Si bien como se desarrollará mas adelante, nuestra recomendación es que a pesar de ser así, “las cuentas” es bueno que se lleven totalmente separadas de los ingresos de nuestros salarios, pensiones de jubilación o ingresos como autónomos.

 

2 – “Caseros en pro – indiviso”

 

Si nuestra facturación genera IVA nos veremos obligados a constituir una “comunidad de bienes” (C.B.), tener un CIF como si de una empresa se tratase, aún cuando la titularidad jurídica de las fincas no sufrirá variación, éstas seguirán figurando con nuestra titularidad, de alguna forma una “C.B.” es un mero “ente fiscal”, pero no tiene efectos jurídicos como los tendría la aportación de las fincas a una sociedad, fuera ésta limitada o anónima.

La necesidad fiscal de la constitución de una “C.B.” responde a que al figurar dicha/s finca/s a favor de varios propietarios, es necesario emitir una sola factura del importe del alquiler, ello para que el receptor pueda deducir el IVA correspondiente, dichas facturas, además del IVA y en función de su importe estará sujeto a retenciones fiscales, hasta ahora del 19%, y a partir de enero de 2012 al 21%.

Si solo tenemos ingresos de viviendas, y por tanto no sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y a cargo de inquilinos que la utilicen como vivienda, porque otra cosa es alquilarla como despacho profesional, o alquilarla a empresas, que en ambos casos estaría sujeto a IVA y en su caso a retenciones, hay quien opina que no es necesario constituir una comunidad de bienes, y es perfectamente correcto percibir los ingresos conjuntamente todos los propietarios, sin necesidad de constituir una C.B., de hecho si unos caseros son residentes en muchas de las comunidades autónomas que conforman España al estar sujetos en régimen de gananciales (caso de matrimonios propietarios) ya existe como tal dicha comunidad de bienes, y aunque se esté sujeto al régimen económico de separación de bienes, ya que el mero hecho de percibir unos alquileres en conjunto sobre una propiedad también conjunta, existe “de hecho” una comunidad de bienes, no obstante no tengo yo tan claro que a efectos fiscales el no constituirla no pueda suponer algún que otro problema ante la administración tributaria. Me explico, se registrarán gastos de mantenimiento, adquisiciones de mobiliario o electrodomésticos, etc., y el que tengamos una facturas cuyo detalle del comprador figure solo a nombre de uno de los propietarios, tiene ciertas posibilidades de que la administración tributaria no admita la deducción total, o que una “lectura” extremadamente restrictiva de dicho gasto solo sea aceptada la deducción del porcentaje de la misma que afecta al propietario titular de la vivienda, es decir que si los propietarios de la vivienda “A” son Pedro y María, y en la factura de gastos solo figura “Pedro”, en dicha “lectura restrictiva” solo se admita la deducción del 50% de la misma en la declaración del IRPF de “Pedro” y nada en la de “María”. Y ni os digo si como ocurre en muchas ocasiones en que los propietarios realizan el pago de las facturas de consumos (electricidad, gas, agua, etc.) y posteriormente “re facturan” estos costes a los inquilinos, si bien aquí a efectos prácticos queda mas que demostrada la relación de gasto – ingreso, pero no siempre en fiscalidad es suficiente con las apariencias, aunque éstas sean “mas que demostradas apariencias” .

Por todo ello yo personalmente  (W. Petersen) creo que la mejor garantía fiscal de ausencia de interpretaciones capciosas, es la constitución de una comunidad de bienes, solicitar a todos los proveedores la facturación a cargo de dicha “C.B.”, y obviamente la emisión de recibos de alquiler también generados por las comunidad de bienes. Remarco, en este caso de manera personal, insisto, puede que esta “idea” carezca de base alguna, y sea eso ….. una mera apreciación personal.  

Aquí se nos planteará una segunda duda, para los casos en que “convivan” alquileres sujetos a IVA y otros que no, y que la propiedad se las fincas sea idéntica ¿una comunidad de bienes o dos?Una para los bienes sujetos a IVA y otra para los no sujetos, pues menudo lío. Esto tendrá opiniones para todos los gustos, es perfectamente posible una sola comunidad de bienes, solo que a efectos del IVA a deducir tendrá solo esta consideración la parte que afecte a los bienes sujetos, no a los que no lo generan, se llama “prorrata especial”, pero este es un tema mas de especialista en fiscalidad que nuestro, no es que sea complicado, pero hay que considerar ciertas reglas y tener perfectamente comunicado a la Agencia Tributaria que se ha optado por dicha “prorrata especial”.

Si por el contrario tenemos dos comunidades bienes diferenciadas, esto no se plantea, una comunidad de bienes funcionará en su totalidad con la deducción del IVA soportado y la otra sin declaraciones de IVA, considerándose el “soportado” como mayor coste o mayor gasto, aquí el problema es de coste administrativo, si nosotros somos capaces de presentarnos las declaraciones trimestrales, el 184 anual, etc., ningún problema, pero si precisamos de asesor fiscal, al margen de lo recomendable que es tener uno al menos cuando hay que hacer las declaraciones anuales del IRPF o del modelo 184, pensemos que tendremos doble gasto, lo cual no es ni bueno ni malo, solo que debemos saber que puede ocurrir.

 

El control de “la contabilidad”.

 

Para los contables como yo, la mejor manera de llevar “las cuentas” es con un programa de contabilidad, que los hay por poco dinero, incluso por 80 ó 100 €, pero claro para ello es preciso conocer cómo funciona esto de la “doble partida” y aún cuando la contabilidad es bastante simple en estos casos, y muy repetitiva, no todo el mundo conoce sus técnicas (ni tiene porque conocerlas, ni es cuestión de hacer un cursillo para llevas las cuentas de unos pisos que tengo y tal ……). De optar por un programa de contabilidad, como idea para la separación y “control individual” escribí sobre ello en el post de blog http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1032299-contabilidad-por-actividades-negocio-analisis-delegaciones

Y para no contables, yo recomiendo una simple hoja Excel con varias columnas, y os pongo un ejemplo para quien le interese:

Se trata de “organizar” la hoja en varias columnas, yo he estimado un total de 12 si no son alquileres sujetos a IVA,  ó 18 si lo estuvieran:

 

  1. Fecha
  2. Forma de pago
  3. Justificante archivo
  4. Ingresos por alquileres
  5. Otros ingresos
  6. Tipo de IVA
  7. IVA repercutido
  8. Número de registro de IVA
  9. Detalle y/o notas
  10. Gastos por reparaciones y conservación
  11. Gastos financieros
  12. Impuestos y tasas (IBI, basuras …)
  13. Suministros
  14. Otros gastos
  15. Amortizaciones
  16. Tipo de IVA
  17. IVA soportado
  18. Número de Registro.

 

Con menos columnas se puede perfectamente, se trata solo de adaptarlas a los datos que nos solicita la declaración del IRPF, sin embargo “llevar las cuentas” solo para cumplir con las obligaciones fiscales, a nosotros nos parece una contabilidad a la que le falta una pata, porque además de la “justificación” fiscal, entendemos que se precisa de unos datos que además sirvan como gestión, de ahí la propuesta de una  separación de conceptos algo mas “generosa”.

Al final de las columnas, sus sumas y un cálculo del rendimiento antes de impuestos, que será una mera suma / resta de ingresos menos gastos.

Y si al final se hacen los cálculos según las “solicitudes” del impreso de presentación del IRPF, ya es la “cuadratura del círculo”, y nos va a permitir tener automáticamente el trabajo hecho en esta parcela de nuestra declaración impositiva.

En el caso de no estar sujetos a IVA, deberemos considerar como mayor gasto el importe pagado como IVA, o sea podremos eliminar las columnas que afectan a IVA y los números de registro.

Esta especie de “columnado” habrá que llevarlo por separado para cada finca, porque tenemos obligación de llevar el control de forma individual sobre cada finca objeto de alquiler, o si se alquila una finca con parquin o con dos (no mas de dos) podrá considerarse a estos efectos una sola en su conjunto.

Como casi todos conocemos, un libro Excel (o cualquier hoja de cálculo de otras empresas proveedoras de software) tiene varias hojas, por tanto es perfectamente posible y viable, una hoja anual para cada finca y enlazarlas con una hoja que agrupe todos los conceptos de las viviendas en un resumen.

Como habrá gastos compartidos para todas las fincas, por ejemplo la comisión bancaria de mantenimiento, habrá que “repartir” este tipo de gastos comunes.

Obviamente nadie obliga a llevar “las cuentas” a través de un ordenador, se puede hacer perfectamente a mano en una libreta, pero en la era informática, convendremos que las hojas de cálculo son un “gran invento”.

La idea es asimismo tener una cuenta bancaria separada de los temas personales, si optamos por una comunidad de bienes, pues es obvio que tendremos una cuenta cuya titularidad será la comunidad de bienes, pero si podemos optar por mantener los ingresos / gastos de alquileres a titularidad personal, sea porque las fincas son propiedad de una sola persona, o porque no queremos optar por la constitución de tal comunidad, al no existir fincas sujetas a IVA, la separación es buena por varios motivos.

-  Control de ingresos, gastos, y su punteo con la cuenta bancaria (de esta forma podremos verificar que no nos olvidamos de nada)

-  Para no “confundir” nuestros ingresos regulares con los ingresos por rentas.

- Para crear una “reserva” para acometer inversiones o reparaciones que serán necesarias, con cierta periodicidad,  para el mantenimiento de las fincas.

Asimismo un buen control contable, aunque sea mediante un Excel, o a mano en una libreta (las de “toda la vida”) que tenga además un reflejo en una cuenta o cuentas bancarias, ante una inspección o control tributario, es mucho más simple de demostrar la cadena, y por tanto ello redunda en un beneficio propio, aparte del control de nuestra gestión que ello va a suponer.  En este sentido, si somos “manitas” y nos hacemos alguna reparación propia y para ello debemos adquirir material en tiendas de bricolaje, y aun habiendo pagado de nuestro bolsillo, recomendaría guardar los justificantes y de vez en cuando ir al banco y cobrar estos importes de la cuenta de los alquileres, y de esta forma estos gastos tendrían su propio justificante contable y de deducciones.

¿Y esto de la “reserva”? Pues una mera opinión, creemos que “guardar” un porcentaje entre el 5 y el 10% acumulativo (un 5, 6, 7 ó 10% cada año) de los ingresos brutos, nos va a suponer una garantía y provisión de fondos para afrontar un adecuado mantenimiento o derramas comunitarias sin que ello suponga un problema serio en nuestra economía, o por ejemplo el cambio de calderas de calefacción, cosa que ocurre últimamente por la “bastante nueva” reglamentación del gas.

¿Cómo procedemos a retirar los resultados de esta especie de “empresa separada”? Pues aquí cada uno tendrá su sistema, pero por poner uno, se trata de que uno “se anticipe” a si mismo una cantidad a cuenta, con periodicidad mensual o trimestral, y allá por febrero-marzo cuando las cuentas del año anterior ya están digamos “cerradas”, y en el caso de las comunidades de bienes por la presentación el modelo fiscal 184 (que se hace en marzo) retirar la diferencia no anticipada, traspasándola a nuestra cuenta particular. De ahí que se estimaba recomendable, hacer una reserva, en cuyo caso sería retirar el sobrante, menos la “reserva constituida”.

No desearíamos terminar esto, sin  hacer alguna mención de tipo fiscal, aun cuando no es el objeto de estos post’s de blog.

 

Apuntes y consideraciones fiscales

 

No somos nada especialistas en este campo, y pedimos disculpas si hubiera alguna inexactitud en este sentido, en primer lugar unos apuntes en relación a las amortizaciones a las que tenemos derecho a deducirnos como gasto, en términos contables y empresariales a cualquier bien de inversión (bien duradero) se le supone una vida útil, y como estos bienes tienen un ciclo de vida superior a un año, se reparte el gasto en el tiempo de duración que se estima, por ejemplo (siguiendo con las consideraciones que tendría una empresa), por ejemplo los muebles de oficina, se compran por un valor de 10.000 €, y estimamos que tendrán una vida útil de 10 años , por tanto se considerará como gasto anual un 10% (1.000 €) de manera que a los 10 años se hayan amortizado totalmente, luego durarán algo mas o algo menos, y ello también está previsto, esto ya sería mas complejo de detallar, sin embargo sin ello y solo con el ejemplo suponemos que con el ejemplo se entiende perfectamente. Asimismo y como casi siempre la Hacienda Pública tiene que poner su opinión, establece una tablas de porcentajes máximos a aplicar, debemos considerar que la aplicación de estos gastos supone menos recaudación, estas tablas fiscales, por llamarlas de algún modo vienen determinadas por sectores económicos, y existen una serie de activos (bienes) cuyos porcentajes se consideran iguales sea cual sea la actividad económica. Estos porcentuales que estima la Agencia Tributaria suelen coincidir bastante con las vidas útiles de muchos bienes, pero no es así siempre, con lo cual las empresas ya medianas o las grandes aplican unos porcentajes en términos contables y otros distintos en términos fiscales, por el contrario las empresas mas pequeñas para eliminar la complejidad que ello supone aplican directamente las “tablas de la Agencia Tributaria”, en este sentido va nuestra recomendación a nuestros efectos (de ahí la introducción).

Bien … volvemos a las amortizaciones que tenemos derecho a aplicarnos como deducción en nuestras “cuentas” de los alquileres:  

Las amortizaciones no suponen desembolso real de dinero, y en lo que respecta a las fincas, contemplan un 3% del mayor de los valores de dichas fincas, el de compra o el que figura en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), pero atención el recibo en su detalle suele tener dos partes, una en relación al vuelo (parte de construcción) y otra para el suelo (terreno). El 3% solo lo podremos calcular en relación al “vuelo”, los terrenos no se amortizan ¿si el valor de compra es superior, como calculamos los valores, porque en la escritura es muy raro que figuren por separado? Pues con una simple proporción, pongamos un ejemplo que para estas cosas siempre viene bien:

Finca que nos costó (o recibimos en herencia) por un valor 100.000 €, mas gastos de compra o de tramitación/impuestos hereditarios 8.000 €, total 108.000 €.

El recibo de IBI indica: Valor Catastral: 84.216,00 Valor del suelo: 21.500, Valor del vuelo o valor de construcción: 62.716.

En este caso convendremos que nos interesa contabilizar el 3% del valor de compra, simplemente porque es superior, entonces hacemos una regla de tres con los valores del IBI, y determinaremos que la Hacienda Pública considera que esta finca el 25,53% corresponde al terreno (84.216 x 25,53% = 21.500,34 €) por lo tanto aplicamos la proporción al valor de compra 108.000 x 25,53% = 27.572,40 es lo que vamos a considerar el valor del suelo, y el resto, o sea 108.000 – 27.572,40 = 80.427,60 el importe a aplicar el 3% de amortización en concepto de gasto por dicho finca.

En una contabilidad empresarial, los importes aplicados a amortización a lo largo de los años, nunca pueden superar el valor de adquisición, o sea que en este caso tras algo más de 33 años, tendríamos que dejar de aplicar este gasto, al considerase el bien totalmente amortizado. Ello no es así a efectos fiscales en lo que respecta a la presente exposición, lo cual no deja de ser curioso, y por el reglamento al parecer se podrá amortizar este 3% (o los porcentajes que se puedan legalmente determinar en el futuro) de una forma permanente.

Ello en virtud de lo que indica el artículo 14 del reglamento 

 

A)   Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

B)   Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento” 

 

Por lo tanto en su virtud, para el caso las amortizaciones de otros elementos permanentes , bienes de naturaleza mobiliaria, como serán el mobiliario, electrodomésticos, etc. deberemos atender a las tablas fiscales de amortización para cada tipo de elemento, si bien en muchos coincidirá con el 10% anual de su valor (mobiliario) y deberemos llevar un control de lo que vayamos amortizando, de manera a los 10 años (caso del 10%) tendremos que dejar de amortizar. Obviamente si tenemos que sustituir los bienes tendremos que amortizar en dicho momento lo que nos quede, pero esto ya daría para unos cálculos muy técnicos (nada complicados) y si alguien tiene interés no me importa redactar un ejemplo a dicha pregunta.

Y para ambos casos (inmueble y los demás enseres, que técnicamente se llaman “bienes muebles” y no se refiere solo a mobiliario),  los gastos sean de amortización o de cualquier otra “derivada” solo son deducibles si la finca está generando ingresos, si solo la tenemos alquilada unos meses, los gastos solo serán deducibles estos meses, o si no podemos determinar con exactitud los importes, se hará de manera proporcional.

También debemos considerar que aun cuando estemos tributando como comunidad de bienes, se nos considera “personas físicas”, contamos con una deducción del 50% si la vivienda constituye residencia permanente de nuestro inquilino (no valen contratos de temporada) y en algunos casos muy concretos incluso la “bonificación” es del 100%, lo cual debemos convenir es un excelente apoyo fiscal al alquiler, pero como todo tiene “su contra” y es que en algunos casos no podremos compensar rendimientos negativos de unas fincas con rendimientos positivos de otras, tampoco supone que siempre vayamos a perder estas deducciones, porque está prevista su digamos “compensación” en los 4 años posteriores y sobre la misma finca, pero esto ya es entrar en consideraciones fiscales, de lo que no somos nada especialistas, y desde luego daría para otro “ladrillo” como este.

En el aspecto tributario también debemos conocer lo que indica la ley del IRPF, aún cuando estos aspectos se pueden perfectamente “subcontratar” a un asesor fiscal, no siempre es un “buen negocio” el ahorro en estos temas, dicho ahorro para quien no tenga esto mucho “por mano” o se desenvuelva bien con leyes y reglamentaciones, le puede suponer un problema con la Agencia Tributaria en algunos casos, o no optimizar fiscalmente los resultados económicos, o sea “mal negocio” en dicho apartado.

 Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.

Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes: a. Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1.    Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.

2.    Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.

3.    Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.

4.     Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

 

Es  interesante resaltar, la diferencia que hace la Ley entre los gastos del apartado 1 y los demás gastos, ello, ya que supone ciertas limitaciones en cuanto a su deducción, o al menos de manera inmediata, tal como se ha comentado con anterioridad.

Asimismo y sobre los saldos de dudoso cobro, creemos también que unos apuntes son pertinentes, porque puede ser algo controvertida su justificación a efectos fiscales. Dice el reglamento:

 

Artículo 13. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

e. Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:

             1.    Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

 2.   Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización  del  período  impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

 

Asimismo en las  consultas vinculantes que registra la AEAT (petete) está la V0046-07, que indica:

 

De lo anteriormente expuesto cabe concluir lo siguiente:

1º. Los consultantes deberán imputar en cada período impositivo como rendimiento íntegro del capital inmobiliario las cantidades correspondientes al arrendamiento del local, incluso aunque no hayan sido percibidas.

2º. Del rendimiento íntegro computado podrán ir deduciendo como gasto los saldos de dudoso cobro, a medida que vaya transcurriendo el plazo de seis meses exigido reglamentariamente, teniendo en cuenta que el total de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros. 

 

No somos nada especialistas en fiscalidad, ninguno de los dos, pero se nos ocurre que una parte de la controversia nos puede venir con la demostración suficiente a criterio de la AEAT de esto que entendemos “algo vaga definición” de “el momento de la primera gestión de cobro realizada”  ¿es suficiente un buró fax, o es preciso un requerimiento notarial?, y otra cuestión es de suponer que si hay desahucio la deuda va a quedar perfectamente demostrada con el fallo del juez, sin embargo si es lo que ocurre en ocasiones que al final el inquilino se va con impagos y sin necesidad de un desahucio (a menudo en estos casos puede considerarse de las soluciones menos malas) ¿Dónde lo localizamos para las comunicaciones? …. En fin creemos que si puede suponer cierta controversia.

También debemos recordar que hay un impuesto sobre “el contrato”, ello en virtud del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre  (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), por el cual deberemos liquidar el impuesto atendiendo a la tabla que se incluye en el enlace siguiente:    http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/rdleg1-1993.t1.html#a7

Para ilustrar esto, de nuevo, mejor con unos ejemplos:

Alquiler por temporada: 6 meses a razón de 1.000 € al mes, entonces 1.000 x 6 = 6.000 €, por tanto la tasa de este impuesto es de 30,77 € (*).

Alquiler de vivienda: 1 año a razón de 700 € al mes, sería 700 x 12 = 8.400, con lo cual si la tarifa alcanza solo hasta 7.692,95 €, deberemos aplicar el exceso de 707,05 €, cuyo cálculo es 707,05 : 6,01 = 117,64 x 0,024040 = 2,83 € adicionales a liquidar. (*)

(*) De estos “timbres” podemos encontrar impresos con el impuesto ya liquidado en los estancos, y si no disponen de ellos, se les puede solicitar y en pocos días los van a tener a nuestra disposición, sin embargo me temo que en buena parte de los casos tendremos que liquidar este impuesto en la oficina de liquidadora de nuestra comunidad autónoma, dónde los “delegados” suelen ser los registradores de la propiedad. Los impresos se pueden descargar por internet, en la propia oficina liquidadora nos pueden dar razón del modelo a descargar. 

Y para el caso de que sea un alquiler de vivienda a un año, pero con la posibilidad de prórroga hasta los 5 años, entraríamos en un debate muy interesante:

¿La posibilidad del inquilino de quedarse en la vivienda hasta 5 años, se consideraría a estos efectos como prórroga forzosa?  Recordemos que es un derecho que ostenta el inquilino de manera unilateral y la obligación de liquidar este impuesto (el sujeto pasivo) es la parte arrendadora, que no es precisamente el que ostenta dicho derecho.  Tras el comentario del forero Empty (en el 4) y la respuesta (el 5) procedemos a modificar la apreciación, porque así como el obligado a la retención en los casos de facturación a empresas o negocios, es el inquilino (retentor), en la presente cuestión todo apunta a que los “sujetos pasivos” son tanto el arrendador como el arrendatario, no olvidemos que el contrato de alquiler es un pacto expreso en el cual participan, al menos en teoría las dos partes, con lo cual probablemente la facultad de prorrogas que ostenta el inquilino, no afecte a la obligación de liquidar el impuesto, calculando sobre la renta prevista durante 3 años. 

 

Si observamos el redactado de la norma, se indica:

 

"Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años,..."

 

Entonces si es “prorroga obligatoria, puede considerarse “forzosa” a dichos efectos, (¿?) por consiguiente y atendiendo a una lectura restrictiva de la norma, en el caso de “prórroga forzosa” se liquida el impuesto en relación a la renta prevista para 3 años (¿?), pero insistimos que este podría ser un debate muy interesante, y al menos nosotros no hemos encontrado en las consultas vinculantes (petete) a la administración nada sobre el particular. El cálculo entonces se haría de otro modo, pongamos de nuevo un ejemplo:  

Alquiler de vivienda / residencia habitual del futuro inquilino: Importe de la renta 600 € al mes, contrato a un año, pero con posibilidad de prórroga hasta los 5 años, por tanto liquidaríamos 3 años, atendiendo a dicha “lectura asimilable” ……  600,00 € x 36 = 21.600,00 €, que equivale a una tasa de 30,77 € (*) que corresponden al importe hasta la cifra contractual de 7.692,95 €, luego la cantidad restante a razón de 0,024040 € por cada 6,01 € de exceso.

21.600 – 7.692,95 = 13.907,05 : 6,01 = 2.313,99 € x 0,024040 = 55,63 € que sumados a los 30,77 = 86,40 €.

Aquí podemos observar que la tarifa está pensada todavía en pesetas, de ahí los decimales, ya que parece que en su momento el legislador se limitó simplemente a su conversión de 1 euros = 166,386 pesetas, observemos su importe máximo por tramos termina en 7.692,95 € equivalente a 1.280.000 ptas., cifra que para un alquiler de tres años, y en algunas poblaciones pues será bastante difícil de encontrar, a pesar de la crisis, y ello nos obliga a unos cálculos que podrían perfectamente evitarse con una actualización de la tabla a importes mas adecuados con los precios de los alquileres, pero tal vez no es bueno que demos ideas, porque si este impuesto es revisado, la posibilidad de su aumento es mas que probable.

En todo caso, si alguno de los lectores de este post de blog, puede aportar algo sobre esta cuestión, lo agradeceríamos, ciertamente la cosa quedaría mucho mas completa.

Si el alquiler está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.), este impuesto no debe liquidarse.

Entendemos que es hora de terminar, no esperamos que haya sido amena su lectura, de hecho no lo es nada, pero si creemos que estos “tres ladrillos” puedan servir a alguien que haya tenido la santa paciencia de leernos, porque lo que sí es un hecho irrefutable es que nuestra capacidad de síntesis es bastante mejorable.

 

Agradecimientos a los foreros Empty  Maltijo  por su colaboración.

 

http://www.youtube.com/watch?v=C9BTPLG2QEE

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Comentarios
34
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  1. #21

    zaira

    ¡¡¡Hola Petersen!! Me alegra entrar en contacto contigo de nuevo después de "pasar pagína" (¡¡bueno, estoy en ello....!!)de las participaciones preferentes. Pero desde esta misma mañana ya tengo otro "temita".

    ¿Recuerdas que te comenté mi intención de vender un piso? Pues ahora tengo la oportunidad de
    alquilarlo y como nunca lo he hecho, empiezan las dudas..........

    Que conste que me he leído las tres partes sobre alquileres que escribiste, pero tengo preguntas concretas. Al grano:

    Las posibles inquilinas son dos amigas que van a estudiar a la Universidad Rey Juan Carlos, a tres paradas de metro del piso y que van a pagar a medias sus padres que son personas de aquí del pueblo que me son conocidas y cercanas.
    Mi primera duda es:
    - El contrato ¿a nombre de quién debo hacerlo para mi mayor garantía? De ambas chicas, de ambos padres, o de una chica o de un padre?
    Hemos quedado en ir este fin de semana para que vean el piso y la zona.
    Si el tema sigue adelante, seguro que te preguntaré más cosas..... Y espero que siga para recuperarme de lo de las ppf

    Bueno, pues como siempre darte las gracias por tu atención.

    Saludos

  2. #22

    W. Petersen

    en respuesta a zaira
    Ver mensaje de zaira

    Yo, bueno nosotros (con mi señora) los hacemos a los estudiantes, y con una aval solidario en el propio contrato de los padres de ellas.

    VIGESIMO.- Presentes en este acto los Sres. ..................., D.......................... D. ...................., y D. ..................., cuyos datos personales figuran en la comparecencia, garantizan solidariamente, con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y excusión todos y cada uno de los pactos y condiciones que figuran en el presente contrato.

    Y obviamente al principio hay tres partes

    De una parte D...............y Dª ................ bla, bla ... en calidad de arrendadores o parte arrendadora.

    De otra .................... D.............D ............bla, bla ... en calidad de arrentadarios/as o aparte arrentaria.

    Y de otra en calidad D. .................D .............. bla, bla .......................... en calidad de avalistas o garantes de las obligaciones del presente contrato ..............

  3. #23

    zaira

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    ¡¡Muchas gracias por tu respuesta Petersen!! Supongo que se hará a nombre de los estudiantes si son mayores de edad. En este caso, estoy por asegurar que sí, pero tampoco lo sé con seguridad.
    Si el tema sigue adelante ya te consultaré más cositas..
    Un afectuoso saludo!

  4. #24

    W. Petersen

    en respuesta a zaira
    Ver mensaje de zaira

    Y si no lo son también, solo que un padre actuará como representante legal del menor, y el otro como avalista, puede hacerlo en ambas posiciones, pero entonces surge la figura de la autocontratación, y esto tiene que salvarse con otro pacto, pero para ello ya el texto mejor un abogado .....

  5. #25

    Marcosgdf

    Muchas gracias por el post.

    Tras leerlo me doy cuenta de que tengo que corregir las cuentas de los últimos 2 años y presentar las declaraciones sustitutivas correspondientes...

    La verdad es que lo de no poder deducir gasto si no está alquilado... no había caído en ello

    Un saludo!

  6. #26

    W. Petersen

    en respuesta a Marcosgdf
    Ver mensaje de Marcosgdf

    Y te diré más, incluso, y es mi caso, tengo una vivienda para estudiantes que está alquilada 11 meses (septiembre - julio) y me toca poner el 2% como "inmueble a disposición de sus propietarios ....) calculado sobre el valor catastral, pero por 31 días, claro está, bueno no sé si es el 2 ó el 1,1, esto lo calcula el PADRE si el IBI ha sido revisado o no (en mi caso si). Yo ya ha tenido un par de revisiones fiscales, una por un error mío en el dato de la referencia catastral, y el otro por un "baile" de números, nada relevante, en una ocasión tuve que pagar una minucia, un importe con el cual uno no se puede ni a cenar (ni siquiera de menú), en ambas tuve que facilitar documentos de los alquileres, no ocurrió nada, ni un euro, pero "paseos" y fotocopias, pues si, unos cuantos (de ambas cosas).

    Al final el alquiler con la opción del 60% cuando son viviendas permanentes, no es el caso de las de estudiantes, fiscalmente no es nada caro, creo que es de los ingresos mejor tratados de cara al contribuyente.

  7. #27

    Marcosgdf

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    De verdad que esto se vuelve tan complicado que quita las ganas de meterse en estos berenjenales. A mi también me tienen hecho alguna que otra inspección. Hace 2 años me paralizaron la devolución del IRPF porque me pedían el certificado de retenciones y los contratos de alquiler (seguramente hubo alguna discrepancia) y luego no encontraron nada malo y procedieron a la devolución + los intereses desde la fecha.

  8. #28

    Marcosgdf

    Hola de nuevo!

    Me pillas rehaciendo las cuentas del 2010 y... la verdad es que estoy hecho un lío. Me he encargado de llevar esto hace poco y estoy viendo la que hay montada...

    Una pregunta, si sólo se puede deducir el IVA de aquellos inmuebles cuyo arrendamiento está sujeto a IVA, si por ejemplo, tengo una factura de "papel" que necesito para la propia actividad de la CB, ¿eso no me lo puedo deducir?

    Otra cosa, es posible que las cuentas de años anteriores estén todavía peor... por lo que te pregunto ¿tú hasta cuando corregirías? Es decir, ¿presentarías complementarias del 303/390/184/100(IRPF) de 2006? ¿y si fueran por cantidades pequeñas tipo 1-5 €, las dejarías pasar o las liquidarías de todas formas?

    Otra cosa más, si no se ha depositado la fianza de los alquileres en el instituto de la vivienda, ¿qué harías? Hablamos de una antigüedad de entre 1 y 5 años...

    Otra cosa (más), sospecho de que tampoco se ha liquidado el ITP/AJD en su momento... y te pregunto otra vez... ¿qué harías en esta situación?

    Otra cosa MÁS, me he fijado en el catastro y los inmuebles no están a nombre de la CB... ni tampoco a ninguno de sus titulares actuales (esto es por tema de herencia), ¿esto causaría algún problema en el futuro? Se me comentó que no se ha actualizado porque cobran mucho...

    Y aquí la última, ¿Tiene alguna repercursión presentar complementarias de IRPF de años anteriores?

    Perdona por el tochazo y muchísimas gracias...

    Un saludo!

  9. #29

    W. Petersen

    en respuesta a Marcosgdf
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    La primera cuestión, yo de fiscal más bien poco, ¿tu CB tiene alquileres de los dos tipos o solo viviendas no sujetas a IVA?

    De 2006 no, ni de 2007 tampoco, está prescritos ambos, el 2007 desde ayer mismo.

    Lo otro depende, si son cantidades considerables si, si son 4 chavos no …. El riesgo de inspección o del departamento de gestión tributaria ahí está, pero si son 4 duros, el recargo tampoco es tanto, y si tienes que pagar a un asesor fiscal para ello, no sé si vale la pena.

    Lo de la fianza es un problema, si la presentas te comerás un recargo creo del 5 ó 10% que obviamente no recuperas nunca, y no sé si además hay un mínimo de 100 ó 200 €, no hs defraudado nada, simplemente no has depositado el dinero, pero no has defraudado, bueno si algo, la comunidad autónoma se financia con este dinero, los intereses de sus préstamos sería algo menores con tu dinero.

    Lo del impuesto del timbre, acabo ahora de hacer uno y sale 80 €, dudo que el recargo sea grande, cuatro duros, pero no me consta, al menos en mi zona ningún requerimiento sobre esto, ya sé que me puede caer la de Dios, pero de los antiguos que tenia y no conocía esto, no hice nada, de los nuevos sí, todos a partir de hará un año y medio.

    No, la CB es digamos… “un ente fiscal” …. No es una persona jurídica como lo sería una SL o SA, el catastro irá siempre a nombre del titular jurídico, la persona o la sociedad, una comunidad de bienes no lo es. De hecho tributa por “imputación de rentas a los comuneros” que se traspasan los beneficios a su IRPF privado ….

  10. #30

    Marcosgdf

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Muchas gracias!

    Sobre lo que me preguntabas, sí, tiene alquileres tanto sujetos a IVA como no sujetos, por eso te lo preguntaba...

    Un saludo!

  11. #31

    W. Petersen

    en respuesta a Marcosgdf
    Ver mensaje de Marcosgdf

    A ver, hay dos sistemas, pero lo sé por nuestro asesor fiscal, yo tengo dos cb's una de los IVA (nada un terrenito y unos parquings sin vivienda) y otra los "sin iva" .... bueno hay dos sistemas, uno es la porrata, se trata de desgravar el IVA por proporcionalidad en cuanto a los ingresos generadores de IVA, pero esto mejor un fiscalista (yo preguntaría a Empty por ejemplo, en el foro de fiscalidad) y el otros sistema es la prorrata especial que te permite "separar" lo IVA y no IVA dentro de la misma CB, desgravando la totalidad de las facturas que afectan a los bienes concretos de estas fincas, pero para esto hay que comunicarlo a hacienda con el modelo 036 ó 037 (no sé cuál) y a principios de año, el resto a prorrata proporcional, la de antes .... ¿y los gastos compartidos? ni idea, supongo que por proporcionalidad, al menos yo en el ordenata que compré y llevo las cuentas o el conta plus, pedí dos facturas del 50% (y me las dieron) una para cada CB, la de IVA desgravando el IVA y la otra como todos es mayor gasto, y cuando me revisaron nadie dijo ni mu, pero esto de pedir medias facturas no sé si es "muy católico", me suena a una chapuza de la leche, que funcionó como podía no hacerlo. No creo que una empresa de ventas me confeccionara "medias" pero el ordenador y el conta plus lo adquirí al informático externo de la empresa, un poco mas caro, pero si tengo un problema cuento con el servicio, y esto tiene su precio, para mi dicho servicio bien vale los 50 ó 100 € que se ganará en cada cosa.

    Repito, esto yo lo consultaría a Empty.

  12. #32

    Mmoxo

    en respuesta a Empty
    Ver mensaje de Empty

    Buenas tardes,
    Pq es necesario crear una CB si 3 hermanos reciben en herencia un piso y deciden alquilarlo?
    Cual es la diferencia de no crear una CB?
    Fiscalmente cual es la diferencia?
    Gracias.
    Un saludo.

  13. #33

    W. Petersen

    en respuesta a Mmoxo
    Ver mensaje de Mmoxo

    La comunidad de bienes ya existe de hecho, si hay más de un propietario. Si no hay locales o alquiler de piso a empresas, como no hay que facturar IVA no es necesario crear una C.B., sin embargo fiscalmente es mucho más claro... solo eso.

    A efectos de impuestos no varía, porque al final la CB va a confeccionar el modelo 184 repartiendo en 3.... que es lo mismo que cada uno declare 1/3 de ingresos y gastos. El problema es que si los gastos van solo a nombre de uno, en lugar de los 3, algún inspector "purista" puede entender que los otros 2 no tienen derecho a deducir los gastos, cosa que con una CB es bastante más claro e incontestable.

  14. #34

    Mmoxo

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Ya, y que recomiendas?
    Tenemos pensado abrir una cuenta a nombre de los 3 hermanos y donde se ingresaría el cobro del alquiler y se domiciliaria los gastos( comunidad e ibi) sin extras.
    En caso de no crear CB como se declara en la declaración de Hacienda los ingresos y gastos ( cuales son los deducibles?)
    Muchas gracias.
    Un saludo.

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