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Metrovacesa: Reflexiones sobre su salida a bolsa

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La primera salida a Bolsa en el año 2018, prevista para febrero, es de gran importancia debido a su importe y al sector donde opera la compañía.

Los acontecimientos operados en METROVACESA, PROMOCIÓN Y ARRENDAMIENTO en estos dos últimos años, aunque es una compañía centenaria, le hacen ser totalmente diferente a la Sociedad que cotizaba en el mercado de valores antes de la crisis inmobiliaria, en la que la banca tuvo que hacerse con su control y excluirla de Bolsa por dos principales causas: la lucha encarnada entre sus principales socios por el control y su incapacidad, al mismo tiempo, para devolver su endeudamiento y por otro lado, el propio balance de METROVACESA, que no era capaz de poder cumplir sus obligaciones financieras.

 

 

METROVACESA, será la tercera promotora que cotizará en el mercado bursátil, después de las salidas a Bolsa de NEINOR HOMES y AEDAS.

 

La METROVACESA actual sigue el modelo de una promotora inmobiliaria clásica, cuya actividad consiste en el desarrollo y construcción de viviendas sobre suelos de su propiedad, por lo tanto, no tiene patrimonio en alquiler, ni terciario ni residencial. El Patrimonio terciario ha sido aportado por los socios a la también cotizada MERLIN PROPERTIES y el residencial a la SOCIMI TESTA RESIDENCIAL, es decir, no forman parte de esta salida a Bolsa.

METROVACESA, será la tercera promotora que cotizará en el mercado bursátil, después de las salidas a Bolsa de NEINOR HOMES y AEDAS. Pero aunque se trata del mismo negocio, hay diferencias a tener en cuenta entre las mismas:

 

  • METROVACESA es propiedad de SANTANDER y BBVA, mientras que NEINOR HOMES y AEDAS, lo son de fondos de inversión. Estos fondos generan doble plusvalía, con la operación de su salida a Bolsa. Por un lado, todos los activos que forman parte del patrimonio de la Compañía se han incorporado a la misma con fuertes plusvalías previas. Y por el otro la segunda plusvalía a obtener, no menos importante, es la que logran con la venta de las acciones una vez estén cotizando en Bolsa hasta culminar su salida definitiva de la Compañía. Todos estas operaciones se realizan con sociedades operativas en Luxemburgo, buscando pagar menos impuestos, de los que hubieran tenido que abonar realmente (en un lenguaje técnico se llamaría “eliminar el impacto fiscal”),(Salida de LONE STAR en NEINOR HOMES). Estas sociedades tienen promociones en marcha y presentan un grado de endeudamiento, tanto por la adquisición de suelos como el necesario para los primeros pasos en el desarrollo de las promociones. Este nivel de deuda se irá incrementando en la medida que se vayan poniendo en marcha nuevas obras. BBVA y SANTANDER tienen vocación de accionistas estables, al menos en un principio, METROVACESA no tiene ningún pasivo bancario y cuenta con unos fondos propios de 2.402 millones de euros, que es el equivalente, al valor de sus activos actualizados. Las dos primeras salieron a cotizar en Bolsa con un GAV de 1,15 y 1,20, un poco superior al que pretende METROVACESA. La Compañía propiedad de SANTANDER y BBVA, desea captar en el mercado, una cifra superior a las obtenidas por NEINOR HOMES y AEDAS, aproximadamente entre 763 y 880 millones de euros. En cualquier caso, la cotización de una inmobiliaria pura, como son las tres, debería estar por debajo de su GAV, porque no todos los activos se venden a la vez, en el mismo momento y sin ningún descuento. Por otro lado, este valor se produce si se tiene garantizada la financiación posterior.
  • Que la colocación está mejor vista en el mercado, se ve también en los gastos previstos a pagar por la misma. Los honorarios totales que cuesta la salida de METROVACESA asciende a 3,6 millones de euros, prácticamente el 10% de las otras dos.
  • METROVACESA, ha sido creada y formada durante el año 2016/17 para su salida a Bolsa, por lo tanto, carente de experiencia en realización de promoción, al menos actualmente. Los suelos aportados, 37.532 viviendas, en realidad proceden de las carteras de BANCO SANTANDER y BBVA. Estos terrenos, son propiedad de ambas entidades por absorciones de Cajas y Bancos mal gestionados, que tuvieron que quedarse con ellos, mediante procesos de ejecución o dación en pago de promotores inmobiliarios que no pudieron hacer frente a sus compromisos (Cajas Catalanas, B. Popular, B. Pastor, entre otras), por lo que resulta lógico pensar que no todo es realmente bueno, ni todo se hubiera adquirido, si teniendo la liquidez para ello, se hubiera podido elegir. Para la entrada de estos activos, METROVACESA realizó varias ampliaciones de capital no dinerarias, suscrita por sus socios, por un importe total superior a los 1.300 millones de euros.
  • El 67% del suelo de METROVACESA es para desarrollos residenciales en 37 provincias, encontrándose en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Sevilla, el 68% de los mismos. Otro 27% de los suelos tienen finalidad comercial. METROVACESA prevé, si las condiciones de mercado acompañan (es decir, con subidas de suelo y del precio de la vivienda, así como financiación bancaria para el desarrollo de la actividad promotora), enajenar parte del suelo para obtener liquidez y mejorar su cuenta de resultados. En cualquier caso, no está previsto los primeros beneficios en un periodo oscilante, entre 3 y 6 años. En el folleto indica, la intención de repartir el 80% del beneficio neto como dividendo. Planes a tan largo plazo, son imposible de poder acertar en ellos, debido a las múltiples variables por las que se pueden ver afectados.
  • El GROSS DEVELOPMENT VALUE (GDV), o valor de los activos una vez realizada las inversiones pendientes para su finalización, asciende a 11.700 millones de euros, es decir, que el suelo representa el 22,22% de la totalidad de la inversión. Este dato, por ejemplo, es más creíble que el 35% de NEINOR HOMES, que implica el peso de suelo sobre la inversión y como consecuencia, en definitiva, la idea de compras caras pagadas por los terrenos.
  • La información que se maneja de las tres compañías, son meras hipótesis, estando sus cotizaciones valoradas exclusivamente posibles funcionamientos, sin prueba alguna de realización anterior y por tanto, no exentas de riesgo e incertidumbre.

 

"Igual hay que esperar a que la Compañía muestre sus cuentas trimestrales y ver la evolución de un ejercicio, teniendo en cuenta la evolución del sector inmobiliario en España, muy dependiente de la evolución económica y de la estabilidad en el empleo."

 

La venta inicial de acciones de METROVACESA se realizará entre fondos institucionales, que se presupone saben donde invierten y que en realidad, están ponderando su inversión, con otras muchas más que forman su cartera. En esta situación METROVACESA puede ser una inversión conveniente en la situación actual, con mucha liquidez en los mercados y tipos de interés bajos. Otra cosa es la compra por parte de inversores particulares, a los que les recomendamos máxima prudencia en sus decisiones. Igual hay que esperar a que la Compañía muestre sus cuentas trimestrales y ver la evolución de un ejercicio, teniendo en cuenta la evolución del sector inmobiliario en España, muy dependiente de la evolución económica y de la estabilidad en el empleo.

A METROVACESA, le deseamos el cumplimiento de sus ambiciosos objetivos y éxito en su evolución bursátil.

  1. #1

    Noel Sarrió

    Buenos días.

    Después de leer el artículo, no me queda claro que ventajas tiene Metrovacesa respecto a sus competidoras, Neinor o Aedas, y me gustaría saber su opinión acerca de la evolución que podría tener en bolsa, ya que las dos primeras en salir han experimentado una revalorización.

    Un saludo!

  2. #2

    Antonio Gimeno B

    en respuesta a Noel Sarrió
    Ver mensaje de Noel Sarrió

    Buenos días Noel,
    Desde PROBUEN, pensamos que las tres sociedades presentan una valoración alta, tanto con respecto a su precio como al tiempo pendiente para la obtención de resultados. Tanto AEDAS como NEINOR, han tenido pequeñas revalorizaciones con respecto a su precio de salida, pero esto también puede obedecer a una subida generalizada en los índices de la Bolsa, así como a la novedad. No vemos grandes revalorizaciones futuras. METROVACESA sale a un precio alto, por lo que no está teniendo gran demanda entre los potenciales suscriptores y lo normal es que baje su precio de salida. Tiene mayor tamaño que las dos primeras y sale sin endeudamiento. Cara, pero le queda mucho trabajo por realizar. Como inversor particular, no creo que sean las mejores inversiones y dentro de una cartera de tamaño, su presencia debe ser reducida.
    Muchas gracias por tu pregunta, un saludo.

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