Análisis Consultatio (CTIO): Situación Financiera, Económica y Accionaria

Análisis Consultatio (CTIO): Situación Financiera, Económica y Accionaria

Historia

Consultatio fue fundada en 1991 por Eduardo F. Costantini, actual accionista mayoritario. Ese mismo año, la Compañía adquiere una participación del 50% en dos terrenos ubicados en la zona de Catalinas, el principal corredor de oficinas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en Argentina.

Con el fin de reducir el riesgo operacional, la Compañía decidió canjear tres cuartas partes de la tierra a cambio de la construcción de la primera torre corporativa, Catalinas Plaza, un edificio de 19.600 m2 de superficie alquilable distribuidos en 25 pisos.

La construcción fue llevada a cabo por Obras Civiles S.A., una de las principales constructoras del país en aquel momento. La edificación comenzó en 1992 y finalizó en 1995. Durante la crisis del “efecto Tequila” (1994/1995), Consultatio decide incrementar su participación a dos tercios del proyecto.                             

En 1997 tras el éxito comercial de Catalinas Plaza, la Compañía recompró 3.700 m2 de la tierra previamente entregada a Obras Civiles S.A. para comenzar la construcción de la segunda torre, Alem Plaza, un edificio de 24.300 m2 de superficie alquilable distribuidos en 31 pisos. El proyecto comenzó a mediados de 1997 y finalizó en 1999. 

 

Historia Consultatio

 

En 1998, Consultatio adquirió el 49,9996% de Nordelta S.A. propietaria de un terreno de 1.600 hectáreas en el partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires, a 30 kilómetros de Ciudad de Buenos Aires. En septiembre de 1998 comenzó la construcción de Nordelta, que rápidamente se convirtió en un éxito comercial.

La fuerte inversión inicial realizada en aquel entonces generó un impacto visual positivo entre los potenciales residentes y clientes, entusiasmándolos a confiar en la reputación del desarrollador y sus capacidades técnicas. Los primeros lotes fueron comercializados en 1999. 

En 2001, Consultatio finaliza la obra de la torre Quartier Ocampo, el primer edificio residencial desarrollado por la Compañía. El mismo está ubicado en Palermo Chico, un barrio del segmento alto, a 50 metros de Avenida Libertador. Con 26.710 m2 de superficie construible y 12.912 m2 de superficie vendible, la torre de 26 pisos fue uno de los primeros complejos residenciales en contar con zona de amenities en Ciudad de Buenos Aires, incluyendo pileta, sauna, gimnasio, cancha de tenis y salón de usos múltiples. La venta de los departamentos finalizó en el año 2004. 

En 2004, Consultatio adquiere el terreno de la torre Grand Bourg, el segundo edificio residencial desarrollado por la Compañía. Grand Bourg es una lujosa torre de 14 pisos con una superficie construible de 11.880 m2 y 7.430 m2 de superficie vendible, ubicada sobre Avenida Libertador en el barrio Palermo Chico. La misma cuenta con una pileta externa, un gimnasio y amplios jardines externos. La totalidad de los departamentos se comercializó en 15 días, estableciendo un hito en el mercado inmobiliario argentino.                               

En 2005, Consultatio adquiere la Torre Oro en un remate judicial. El edificio residencial ya contaba con un avance de obra cercano al 40%. Así, la Compañía asumió la construcción de las 160 unidades distribuidas en 25 pisos. El edificio se encuentra en el barrio de Palermo y tiene una superficie construible de 25.000 m2 y 14.509 m2 de superficie vendible. La venta de todas las unidades concluyó en 2008.

En 2007, aprovechando su buena reputación en el segmento de urbanizaciones y a través de su subsidiaria Las Garzas Blancas S.A., Consultatio adquiere un lote de aproximadamente 240 hectáreas con 1.800 metros lineales de playa en el Paraje Las Garzas, departamento de Rocha, Uruguay.

El proyecto fue concebido para vacacionar en familia en un entorno calmo y relajado. En 2008 se lanzó la primera etapa que comprende 336 lotes. Las Garzas es el único proyecto de Consultatio en Uruguay. IPO local y expansión agresiva a través de desarrollos inmobiliarios en distintas geografías.

En junio de 2007, Consultatio adquiere aproximadamente 1.400 hectáreas a 45 km al norte de Ciudad de Buenos Aires, en el partido de Escobar, Provincia de Buenos Aires, Argentina. Así surgió Puertos, la tercera urbanización desarrollada por la Compañía y la segunda en Argentina aprovechando el éxito comercial de Nordelta. En el segundo semestre de 2010, se lanzó una exitosa preventa la cual se expandió en la primera mitad de 2011. Consultatio S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2020 Información confeccionada sobre la base de los estados financieros separados de Consultatio S.A. 3.

El 26 de mayo de 2008, Consultatio S.A. realiza su oferta pública de acciones en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (BCBA) bajo el símbolo CTIO. La Compañía recaudó US$ 110 millones de capital primario en la operación. En septiembre de 2009, Consultatio adquiere 4,2 hectáreas (10,3 acres) en Key Biscayne, Miami, Florida, Estados Unidos de América, para el desarrollo del complejo residencial Oceana Key Biscayne, diversificando el negocio hacia una tercera geografía y lanzando por primera vez la marca “Oceana”.

El edificio residencial cuenta con 154 unidades y 44.900 m2 de superficie vendible. La construcción comenzó en la primera mitad de 2012 y se entregó en diciembre de 2014.

En 2010, se adquiere el terreno para desarrollar una tercera torre corporativa AAA ubicado en el corredor Catalinas, Ciudad de Buenos Aires y lindero a las Torre Catalinas Plaza y Alem Plaza.

Así, la construcción de la Torre Catalinas Norte comenzó en 2012 y concluyó en 2016. En 2013, Consultatio pre vendió aproximadamente 33.000 m2 (79% del total de la superficie vendible) al BBVA Banco Frances y 4.500 m2 de la superficie vendible al Fideicomiso Financiero “Consultatio Catalinas”, lo que permitió financiar la mayor parte de la construcción del proyecto. En 2012, luego del éxito comercial de Oceana Key Biscayne, se adquiere el terreno de Oceana Bal Harbour, el segundo complejo residencial de lujo ubicado en Bal Harbour, Miami, Florida, Estados Unidos de América.

El proyecto cuenta con 240 unidades y 63.398 m2 de superficie vendible. La preventa de Oceana Bal Harbour comenzó en la primera mitad de 2013 y la obra se entregó en diciembre de 2016. En 2015, se finaliza el puente circular sobre la Laguna Garzón (Uruguay) permitiendo un mejor acceso entre Las Garzas y Punta del Este. El mismo fue diseñado por el reconocido arquitecto uruguayo Rafael Vignoli.

Expansión con foco en Argentina

En 2017, se decide reinvertir parte de la caja generada por la Compañía en sus negocios previos en Argentina, adquiriendo una serie terrenos por US$ 195 millones. 

Es así, que en mayo de 2017 se adquiere un terreno de 11.362 m2 en Puerto Madero, Ciudad de Buenos Aires, en la zona conocida como Distrito Faena. La transacción se realizó en conjunto con Consultatio Inmobiliario Fondo Común de Inversión Cerrado Ley 27.260 que adquirió el 20%, mientras que la Compañía adquirió el 80% restante. A través de una asociación creativa con Alan Faena, se trabajó en la concepción de Oceana Puerto Madero, un proyecto de aproximadamente 30.000 m2 de superficie vendible que incluye una imponente plaza central y un programa de arte con artistas locales. Su diseño final estuvo a cargo del reconocido estudio internacional Brandon Haw y será la última pieza del Distrito Faena.               

En noviembre 2017 se lanzó una exitosa preventa Friends & Family, tomando reservas por 88 unidades por un monto de US$ 83,9 millones. En el último trimestre de 2017 se adquirieron tres terrenos lindantes en la nueva zona llamada Catalinas II, Ciudad de Buenos Aires

En el tercer trimestre de 2018, se comenzó con la construcción del proyecto adjudicada al contratista principal Caputo S.A. (posteriormente absorbida por TGLT S.A.). También en mayo de 2017, se adquiere un terreno único de 23.080 m2 frente el lago central de Nordelta para desarrollar Oceana Nordelta, un complejo residencial de aproximadamente 17.966 m2 vendibles. Su diseño estuvo a cargo del estudio local Dahl Rocha Arquitectos.                                                                                                                

Negocios en los que opera Consultatio

Consultatio opera en tres segmentos de negocio:

Segmentos Consultatio

  • Urbanizaciones: Comprenden grandes extensiones de tierra privada que ofrecen todos los servicios de una gran ciudad, incluyendo instituciones educativas, servicios de salud, áreas de recreación y locales comerciales del rubro gastronómico, mercados y combustibles. El negocio consiste en la revalorización de tierra, partiendo de terrenos que no poseen inicialmente la infraestructura adecuada.
    • Al incorporar dichos trabajos y servicios se habilita la venta de lotes unifamiliares agrupados en barrios para la posterior construcción de viviendas. A medida que los residentes comienzan a poblar la urbanización, se vuelve posible la venta de parcelas de mayor tamaño a desarrolladores de escala media (“macrolotes”) para la construcción de condominios, oficinas y desarrollos comerciales. 
  • Edificios Residenciales: Comprende el desarrollo y comercialización de complejos residenciales de lujo de gran escala. La Compañía se involucra activamente en la concepción y diseño del producto para crear el proyecto que maximice la calidad de la propuesta a los clientes. Se trabaja en conjunto con estudios de arquitectura de primera línea, tanto locales como internacionales, artistas y diseñadores de interiores para la realización de un proyecto inmobiliario integral.
    • La construcción es generalmente llevada a cabo por un contratista principal. La Compañía realiza principalmente la función de control de calidad y control presupuestario. Asimismo, realiza las contrataciones y negociaciones de los principales contratos de instalaciones, materiales, tecnología y/o carpinterías. La comercialización se lleva a cabo habitualmente por personal interno de la Compañía trabajando conjuntamente con los principales brokers de cada zona.
  • Torres Corporativas: Consiste en el desarrollo y comercialización de complejos de oficinas AAA de gran escala. Se prioriza el desarrollo en zonas premium para orientar el producto a corporaciones que necesitan amplias superficies de alfombra (típicamente plantas mayores a 600 m2 alquilables). Como en los demás segmentos, Consultatio se involucra fuertemente en el desarrollo del proyecto a través de la adquisición de la tierra, la concepción y diseño del producto y la gestión de las obras. 

Situación Accionaria de Consultatio

A partir del año 2008, comienza a cotizar y emitir acciones en BYMA bajo el símbolo CTIO

Al 31 de diciembre de 2020 y 2019 el capital social suscripto, integrado e inscripto de Consultatio S.A. asciende a $ 409.906.729, representado por 409.906.729 acciones nominativas no endosables de un peso ($1) valor nominal cada una y con derecho a un (1) voto por acción. El capital social se distribuye entre los accionistas de la siguiente manera:

Negocios Consultatio

Accionistas Consultatio

  Al 31/12/2020 Al 31/12/2019
Accionistas Participación Acciones Participación Acciones
Eduardo F. Costantini 71.5050% 293.103.865  70.4429%  288.750.157
ANSES FGS LEY 26.425 (1) 24.8847% 102.004.243 24.8847% 102.004.243
Otros  3.6102%  14.798.621 4.6724% 19.152.329
Total  100%  409.906.729  100%  409.906.7

 

Situación Económica

La Compañía cree que la volatilidad observada en las principales variables macroeconómicas durante el año 2020 no ha contribuido a reducir los niveles de incertidumbre elevados que arrastraba la economía argentina a fines de 2019. Los contextos de alta incertidumbre, política y económica, suelen afectar las decisiones de los agentes económicos, especialmente aquellas asociadas a la adquisición de bienes durables y de largo plazo como los que produce la Compañía.

 

En este contexto, la Compañía ha logrado mantener e incrementar niveles de actividad previos, especialmente en los niveles de venta en cada uno de los proyectos en desarrollo. Consecuentemente, la compañía ha continuado el avance de obras comprometidas y ha iniciado obras nuevas durante el 2020, con buenas perspectivas desde este punto para 2021.

Cuentas Consultatio

Estos resultados fueron posibles gracias al bajo nivel de endeudamiento y la solidez de su estructura de capital y flujos de fondos, elementos que le permiten transitar estos períodos de elevada incertidumbre sin ver afectada la situación patrimonial en forma significativa.

En el marco del “Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio” que fuera dispuesto por el Decreto de Necesidad y Urgencia y normas complementarias, la Sociedad ha implementado los mecanismos necesarios para que las distintas áreas y parte de sus empleados puedan cumplir con las tareas esenciales en forma remota mediante la modalidad de teletrabajo.

Consultatio

Asimismo, las obras que se encontraban en ejecución al momento de la sanción del decreto fueron detenidas, no permitiéndose el ingreso del personal y cumpliéndose en las mismas con las medidas de seguridad necesarias.

Sin perjuicio de ello, en un inicio, la Sociedad se abocó a la realización de las tareas atribuibles a dichos proyectos que podían ser realizadas en forma remota, relacionadas principalmente con temas de arquitectura, proyecto, diseño, ingenierías, planos y documentación licitatoria, entre otras.

En mayo, se activó el plan de apertura gradual en la Ciudad de Buenos Aires, coordinado con el Gobierno Nacional y el de la Provincia de Buenos Aires. Entre las nuevas actividades permitidas, ingresó la construcción, con un horario acotado y sólo excavaciones y demoliciones. Esto permitió iniciar trabajos excavaciones en la obra de Oceana Puerto Madero.

A partir de Junio se autorizó a completar ciertos trabajos que quedaron discontinuados sobre la azotea del Edificio Norte con el fin de mitigar posibles riesgos en los que se pudiera incurrir. Desde el mes de septiembre se retomaron los trabajos en obra en los horarios establecidos y conforme los protocolos y procedimientos establecidos. 

 

 

 

 

 

 

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